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Le Guide Pubblicato il 9 dicembre 2016

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Le Guide Che succede dopo lo sfratto?

> Le Guide Pubblicato il 9 dicembre 2016

Dopo che l’inquilino moroso è stato sfrattato, cosa succede? Lo si chiama in causa per pagare i canoni di affitto e le spese legali? Una volta liberata la casa, l’iter continua?

 

Quando il giudice pronuncia l’ordinanza di sfratto, ingiunge contemporaneamente all’inquilino non solo di lasciare l’appartamento in affitto, ma anche di pagare i canoni di canone non corrisposti alle scadenze ed, eventualmente, le spese per il condominio non versate (cosiddetti oneri accessori). Sempre nell’ordinanza, il giudice condanna l’inquilino a rifondere anche le spese legali sostenute dal locatore per avviare la procedura. Il tutto proprio come se fosse un normale decreto ingiuntivo, solo che in questo caso l’ordinanza è esecutiva e le somme vanno versate immediatamente. Se l’inquilino non adempie all’obbligo di abbandonare la casa, arriverà l’ufficiale giudiziario a intimare lo sfratto e, in caso di resistenza, questi si potrà far accompagnare dalla forza pubblica; se, invece, non adempie all’obbligo di pagare le somme intimate, il padrone di casa potrà avviare un pignoramento sui beni del debitore.

L’unico modo per l’inquilino di contestare quanto richiestogli dal padrone di casa è fare opposizione (ne parleremo a breve).

Dunque, per rispondere alla domanda del lettore, tutta la procedura si esaurisce con il procedimento di sfratto, senza che vi siano successivi strascichi (a meno che l’inquilino non presenti opposizione, nel qual caso si apre una causa vera e propria).

Attenzione però, quando si parla di sfratto, si intende una procedura speciale, prevista dal codice di procedura civile, che consente un iter più accelerato e diretto, iter che si sostanzia in tre passaggi (per come vedremo più dettagliatamente a breve):

  • il padrone di casa notifica all’inquilino una citazione in cui lo invita a presentarsi davanti al giudice a una determinata udienza;
  • le parti si presentano davanti al tribunale e il giudice, se il debito ancora persiste, ordina all’inquilino lo sfratto, ossia di abbandonare l’appartamento e di versare i canoni non ancora pagati. Se l’inquilino lo chiede, il giudice può accordargli un termine di 90 giorni (cosiddetto termine di grazia) per poter trovare i soldi per pagare (in tal caso non si procede più allo sfratto);
  • in caso di mancato adempimento spontaneo dell’inquilino, che continui a rimanere all’interno dell’abitazione, si passa alla fase esecutiva, cioè all’ufficiale giudiziario.

Ebbene, questa procedura, certamente più celere di un normale giudizio, richiede come condizione indefettibile per poter essere attivata, la presenza di un contratto di affitto “regolare” ossia registrato. A tal proposito, ricordiamo che dal 2016, la registrazione dell’affitto spetta al padrone di casa che vi deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto, dandone poi comunicazione, nei 60 giorni successivi, all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Dunque, la procedura “agevolata” dello sfratto non è possibile se l’affitto non è stato redatto per iscritto e non è stato poi registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In presenza, invece, di un contratto di locazione in nero, il padrone di casa dovrà attivare un iter molto più lungo ossia una causa per «occupazione dell’immobile senza titolo». Si tratta di un giudizio che segue tempi e forme tradizionali, con le prove e le memorie scritte. Questo non significa che l’inquilino non può essere mandato via dall’appartamento, ma i tempi si dilatano.

Come avviene lo sfratto?

La procedura di sfratto vera e propria viene concessa in due casi:

  • se il contratto di affitto è scaduto e, ciò nonostante, l’inquilino non vuol lasciare l’appartamento (in questo caso si parla di sfratto per finita locazione);
  • se l’inquilino è moroso di almeno 20 giorni anche di una sola mensilità o per il mancato pagamento di spese di condominio di importo pari ad almeno due mensilità dell’affitto (in questo caso si parla di sfratto per morosità).

Le due procedure funzionano nello stesso modo.

Intimazione di sfratto per finita locazione

Come detto, se il contratto di affitto è scaduto, il padrone di casa può notificare all’inquilino che perseveri a rimanere nell’abitazione, la citazione per sfratto. Tale citazione dovrà essere convalidata dal giudice all’udienza indicata nella citazione stessa.

