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Lo sai che? Pubblicato il 8 dicembre 2016

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Lo sai che? Servitù di passaggio e usucapione

> Lo sai che? Pubblicato il 8 dicembre 2016

Transito sul fondo del vicino: la Cassazione è unanime nel dire cosa va dimostrato per usucapire il diritto di passaggio.

Per dimostrare l’usucapione di una servitù di passaggio non basta provare che il diritto di transito sul fondo è stato esercitato per vent’anni. Bisogna invece dimostrare che sul terreno confinante: esistono opere visibili, permanenti e idonee allo scopo (si pensi a strade, percorsi, tracciati ecc.); che tali opere, per vent’anni, hanno avuto l’inequivoca funzione di far transitare persone e/o veicoli dalla via pubblica al proprio fondo e viceversa.

La servitù di passaggio: cos’è

Pensiamo a due fondi confinanti. Il nostro è più interno, quello del nostro vicino si affaccia direttamente sulla strada pubblica. Noi non possiamo accedere al nostro terreno in nessun modo, se non attraversando quello del nostro confinante. Potremo quindi accordarci con lui e stipulare un atto scritto per costituire una servitù di passaggio [1]. In pratica, quello del vicino diventa «fondo servente», posto cioè al servizio del nostro («fondo dominante»): il confinante dovrà consentire il transito sul proprio terreno a noi o ai nostri veicoli (a seconda dei casi), per raggiungere il fondo di nostra proprietà. Per la costituzione della servitù, la legge richiede espressamente un atto scritto [2]. Ma che succede se questo non c’è? In questo caso, la servitù di passaggio potrà nascere per usucapione: vediamo come.

L’usucapione della servitù di passaggio

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti, come la servitù. In pratica, se per un periodo di vent’anni un soggetto ha posseduto un bene (o ha esercitato un diritto sul bene stesso) in modo continuato e ininterrotto, può ottenere una sentenza giudiziale che accerti l’avvenuto acquisto del bene o del diritto per usucapione [3] (per un approfondimento sul tema, si legga Come dimostrare la proprietà per usucapione).

Per quanto riguarda le servitù, la legge afferma espressamente che possono acquistarsi per usucapione solo le servitù apparenti. Con tale espressione si intendono le servitù il cui concreto esercizio risulta dalla presenza di specifiche opere sul fondo servente. In pratica, considerando specificamente la servitù di passaggio, l’esercizio di quest’ultima dovrà essere percepibile a chiunque, ad esempio con la presenza di vere e proprie strade, ma anche di tracciati, percorsi, segni di qualunque genere (purché siano idonei ad attestare l’esistenza della servitù). Solo il diritto di esercitare una servitù di passaggio apparente, quindi, potrà acquistarsi per usucapione. Senza questa apparenza, ciò non potrà avvenire [4].

Cosa dimostrare per usucapire la servitù di passaggio

Ipotizziamo che il nostro vicino (proprietario del fondo servente) collochi una recinzione lungo il perimetro del suo terreno, impedendo il passaggio di persone e veicoli. Come possiamo tutelarci?(sul tema si veda anche Se chiudi il terreno devi lasciare il passaggio a chi ha la servitù).

Se abbiamo esercitato in modo continuo e ininterrotto, per almeno vent’anni, il transito sul fondo confinante, potremo rivolgerci al giudice per far dichiarare l’usucapione della servitù di passaggio [5]. Lo stesso potrà avvenire opponendoci nella causa iniziata dal nostro vicino al fine di rivendicare l’esclusiva proprietà del suo bene e il presunto diritto di apporre la recinzione.

