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Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

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Lo sai che? Casa in comproprietà marito e moglie, come si divide?

> Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

Divisione della casa in comunione tra i due coniugi: il valore della vendita va diviso al 50%, anche se uno dei due ha ottenuto l’assegnazione dell’immobile per avere ottenuto la collocazione dei figli presso la propria residenza.

In caso di separazione e/o divorzio tra marito e moglie, come si divide la casa familiare quando questi sono comproprietari al 50%? Un corretto ragionamento vorrebbe che a ciascuno spetti la metà del valore e, quindi, del prezzo derivato dalla vendita. Così, se uno dei due coniugi vuol acquistare la quota dell’altro, gli deve pagare il 50% del valore della casa. Ma non tutti i giudici sono di questo avviso. Secondo alcuni – tra cui, in passato, anche la stessa Cassazione – si deve tener conto della diminuzione di valore che la casa subisce qualora la moglie (o, più raramente il marito) ottenga, al momento della separazione o del divorzio, l’assegnazione dell’immobile come abitazione propria e dei figli. Chi mai acquisterebbe un appartamento nel quale hanno diritto a vivere altre persone? Sulla base di ciò – secondo tale interpretazione – il 50% della proprietà del coniuge che vi vive dentro vale di più perché, in qualsiasi momento, può decidere di lasciare l’immobile all’acquirente. Viceversa, il 50% della proprietà del coniuge che non ha diritto di abitazione va decurtato di almeno la metà del valore di mercato: egli infatti non ha alcun potere di mandare via gli assegnatari del bene e, quindi, l’acquirente acquisterebbe un bene inutilizzabile.

Questo orientamento, però, è stato definitivamente superato dalla Suprema Corte con una recentissima sentenza che ripristina la parità di diritti tra marito e moglie in caso di divisione dell’immobile [1].

Ma procediamo con ordine e, prima di comprendere come si divide la casa in comproprietà tra marito e moglie, facciamo un esempio per chiarire, in termini pratici, cosa succede in questi casi.

Un esempio per capire il problema

Antonio e Giovanna sono sposati. Hanno una casa in comproprietà: 50% a testa. Dalla coppia nascono due figli. I due però decidono di separarsi. Il giudice decide di assegnare la casa alla ex moglie in quanto presso di lei andranno a vivere i figli. A questo punto, i due coniugi decidono anche di vendere la casa in comunione. La moglie si offre disponibile ad acquistare il 50% di proprietà del marito, ma vuole pagarglielo di meno del valore di mercato. Alla base di questa richiesta di sconto sta il seguente ragionamento: se anche il marito trovasse un acquirente a cui vendere il suo 50%, quest’ultimo non avrebbe possibilità di abitare la casa, poiché in essa hanno diritto a vivere ancora l’ex moglie e i figli, almeno finché questi non diventino indipendenti economicamente. Solo lei può decidere se e quando andarsene dalla casa: il che rende la sua quota di proprietà dell’immobile più appetibile sul mercato.

A questo punto, le parti vanno dal giudice affinché divida l’immobile e stabilisca quanto vale la proprietà dell’uno e quella dell’altro. Il 50% a testa oppure una percentuale differente? L’ultima interpretazione della cassazione, che qui stiamo commentando, opta per la prima soluzione: marito e moglie che vogliono dividere la casa in comunione hanno diritto a dividere a metà il prezzo. È vero, infatti, che la moglie ha diritto di abitare l’immobile, ma nessuno può dire, a priori, fino a quando può durare questo diritto. La donna potrebbe, ad esempio, decidere di andare a vivere dai propri genitori solo qualche mese dopo la separazione e così lasciare libero l’appartamento ad eventuali acquirenti. Insomma, non ci sono ragioni certe e predeterminate per dire che la metà di proprietà del coniuge con il diritto di abitazione valga di più dell’altra metà.

Il provvedimento di assegnazione della casa familiare

Abbiamo spesso parlato di cosa la legge intenda per «casa familiare». Si tratta di quell’insieme di beni, mobili e immobili, finalizzati all’esistenza domestica della comunità familiare e alla conservazione degli interessi in cui si esprime e si articola la vita familiare. L’abitazione è “familiare” quando i coniugi vi hanno fissato la sede primaria dei loro affetti e interessi e vi svolgono, all’interno, la loro vita affettiva comune, anche se in modo discontinuo, purché in modo prevalente nel tempo. Insomma, si considera “casa familiare” l’appartamento dove marito e moglie e tutto il nucleo familiare abitano in modo stabile e continuativo. È l’utilizzazione concreta, mediante convivenza, a definire il concetto di casa familiare.