Tale procedura è utilizzata dal locatore quando il contratto di locazione è già scaduto perché regolarmente disdettato nei termini e il conduttore non ha ancora abbandonato l’immobile.

In verità il locatore può intimare al conduttore anche la cosiddetta licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto.

Tale procedura può sostituire la disdetta nei casi in cui l’intimazione sia notificata al conduttore nel termine di preavviso previsto dal contratto di locazione prima della relativa scadenza. In questo modo il locatore si premunisce di un titolo esecutivo idoneo al rilascio ancora in vigenza contrattuale, che potrà utilizzare nell’ipotesi in cui il conduttore non rilasci l’immobile alla scadenza pattuita.

Intimazione di sfratto per morosità

Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le medesime modalità stabilite per la finita locazione anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto una ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Per le locazioni ad uso abitativo si può procedere allo sfratto anche nel caso di mancato pagamento di una sola mensilità purché il ritardo sia superiore a 20 giorni. Si può anche chiedere lo sfratto per il mancato pagamento delle spese di condominio (cosiddetti oneri accessori) che competono all’inquilino a condizione che l’importo delle stesse sia pari ad almeno due mensilità del canone.

Nelle locazioni ad uso non abitativo, lo sfratto può avvenire solo quando l’adempimento sia di tale entità da potersi definire grave. Questa è una valutazione che fa, caso per caso, il giudice, anche sulla base del valore dell’immobile e dell’entità del canone.

Il pagamento del canone in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita integra inadempimento grave quando l’importo complessivo superi, anche se riferito agli oneri accessori, quello di due mensilità di affitto, anche se il conduttore abbia ritenuto di giustificare il suo comportamento con il fatto di essere titolare di un credito per restituzione di somme pagate in più del dovuto.

Come avviene la procedura di sfratto?

La citazione per la convalida deve contenere l’invito a comparire nell’udienza indicata nella citazione stessa e l’avvertimento che se non compare o, comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto.

Ovviamente la citazione per la convalida deve fare riferimento al rapporto contrattuale esistente tra le parti, deve esserne indicata la natura e la durata, la data di scadenza del contratto e in caso di sfratto per morosità, occorre determinare l’ammontare dei canoni scaduti e non corrisposti al locatore.

Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi non minori di venti giorni. Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la comparsa di risposta, oppure presentando tali atti al giudice in udienza.

Se il padrone di casa non compare in udienza la procedura decade e non si procede allo sfratto.

Se invece è l’inquilino che non si presenta in udienza o che, pur comparendo, non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva; ma il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione, se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione stessa o non sia potuto comparire per caso fortuito o forza maggiore.

Se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore che la morosità persiste. In tale caso il giudice può ordinare al locatore di prestare una cauzione.

Fin quando si può pagare per evitare lo sfratto?

L’inquilino può evitare lo sfratto pagando i canoni e/o gli oneri accessori fino all’udienza del giudice. In tal caso la procedura decade. Ma per evitare che tale diritto venga strumentalizzato per ritardare i pagamenti, il diritto dell’inquilino di bloccare lo sfratto pagando entro la prima udienza è possibile solo ciò non sia avvenuto per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Alla prima udienza egli deve versare l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore (che vengono quasi sempre riconosciute), può assegnare un termine non superiore a giorni novanta (cosiddetto termine di grazia). Il termine è perentorio. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine per la sanatoria è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.

Il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, abbia richiesto la concessione del cd. “termine di grazia” non può più opporsi allo sfratto e presentare contestazioni, ad esempio, sull’entità del debito.

I canoni scaduti

Nel caso sfratto per morosità, il giudice pronuncia separato decreto d’ingiunzione per l’ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all’intimazione. Il decreto è esteso in calce ad una copia dell’atto di intimazione presentata dall’istante, da conservarsi in cancelleria. Il decreto è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione.

Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia di una sentenza definitiva.

Le spese legali

Anche nel procedimento per convalida di sfratto, l’ordinanza pronunciata con cui lo sfratto è convalidato, deve contenere la condanna dell’intimato al rimborso delle spese sostenute dal locatore per gli atti del procedimento.

L’opposizione allo sfratto

Se l’intimato al quale è stato notificato lo sfratto per finita locazione o per morosità, compare e oppone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su istanza del locatore, se non sussistono gravi motivi in contrario, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto.

L’ordinanza è immediatamente esecutiva, ma può essere subordinata alla prestazione di una cauzione per i danni e le spese procurate all’inquilino.

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