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Lo sai che? Pubblicato il 6 dicembre 2016

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Lo sai che? Chi paga l’agente immobiliare: il compratore o il venditore?

> Lo sai che? Pubblicato il 6 dicembre 2016

Anche se l’agenzia immobiliare ha ricevuto l’incarico dal venditore è possibile che, secondo gli accordi, a pagare la provvigione sia l’acquirente: ciò che conta, infatti, non è il contratto, ma l’attività svolta in favore delle parti.

 

Occhio a comprare casa (o a prenderla in affitto) se il venditore (o il locatore) ha incaricato un’agenzia immobiliare e tra i patti è previsto che la provvigione sia pagata dall’acquirente (o dall’affittuario): sarà quest’ultimo a dover versare il compenso al mediatore, anche se non gli ha mai dato alcun mandato e non ha firmato alcun contratto di incarico con l’agenzia. Difatti, ciò che conta in questi casi non è tanto la presenza di un rapporto contrattuale tra l’agente e una delle parti, quanto la posizione terza del professionista del settore immobiliare, che abbia procurato un’utilità ad entrambi i contraenti. È proprio da questa utilità che scatta l’obbligo di pagare il compenso, a prescindere da un precedente mandato scritto. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza [1].

Se hai intenzione di acquistare casa o prendere in affitto un appartamento e a farti vedere l’immobile è un agente immobiliare, devi avere l’accortezza di chiedergli, preventivamente, chi dovrà pagargli la provvigione ed, eventualmente, leggere cosa è scritto nella scrittura che ti farà firmare. Se, infatti, accetti queste condizioni, poi non puoi più tirarti indietro sostenendo che il mandato all’agente non lo hai mai conferito tu, ma il proprietario di casa. È vero: è quest’ultimo che ha dato il “la” all’intervento del mediatore e, di norma, è lui a dover pagargli la provvigione. Ma i patti possono essere anche diversi e, in tal caso, le regole possono capovolgersi. Quindi, sintetizzando: se nulla dice il contratto firmato tra acquirente/affittuario e mediatore, la provvigione resta a carico del venditore/padrone di casa. Se, invece, il contratto prevede che l’onere resti a carico dell’acquirente/inquilino quest’ultimo non si può sottrarre al pagamento e il mediatore gli può fare causa o presentare un decreto ingiuntivo.

Secondo la sentenza in commento, l’acquirente dell’immobile deve pagare la provvigione se si è impegnato a farlo anche se il mediatore che ha fatto incontrare le parti è stato incaricato dal venditore. Ciò che in definitiva più conta, non è tanto il rapporto di mandato, quando la posizione terza di mediazione che l’agente assume nel rapporto con entrambe le parti; per la terzietà è sufficiente l’assenza di un rapporto di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una di esse.

L’attività che il mediatore svolge non di propria iniziativa ma sulla base di un mandato conferitogli da una delle parti non muta ciò che concretamente egli fa ai fini della conclusione dell’affare: anche in presenza di un rapporto contrattuale tra il mediatore e uno dei soggetti messi in contratto, è possibile che il pagamento sia a carico dell’acquirente.

note

[1] Cass. sent. n. 24950/16: il mandato a cercare possibili contraenti può coordinarsi con il fenomeno mediatorio senza per questo escluderlo.

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2 Commenti

Emanuela Sasso

8 dicembre 2016 alle 13:05

Patti?? ma scherziamo? ”Dispositivo dell’art. 1755 Codice Civile: Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.” in più gli ”Usi e Consuetudini” depositati presso tutte le Camere di Commercio d’Italia riportano l’esatta percentuale della provvigione. La frase che avete riportato nel vostro testo ”È vero: è quest’ultimo che ha dato il “la” all’intervento del mediatore e, di norma, è lui a dover pagargli la provvigione. Ma i patti possono essere anche diversi…” è non solo inesatta ma anche tendenziosa..

Giovanni Campagnoli

9 dicembre 2016 alle 10:04

Emanuela, è vero, ma in generale quando uno firma un contratto le obbligazioni derivanti ricadono nella sua sfera giuridica, non in quella di un altro.

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