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Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

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Lo sai che? Casa all’asta, come fare

> Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

Come interrompere il pignoramento della casa in caso di vendita all’asta da parte del tribunale: la possibilità di chiedere la chiusura della procedura per eccesso di ribasso della base d’asta.

Se la banca, il fisco o qualsiasi altro creditore ha messo la tua casa all’asta è molto probabile che, in questo momento, ti starai chiedendo come bloccare il pignoramento: una domanda che, però, è necessario farsi prima che intervenga l’aggiudicazione definitiva a un eventuale partecipante alla gara: dopo questo momento, infatti, non è più possibile sollevare opposizioni o chiedere la semplice sospensione dell’esecuzione forzata. La legge, infatti, detta delle cadenze rigorose alla procedura di espropriazione ed è impossibile intervenire a giochi ormai fatti.

Quindi, se hai la casa all’asta la mossa più giusta e appropriata da fare è farsi assistere da un avvocato, affinché segua la procedura nelle sue varie fasi, anche per informarti dei vari ribassi di prezzo decisi dal giudice e dell’eventuale provvedimento rivolto alla divisione dell’immobile (se mai fosse possibile). Ma procediamo con ordine e vediamo, più in particolare, in caso di vendita all’asta della casa pignorata, come bloccare l’esecuzione.

Casa pignorata: come avvengono le aste?

Poiché questa scheda non è destinata tanto agli esperti del settore, cerchiamo di descrivere brevemente, e nel più semplice dei modi, le fasi del pignoramento immobiliare finalizzato alla vendita all’asta della casa, prima di procedere a qualche consiglio pratico su come sospendere o bloccare definitivamente la vendita all’asta.

Innanzitutto, dopo l’intervento dell’ufficiale giudiziario che notifica l’atto di pignoramento al debitore e la trascrizione del predetto atto di pignoramento nei pubblici registri immobiliari, parte il vero e proprio procedimento davanti a un giudice del tribunale. Per prima cosa, il magistrato nomina un perito. L’esperto valuta l’immobile al prezzo di mercato e di presumibile vendita: questa sarà la base d’asta dalla quale partiranno i vari tentativi per vendere la casa.

Le aste vengono pubblicizzate su siti internet specializzati e/o sui giornali che il tribunale indica di volta in volta. Chiunque può partecipare alle varie offerte, anche il coniuge o i parenti del debitore, ma non quest’ultimo.

Le aste avvengono di norma «senza incanto», ossia con offerte depositate in cancelleria in busta chiusa che non devono essere inferiori alla base d’asta indicata dal provvedimento del giudice. Se nessun offerente si fa avanti, il tribunale stabilisce la data per un ulteriore tentativo di vendita con un ribasso rispetto alla precedente base d’asta. Questo procedimento prosegue fino a quando l’immobile non viene finalmente venduto. Ad ogni tentativo di asta il tribunale fissa un ribasso di un quarto del prezzo di vendita ossia del 25%. Se però il creditore è il Fisco (ossia, per conto di questi, l’Agente per la riscossione) il ribasso è di un terzo.

Se la casa dovesse essere venduta, il ricavato andrà a soddisfare i creditori: innanzitutto quello con l’ipoteca di primo grado; quindi – se ve ne sono – i creditori con ipoteca di grado più basso; infine gli altri creditori senza ipoteca.

Se il prezzo riesce a coprire il debito del proprietario dell’immobile, questo è definitivamente liberato dall’obbligazione e non deve temere altre procedure esecutive. Viceversa se il ricavato dovesse risultare insufficiente, il creditore può attivare ulteriori pignoramenti su differenti beni del debitore.

Se la casa non si vende il pignoramento va avanti lo stesso?

Quando «un’asta va deserta» si procede con un ribasso del prezzo di vendita e il giudice fissa un nuovo esperimento d’asta. Questo sino a quando l’immobile non si vende. Il ribasso per ogni tentativo di vendita è del 25%: in pratica, in caso di mancanza di offerenti (cosiddetta asta deserta), il prezzo scende di un quarto ad ogni asta. Quindi, ad esempio, un immobile che, al primo tentativo, viene venduto a 100.000 euro, al secondo esperimento d’asta verrà “battuto” a 75.000 euro; al terzo a 56.250 euro e così via.

Una recente riforma ha previsto poi un ulteriore espediente per poter rendere ancora più appetibile la partecipazione all’asta per quanti sono alla ricerca del buon affare, così aiutando le banche nel cammino di recupero dei loro crediti. Il cosiddetto decreto banche [1] ha disposto che, se alla terza asta l’immobile non viene venduto, il giudice può, alla quarta asta, disporre una riduzione di ben il 50% del prezzo d’asta (ossia il doppio rispetto alle altre per le quali, come abbiamo visto sopra, il ribasso può essere solo del 25%). In questo modo, il prezzo della casa pignorata viene ridotto sostanziosamente per incoraggiare la partecipazione alla gara da parte dei potenziali acquirenti.

Sono previste anche delle agevolazioni fiscali per chi compra all’asta giudiziaria: se si tratta di un privato e la partecipazione avviene per l’acquisto della prima casa, si evita di pagare l’imposta di registro (si paga solo 600 euro a titolo di imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali). Se si tratta di un’impresa è prevista la medesima agevolazione a condizione che l’immobile venga rivenduto entro cinque anni. Per maggiori approfondimenti sul tema leggi Come comprare casa all’asta: l’agevolazione fiscale.

