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Lo sai che? Pubblicato il 24 dicembre 2016

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Lo sai che? Che succede se incarico l’agenzia immobiliare?

> Lo sai che? Pubblicato il 24 dicembre 2016

Le caratteristiche del contratto con l’agenzia immobiliare. Come disimpegnarsi e che fare se ci sono clausole non volute.

 

Cos’è l’incarico all’agenzia immobiliare?

Con l’incarico conferito all’agenzia immobiliare, quest’ultima s’impegna alla promozione ed alla vendita (oppure alla locazione, alla cessione della nuda proprietà, ecc) dell’immobile di un privato, denominato mandante.

Si procede, pertanto, alla firma di un vero e proprio contratto, tecnicamente definito mandato. Questo documento contiene tutti gli elementi indispensabili per regolamentare il rapporto giuridico tra le parti, i diritti ed i doveri delle stesse, ecc.

Le clausole contenute nel contratto firmato con l’agenzia, sono di vario tipo e genere: c’è, ad esempio quella che indica il prezzo della futura compravendita, quella che obbliga il cliente a versare la provvigione entro un certo termine e secondo un determinato ammontare, quella che stabilisce l’esclusiva o meno sull’incarico conferito, quella che precisa la durata del rapporto.

Non esistono, sostanzialmente, clausole che sono imposte dalla legge per questo tipo di contratto.

Una volta firmato, esso inevitabilmente vincola le parti dello stesso, le quali non potranno che rispettarlo nei termini e nelle condizioni in esso contenute.

 

 

Posso tirarmi indietro con l’agenzia immobiliare?

Il contratto di mandato concluso con l’agenzia immobiliare è inesorabilmente vincolante per le parti che lo hanno sottoscritto. Ovviamente, quanto detto, vale per tutti i contratti. Ciò sta a significare che i contraenti non possono sottrarsi agli obblighi nascenti dall’impegno firmato. Tuttavia, se il cliente e l’agente immobiliare sono d’accordo, possono liberamente concordare di sciogliere il contratto- mandato. In questo caso, attraverso un’ulteriore scrittura tra le parti, esse concordano, con il consenso scritto di entrambe, di disimpegnarsi dagli obblighi già previsti.

In buona sostanza, con lo scioglimento per mutuo dissenso, il contratto precedente perde ogni efficacia con effetto retroattivo, così come se non fosse mai stato sottoscritto.

La circostanza descritta è oggetto di una specifica disposizione del legge [1].

Ovviamente e sempre di comune accordo, è possibile modificare anche soltanto una parte o una clausola del contratto.

In conclusione, quindi, dopo aver “firmato l’incarico” con l’agenzia, non potete tirarvi indietro, a meno che il titolare della stessa non sia d’accordo a “liberarvi”.

 

 

Ho firmato delle condizioni non volute: cosa posso fare?

Se è vero che il contratto firmato non può essere sciolto se non con un accordo scritto, ma in senso contrario, è anche vero che la legge non consente, all’agente immobiliare, d’ingannare il cliente.

In verità, nella pratica sono soventi e ricorrenti le ipotesi in cui furbescamente ed approfittando dell’ignoranza in materia e della fiducia riposta, l’agente immobiliare impone delle clausole non proprio oggetto di comune accordo. Ad esempio, a titolo di provvigione, invece del 3% si indica il 4%. Oppure, s’impone il pagamento del compenso prima ancora dell’atto notarile, quando invece sarebbe opportuno assistere e seguire il cliente fino a tale momento. Magari, invece, si stabilisce una durata dell’incarico, per un periodo molto più lungo di quello voluto dal cliente, vincolandolo in esclusiva per tutto il tempo indicato (in tal caso, il privato non può rivolgersi ad un’altra agenzia né può vendere privatamente l’immobile).

Ebbene non si può negare che in queste, come in altre circostanze, la volontà del cliente possa essere viziata. In altri termini, se il cliente avesse saputo o si fosse accorto delle difformità “malandrine” compiute dall’agente, non avrebbe firmato l’incarico. In virtù di ciò, il contratto è annullabile. Tale annullabilità può essere fatta valere attraverso un procedimento giudiziale. L’azione (cioè, la causa) può essere avviata entro cinque anni dalla scoperta del vizio del contratto.

Detto ciò, avviare un contenzioso per la predetta ragione, potrebbe risultare eccessivo per lo scopo perseguito dal cliente, cioè la promozione e la vendita del proprio immobile, ma a condizioni diverse, da quelle aggiunte dall’agenzia.

Pertanto, prima di rompere ogni rapporto, potrebbe risultare sufficiente “chiarirsi” con l’agenzia stessa, invitandola a correggere, secondo opportunità, il contratto firmato.

Purtroppo, però, in mancanza di ogni accordo, la causa sarà l’unica dolorosa strada da percorrere.

note

[1] Art. 1372 cod. civ.

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2 Commenti

  1. Mi perdoni ma per essere un avvocato ha detto delle inesattezze non da poco.
    La provvigione è una libera pattuizione tra le parti, se viene pattuito il 2, 3 o 4 % non può di sicuro essere ritenuta una clausola non voluta o peggio ancora vessatoria.
    Gli usi e consuetudini delle camere di commercio infatti variano da provincia a provincia proprio perché le “regole” generali e non scritte variano da zona a zona in base appunto agli usi di quella determinata zona e non sta scritto da nessuna parte che la provvigione debba essere il 3%.
    Altra inesattezza è che da codice civile il lavoro dell’agente immobiliare si conclude alla conclusione dell’affare che di norma corrisponde alla accettazione della proposta che diventa compromesso (o in caso di sospensiva mutuo alla delibera dello stesso) e non all’atto di vendita.
    L’agente immobiliare ha pertanto tutto il diritto di ricevere il suo compenso al compromesso dopo di che la documentazione passa al notaio e l’agente immobiliare non ha altri compiti da svolgere.
    L’accompagnare all’atto i clienti è sicuramente un compito dell’agente immobiliare serio e professionale ed è pratica diffusa ma non è un obbligo di legge infatti i notai rogitano anche senza la presenza dell’agente con semplice dichiarazioni delle parti sul compenso pagato alla agenzia citando i mezzi di pagamento.
    Se dopo il compromesso per volontà di una delle parti non si arriva al rogito il compenso della agenzia è comunque maturato ed esigibile.
    Credo che per scrivere un articolo bisognerebbe informarsi ed essere più precisi in merito alle dichiarazioni che si fanno.

  2. Quello che ha scritto la Sig.ra Camperi é assolutamente corretto. In merito alla smontabilità dell’incarico va detto che il cliente deve dimostrare – in fase di causa – di essere stato realmente “ingannato dall’ agente immobiliare” che ha trascritto nell’incarico condizioni diverse dalle pattuite. Ma non solo: ogni venditore, professionista, assicuratore ed addirittura Notaio potrebbe essere accusato di ciò ogni qualvolta un soggetto si pente di aver firmato – anche in piena coscienza – qualcosa. Anzi, con lo stesso sistema potrei dichiarare anche di essere stato ingannato nel firmare un contratto di mutuo o una cambiale, il tutto a soldi già incassati.
    Troppo semplice.
    La verità è un’altra: e cioè che é nella natura umana ripensarci sulle scelte fatte o pentirsi, e si cerca sempre di trovare rimedio con queste leggi paracadute. Ma il ripensamento genera perdite economiche e brutte figure, e quindi litigi.
    Prima di firmare siate certi e chiaritevi le idee, indecisi !

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