Per dimostrare l’usucapione della servitù di passaggio, tuttavia, bisogna necessariamente provare l’esistenza di una serie di requisiti, elencati da molte pronunce della Cassazione, ormai unanime sul punto[6]. Non basta dimostrare che abbiamo esercitato il passaggio sul fondo per vent’anni ma, per ottenere una sentenza favorevole, dovremo provare:

  • l’esistenza di opere visibili e permanenti per tutto il tempo necessario all’acquisto per usucapione (strade, tracciati, segni vari e così via.);
  • che queste opere rendano percepibile e manifesta, agli occhi di tutti, l’esistenza di una servitù di passaggio;
  • che le medesime opere siano inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù.

Tutte queste caratteristiche devono sussistere sin dall’inizio dei vent’anni necessari ad usucapire: ad esempio, non si potrà acquistare il diritto per usucapione se per quindici anni abbiamo transitato sul fondo vicino ma non esisteva un percorso visibile, che poi è stato realizzato solo negli ultimi 5 anni.

Inoltre, non sarà sufficiente provare l’esistenza di un tracciato riconoscibile sul fondo del vicino, ma occorre dimostrare che quella strada o quel percorso sono stati realizzati allo scopo esclusivo di consentire il passaggio di persone e/o veicoli. Solo così si può oggettivamente presumere che il proprietario del fondo servente (quello che si affaccia sulla pubblica via) si sia reso conto dell’esistenza del diritto e non l’abbia ostacolato per vent’anni. Occorre pertanto dimostrare che il diritto di passaggio non è stato esercitato in modo precario o occasionale, ma che esiste un preciso onere che il nostro vicino sopporta in maniera stabile e permanente.

Va poi sottolineato che se il proprietario del fondo servente vende il terreno, i vent’anni necessari per l’usucapione non verranno interrotti. Potremo quindi dimostrare che esercitavamo la servitù anche con il vecchio proprietario: i vent’anni non ricominciano a decorrere ex novo dalla data dell’atto di vendita, né potrà essere pregiudicato un diritto già acquisito e completo. Al massimo, il nuovo proprietario del fondo potrà agire contro chi gliel’ha venduto, accusandolo di avergli taciuto l’esistenza del diritto di servitù. Questo perché la servitù è un diritto reale, e non personale: significa che si riferisce ai beni e non ai loro proprietari. Questi ultimi non assumono alcuna rilevanza per chi esercita il diritto.

note

[1] Art. 1051 cod. civ.

[2] Art. 1350 n. 4) cod. civ.

[3] Art. 1158 cod. civ.

[4] Art. 1061 cod. civ.

[5] Art. 1079 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 5733/2011 del 10.03.2011; Cass. sent. n. 3389/2009 dell’11.02.2009; Cass. sent. n. 15447/2007 del 10.07.2007; Cass. sent. n. 21087/2006 del 28.09.2006; Cass. sent. n. 8039/2004 del 27.04.2004; Cass. sent. n. 2994/2004 del 17.02.2004.

Autore immagine: Pixabay

Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.03.2011, n. 5733 L'acquisto per usucapione della servitù apparente, la sola possibile, ai sensi dell'art. 1061 c.c., presuppone, oltre all'esercizio del corrispondente possesso, anche che le opere visibili e permanenti obiettivamente destinate a tale esercizio siano esistite ed abbiano avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire, così che per la usucapione di una servitù di passaggio, non basta provare il decorso del tempo necessario per la usucapione e l'esistenza di un sentiero, ma è necessaria anche la dimostrazione che questo sin dall'inizio del ventennio necessario al possesso avesse i requisiti della visibilità, permanenza e specifica destinazione, potendo, altrimenti, il requisito dell'apparenza essere insorto più o meno di recente e non essendo, perciò, sufficiente a sorreggere il possesso ad usucapionem esercitato prima del suo venire in essere. [...] Il requisito dell'apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1061 c.c.), si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, in modo da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile. Ne consegue che non è al riguardo sufficiente l'esistenza di una strada o di un percorso idonei allo scopo, essenziale viceversa essendo che essi mostrino di essere stati posti in essere al preciso fine di dare accesso attraverso il fondo preteso servente a quello preteso dominante e, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù.

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