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Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

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Lo sai che? Conguagli spese condominiali: deve pagare ex inquilino o proprietario?

> Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

Come si ripartiscono le spese di condominio dovute per conguagli calcolati dall’amministratore a fine anno? Cosa deve pagare l’affittuario e cosa invece il locatore.

Mettiamo di avere un appartamento dato in affitto e che l’amministratore di condominio ci invii, in quanto padroni di casa, la richiesta di pagamento per il conguaglio delle spese condominiali quando ormai l’inquilino è andato via. Come ci dobbiamo regolare per poter dividere queste spese con il nostro precedente affittuario? Possiamo pretendere da lui di far fronte alle spese quando ormai ogni rapporto contrattuale si è concluso e lui ha già abbandonato l’appartamento?

Il problema del conguaglio delle spese di condominio andrebbe affrontato prima che l’inquilino vada via dall’immobile o, meglio ancora, con una apposita clausola inserita nel contratto di affitto: nella scrittura privata, in particolare, è opportuno stabilire l’obbligo dell’inquilino di adempiere a tutte le richieste di pagamento per spese condominiali relative agli anni in cui questi è stato in affitto anche qualora queste dovessero pervenire in un momento successivo all’abbandono dell’appartamento. È proprio il caso dei conguagli che, normalmente, avvengono con molti mesi di distanza rispetto al sostenimento effettivo delle spese.

Tuttavia, anche in assenza di una specifica clausola nel contratto di affitto, l’inquilino ha comunque l’onere di adempiere a quelli che vengono chiamati oneri accessori. Gli «oneri accessori» sono gli importi che l’affittuario è tenuto a pagare insieme al canone di affitto vero e proprio come, appunto, le spese di condominio. Chiaramente il pagamento è dovuto solo per il periodo in cui questi ha avuto la disponibilità della casa. Ne consegue che sarà onere del proprietario di casa, che voglia scaricare sull’ex inquilino il pagamento del conguaglio, dimostrare che si tratta di importi per spese sostenute durante la vigenza del contratto di affitto. E se l’amministratore di condominio non è stato così diligente da specificare, all’interno del rendiconto spedito ai condomini, per quale titolo e mensilità/annualità vengono richiesti detti conguagli, sarà diritto del proprietario esigere una specifica dettagliata e puntuale da poter opporre all’affittuario. Ricordiamo infine che, per legge, il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Se il contratto di affitto non è ancora scaduto

Ciò che abbiamo appena detto vale sia nell’ipotesi di contratto di affitto ormai scaduto che nell’ipotesi in cui la richiesta di conguaglio avvenga a rapporto ancora in essere. Le regole sono dunque le stesse.

Conguaglio di condominio: quali spese paga l’inquilino?

Un importante aspetto da considerare è che il conguaglio potrebbe richiedere il pagamento di importi che non sono di competenza dell’inquilino. Si pensi, ad esempio, ad eventuali extra pagati a una ditta di ristrutturazione. Non tutte le spese di condominio infatti competono all’affittuario. In generale, tutti gli oneri collegati ai consumi e alla gestione ordinaria spettano al conduttore; quelli invece legati alla gestione straordinaria spettano al locatore (leggi Spese condominiali, cosa paga l’inquilino). La scheda qui sotto dà un quadro di come vanno divise le spese di condominio tra l’inquilino e il padrone di casa. Per cui, tale ripartizione va fatta anche all’interno del conguaglio.