Questo luogo assume particolare importanza quando ci sono figli: l’habitat domestico è certamente fondamentale per lo sviluppo fisiologico e la crescita dei minori. Ecco perché solo in presenza di figli non autosufficienti il giudice decide di accordare l’immobile al genitore presso cui questi ultimi vanno a vivere. Ma è chiaro che quando i figli (con o senza il genitore) trovano un’altra abitazione dove stare, l’assegnazione della casa familiare cessa. Si pensi al caso della moglie che, pur avendo ottenuto dal giudice la casa, decide però di andare a vivere dalla propria madre per non pagare le spese condominiali e le utenze. In tal caso, l’immobile torna nella disponibilità del proprietario (il marito o, in caso di comunione, di entrambi gli ex coniugi).

In sostanza, il provvedimento del giudice di assegnazione della casa familiare si protrae finché i figli non raggiungano la loro indipendenza economica (che in genere non coincide però con la maggiore età) e, dunque, finché la finalità del provvedimento di assegnazione stesso non venga meno.

Il valore della casa familiare in caso di divisione

In genere, i due coniugi sono entrambi comproprietari dell’immobile adibito a casa familiare. Con la separazione o il divorzio, in caso di presenza di figli minorenni, la casa viene assegnata a uno dei due comproprietari: quello con cui la prole va a vivere. Se, tra i due ex coniugi, nasce una causa per ottenere lo scioglimento della comunione sulla casa, le quote si dividono in modo paritario? La soluzione data dalla Cassazione con la recente sentenza è affermativa: anche in presenza di assegnazione della casa a uno dei due coniugi, l’altro ha diritto alla metà del prezzo derivato dalla divisione dell’immobile. Diversamente ragionando, ossia nel caso in cui si operasse la decurtazione dal valore per via del diritto di abitazione, il coniuge non assegnatario dell’immobile verrebbe ingiustificatamente penalizzato due volte: una prima con l’allontanamento dalla casa, e una seconda con la corresponsione di una somma che non sarebbe rispondente alla metà dell’effettivo valore venale del bene.

L’immobile va quindi valutato senza tenere conto della opponibilità ai terzi del provvedimento del giudice di assegnazione della casa familiare.

Pertanto, l’assegnazione del godimento della casa familiare non può essere presa in considerazione in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra i coniugi, al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile, allorquando l’immobile venga attribuito al coniuge che sia titolare del diritto al godimento stesso.

Come abbiamo detto in anticipo, la Cassazione in passato si è espressa anche in modo contrario [2]. Anzi, è stato questo l’orientamento prevalente. Secondo tale tesi, il conguaglio all’altro coniuge va ridotto di un quarto rispetto al valore di mercato dell’immobile sul rilievo del fatto che il genitore vi convive con il figlio e che il provvedimento dell’assegnazione della casa familiare costituisce comunque un vincolo che riduce la quotazione dell’immobile.

Questo vincolo comporta oggettivamente una decurtazione del valore della proprietà di cui è titolare l’altro coniuge, il quale rimane pregiudicato da tale vincolo e, con lui, anche un suo eventuale acquirente (almeno fino a quando il provvedimento non sia eventualmente modificato). Sicché nel giudizio di divisione se ne deve tenere conto.

La giurisprudenza orientata a tenere in considerazione la decurtazione sembrava prevalente prima di oggi; essa, in sostanza, afferma che l’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi in sede di divorzio è atto che, quando sia opponibile ai terzi, incide sul valore di mercato dell’immobile; «ne consegue che, ove si proceda alla divisione giudiziale del medesimo, di proprietà di entrambi i coniugi, si dovrà tener conto, ai fini della determinazione del prezzo di vendita, dell’esistenza di tale provvedimento di assegnazione, che pregiudica il godimento e l’utilità economica del bene»

note

[1] Cass. sent. n. 17843/16.

[2] Cass. sent. n. 20319/2004.

Autore immagine: 123rf com

Cass. sent. n. 17843/16 del 9.09.2016

Fatto

ESPOSIZIONE DEL FATTO

1) Il Tribunale di Roma con sentenza depositata il 3.3.2004, disponeva lo scioglimento della comunione ordinaria esistente tra le parti, coniugi divorziati, relativa ad un appartamento ed un box siti in (OMISSIS), in “quartiere centrale”, mediante attribuzione diretta dell’intera proprietà immobiliare all’attore M. D. R..

Poneva a suo carico un conguaglio di Euro 118.836,72.

Rilevava che l’immobile era gravato dal diritto di abitazione riconosciuto al D.R. con la sentenza di divorzio, quale genitore con il quale conviveva il figlio maggiorenne ma non autosufficiente, sicchè il valore dei beni doveva essere ridotto del 25%.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 3088/2010 del 12.7.2011, ha, in accoglimento parziale dell’appello principale, confermato l’attribuzione al D.R. della proprietà del compendio immobiliare, nonchè i criteri di valutazione, ma ha aggiornato il conguaglio a Euro 161.618,00.

Per la cassazione della sentenza, M.A.L. ha proposto ricorso sulla base di tre motivi.