Come è facile intuire, però, questo sistema crea un grosso squilibrio a sfavore del debitore: infatti consente di svendere l’immobile a un prezzo notevolmente più basso rispetto al suo valore d’origine, semplicemente attendendo che le prime aste vadano deserte. Il che favorisce anche le speculazioni ai danni dei proprietari poiché spesso il prezzo ricavato dalla vendita non è sufficiente a coprire il credito della banca. Risultato: il debitore perde la casa senza però affrancarsi completamente dal debito. Per evitare questo problema la legge offre due soluzioni che vedremo nei due paragrafi seguenti.

Come interrompere il pignoramento della casa

Per evitare che il debitore perda la casa – assegnata a un prezzo stracciato – senza liberarsi però di tutto il debito, il codice di procedura civile [2] prevede una norma a tutela del debitore. Qualora il prezzo base dovesse raggiungere una somma molto più bassa rispetto al valore di mercato dell’immobile, tanto da non consentire di soddisfare ragionevolmente le pretese del creditore e la possibilità, per questi, di rientrare nelle somme che gli sono dovute (comprese le spese di procedura), il giudice chiude definitivamente il pignoramento, ossia estingue l’esecuzione forzata. In buona sostanza, il tribunale, ritenendo che non vi sia più convenienza nel portare avanti l’iter della procedura (né per il debitore, né per il creditore), lo stoppa. Attenzione: non lo sospende solo provvisoriamente, ma lo estingue per sempre. Questo significa anche – ma ciò non viene detto espressamente dalla legge – che il creditore non potrebbe neanche pignorare una seconda volta lo stesso bene, poiché altrimenti ci sarebbe un abuso del processo.

La decisione di interrompere la procedura può essere presa d’ufficio dal giudice o può essere sollecitata dal debitore che può presentare una apposita istanza. Tale istanza è libera da imposte e bolli. Né, in caso di rigetto, conseguono sanzioni o spese processuali. Sicché, nel dubbio, potrebbe essere consigliabile tentare la sorte.

Come sospendere il pignoramento della casa

Una seconda misura consentita dalla legge è quella di chiedere la sospensione del pignoramento: una misura che il giudice può ritenere utile quando le condizioni di mercato non consentono di raggiungere un prezzo di vendita ragionevole. In buona sostanza l’esecuzione viene solo messa in stand by fino a quando non sarà cambiato l’interesse del pubblico verso quel bene, magari in attesa che venga superata una momentanea situazione di crisi o che la zona ove si trova ubicato l’immobile venga rivalutata dal Comune con opere di urbanizzazione.

Cosa può fare il debitore se ha la casa pignorata?

Di norma, il debitore può rimanere dentro l’immobile se il giudice ritiene che la sua presenza non sia d’ostacolo alla ricerca di offerenti. In alternativa potrebbe decidere di “sfrattarlo” o di imporgli il pagamento di un canone.

Durante il pignoramento, il debitore non può dare in affitto il proprio immobile pignorato.

Approfondimenti

Per maggiori approfondimenti leggi:

Pignoramenti dell’Agente della Riscossione

Se il creditore che procede al pignoramento è il fisco per il tramite dell’Agente della riscossione (Equitalia o, per quando sarà sostituita, Agenzia delle Entrate-Riscossione), il ribasso alla terza asta è del 33% e non del 25% come nel caso in cui il creditore sia un soggetto privato. In più, dopo la terza asta, se l’immobile non si vende, l’Agente della Riscossione può chiedere che esso passi in proprietà allo Stato. Si tratta, insomma, di una sorta di esproprio legittimato dalla legge.

Se la casa è all’asta a seguito di fallimento

La possibilità della sospensione della vendita all’asta è prevista anche nel caso di fallimento [3], quando oggetto della vendita forzata sia un immobile appartenente a un imprenditore fallito. Un precedente che ha consentito il blocco del pignoramento è stato emesso dal Tribunale di Lanciano, nell’ambito di una procedura esecutiva conseguente a un fallimento [4]. Il debitore, in buona sostanza, benché ancora pendente la procedura fallimentare, può tornare tranquillamente in casa propria. Non poca cosa per chi, dopo un fallimento, viene spossessato di tutti i suoi beni e inizia una vita di tribolazioni.

note

[1] Dl n. 59/2016.

[2] Art. 164 bis. disp. att. cod. proc. civ.

[3] Art. 108 legge fall.: “Il giudice delegato, su istanza del fallito, del comitato dei creditori o di altri interessati, previo parere dello stesso comitato dei creditori, può sospendere, con decreto motivato, le operazioni di vendita, qualora ricorrano gravi e giustificati motivi ovvero, su istanza presentata dagli stessi soggetti entro dieci giorni dal deposito di cui al quarto comma dell’articolo 107, impedire il perfezionamento della vendita quando il prezzo offerto risulti notevolmente inferiore a quello giusto, tenuto conto delle condizioni di mercato”.

[4] Trib. Lanciano, ord. del 13.10.2015 dott. Massimo Canosa.

Autore immagine: 123rf com

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