TIPO DI SPESA LOCATORE CONDUTTORE
PARTI INTERNE DELL’IMMOBILE
Impianto di riscaldamento – sostituzione integrale
– manutenzione straordinaria
– manutenzione ordinaria
Impianto sanitario – sostituzione integrale – manutenzione ordinaria
Infissi e serrande
Serrature – sostituzione integrale – rifacimento chiavi e serrature
Vetri – installazione doppi vetri – sostituzione causa rottura
Pavimenti e rivestimenti – sostituzione integrale – tinteggiatura
Impianto di allarme – installazione e rifacimento – manutenzione ordinaria
Citofono
PARTI COMUNI CONDOMINIALI
Impianti
Riscaldamento dell’acqua – installazione e sostituzione
– adeguamento a leggi e regolamenti
– manutenzione ordinaria;
– pulizia annuale, impianto e filtri, messa a riposo stagionale;
– lettura contatori;
– forza motrice, combustibile;
– consumo combustibile, acqua, energia elettrica
Condizionamento dell’aria
Addolcimento dell’acqua
Antincendio – installazione e sostituzione
– acquisto estintori
– manutenzione ordinaria;
– ricarica estintori;
– ispezioni e collaudi
Autoclave – installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (per esempio: pompa, serbatorio) – manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica pressione serbatoio, ispezioni, collaudi, lettura contatore
Ascensore – installazione;
– manutenzione straordinaria;
– adeguamento a nuove disposizioni di legge
– manutenzione ordinaria
Antenna televisiva – installazione, sostituzione
– potenziamento
– manutenzione ordinaria
Spurgo – manutenzione straordinaria – manutenzione ordinaria;
– disotturazione dei pozzetti e condotti
Illuminazione – installazione e sostituzione – manutenzione ordinaria
– consumi
Parti esterne del condominio
Citofoni – sostituzione – manutenzione ordinaria
Grondaie – sostituzione – manutenzione ordinaria
Tetto e lastrico solare – manutenzione straordinaria – manutenzione ordinaria
Cancello – installazione e sostituzione – manutenzione ordinaria
Ringhiere – sostituzione – manutenzione ordinaria
Aree verdi – sostituzione piante – manutenzione ordinaria;
– riparazione degli attrezzi;
– sostituzione fiori
Parti interne dell’edificio condominiale
Arredi (marmi, corrimano ringhiere, cassette della posta, zerbini) – installazione e sostituzione – manutenzione ordinaria
Serrature – installazione e sostituzione
Cassette postali – installazione e sostituzione – manutenzione ordinaria
Armadietti contatori – installazione e sostituzione – manutenzione ordinaria
Lampadine – sostituzione
Amministrazione del condominio
Amministrazione – compenso amministratore;
– spese postali, telefoniche, bancarie;
– cancelleria
Assicurazione dell’edificio – pagamento premi
Energia elettrica – consumi
Portierato e pulizia dell’edificio
Compenso portiere e sostituto, compresi contributi assicurativi e previdenziali, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie ed indennità varie, anche locali 10% 90%
Manutenzione della portineria
Materiali per la pulizia
Alloggio portiere
Bidoni pulizia – acquisto
Disinfestazione e derattizzazione dei locali di raccolta rifiuti e dei contenitori dei rifiuti – relativi oneri

Leggere sempre il contratto di affitto

Il contratto di affitto potrebbe prevedere una diversa ripartizione delle spese di condominio e, quindi, automaticamente del conguaglio. Ad esempio potrebbe addebitare all’inquilino delle spese che, di norma, sono invece di competenza del padrone di casa, così come invece potrebbe sollevarlo da tale onere. Potrebbe anche accadere che il contratto di affitto preveda l’obbligo per l’inquilino di pagare un forfait a titolo di spese condominiali: in tal caso l’affittuario non è tenuto a corrispondere alcun conguaglio perché la somma da lui dovuta si esaurisce nel forfait predeterminato dalle parti e ritenuto onnicomprensivo.

Condizioni per chiedere il conguaglio di spese condominiali all’inquilino

Sintetizzando quanto appena sino ad ora, possiamo trarre le seguenti regole.

Il debito relativo al conguaglio delle spese di condominio segue le stesse regole per le mensili spese di condominio. Il padrone di casa può chiedere all’ex inquilino il pagamento del conguaglio delle spese di condominio a condizione che:

  • si tratti di oneri maturati durante il periodo di vigenza del contratto (elemento temporale);
  • si tratti di oneri che (in base a quanto previsto dal contratto di affitto o, in mancanza dalla legge) spettano all’inquilino e non al padrone di casa (elemento qualitativo);
  • il padrone di casa dia dimostrazione documentale delle due precedenti condizioni;
  • non si deve trattare di importi ormai prescritti.

A chi pagare il conguaglio delle spese condominiali?

L’inquilino deve pagare gli oneri accessori per spese condominiali all’ex locatore. Non può adempiere nelle mani dell’amministratore poiché non è con questi che ha il rapporto contrattuale. Il rischio è quello che il pagamento non abbia effetto liberatorio e l’affittuario sia costretto a pagare una seconda volta.

Che succede se non si pagano i conguagli?

Come avviene in caso di mancato pagamento dei canoni di affitto, anche per le somme dovute a titolo di conguaglio per spese condominiali il padrone di casa ha il diritto di agire davanti al giudice contro l’ex inquilino. Lo strumento proprio di queste situazioni è il decreto ingiuntivo: in buona sostanza, il debitore si vedrà notificare a casa un ordine di pagamento da parte del tribunale al quale dovrà adempiere entro 40 giorni poiché, in difetto, rischierà un pignoramento. Nei suddetti 40 giorni egli ha però la possibilità di presentare opposizione (attraverso un avvocato) per dimostrare che tali spese non gli competono.

Si tenga conto che, per ottenere il decreto ingiuntivo, il padrone di casa deve dimostrare il proprio credito con una prova scritta. Dalla documentazione prodotta al giudice deve risultare un credito specifico, chiaro e netto. Il credito deve essere già esigibile e non soggetto a condizioni. Ecco perché, come detto, è onere del locatore, dimostrare la natura e l’entità del proprio credito.

note

Autore immagine: 123rf com

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