D.R. ha resistito con controricorso.

In corso di causa parte ricorrente ha notificato a controparte elenco dei documenti depositati, costituiti da decreto di revisione delle condizioni di divorzio con attestazione di definitività.

Parte resistente ha nominato ritualmente nuovo difensore.

In vista dell’udienza sono state depositate memorie.

Diritto

RAGIONI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso consta di tre motivi.

Con il primo la ricorrente, delusa dalla stima dell’immobile, si duole della mancata ammissione di nuova consulenza tecnica che, riconsiderando quella assunta in tribunale. datata 2001, tenesse conto dei propri rilievi circa il maggior valore del compendio immobiliare.

Il secondo motivo concerne la omessa considerazione dell’aumento dei valori immobiliari verificatosi in Roma tra il 2001 e il 2011, riduttivamente parametrato con riferimento alla banca dati dell’Agenzia del Territorio, che per ammissione della stessa non indicherebbe stime corrispondenti ai reali valori commerciali di un bene immobile.

Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 720 c.p.c., e vizi di motivazione.

La ricorrente si duole del fatto che il valore del conguaglio sia stato ridotto, e lo sia stato in misura ingente, in relazione alla circostanza che il figlio, trentatrenne al momento della sentenza (2010) risultasse convivente con il padre.

Osserva che il diritto di abitazione connesso alla convivenza con il figlio è un diritto stabilito, ex art. 155 c.c., nell’interesse esclusivo dei figli e non del genitore affidatario, e che quest’ultimo verrebbe per due volte ingiustamente gratificato se, oltre a godere dell’immobile, potesse anche acquistarlo con una riduzione del conguaglio.

2.1) In ricorso specifica che il figlio è già da qualche anno convivente con sè in altra abitazione, sebbene tale modifica non sia stata ancora sancita giudizialmente.

In memoria parte ricorrente ha aggiunto che nelle more (maggio 2012) è intervenuta modifica delle condizioni di divorzio e ha prodotto il relativo documento.

Parte resistente ha opposto, nel controricorso del gennaio 2012, che la questione posta nel terzo motivo è stata decisa dalla Corte di appello in conformità a Cass. 20319/04: che solo per “veder aumentato il valore della propria quota”, controparte avrebbe inopportunamente coinvolto il figlio, nato nel 1978, “ampiamente maggiorenne ed autosufficiente”; che il ricorso “per revisione delle statuizioni divorzili” invocato dalla ricorrente non era stato notificato.

In memoria D.R. si è opposto alla produzione dell’ordinanza 13 aprile 2012 di revisione del regolamento del divorzio. Ha dato atto però del rafforzarsi, con la pubblicazione della sentenza n. 27128/2014 di questa Corte, dell’orientamento secondo cui il conguaglio a favore del genitore non affidatario non deve essere decurtato.

3) Il terzo motivo di ricorso, che pone questione giuridica di rilievo preliminare, è fondato.

I giudici di merito hanno posto a confronto due sentenze di questa Corte.

Hanno aderito alla tesi esposta da Cass.20319/04 (cui ha aderito Cass. 22.4.2016 n. 8202) secondo la quale: “L’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi, cui l’immobile non appartenga in via esclusiva, instaura un vincolo (opponibile anche ai terzi per nove anni, e, in caso di trascrizione, senza limite di tempo) che oggettivamente comporta una decurtazione del valore della proprietà, totalitaria o parziaria, di cui è titolare l’altro coniuge, il quale da quel vincolo rimane astretto, come i suoi aventi causa, fino a quando il provvedimento non venga eventualmente modificato. Ne consegue che di tale decurtazione deve tenersi conto indipendentemente dal fatto che il bene venga attribuito in piena proprietà all’uno o all’altro coniuge, ovvero venduto a terzi in caso di sua infrazionabilità in natura”.

In precedenza la Corte (Cass. 11630/01) aveva ritenuto che: “La assegnazione della casa familiare, di cui i coniugi siano comproprietari, al coniuge affidatario dei figli non ha più ragion d’essere e, quindi, il diritto di abitazione, che ne scaturisce, viene meno nel momento in cui il coniuge, cui la casa sia stata assegnata, ne chiede, nel corso del giudizio per lo scioglimento della comunione conseguente (nel caso di specie) a divorzio, l’assegnazione in proprietà, acquisendo così, attraverso detta assegnazione, anche la quota dell’altro coniuge. In tal caso, il diritto di abitazione (che è un atipico diritto personale di godimento e non un diritto reale) non può essere preso in considerazione, al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile, sia perchè è un diritto che l’art. 155 c.c., comma 4, prevede nell’esclusivo interesse dei figli e non nell’interesse del coniuge affidatario degli stessi, sia perchè, intervenuto lo scioglimento della comunione a seguito di separazione personale o di divorzio, non può più darsi rilievo, per la valutazione dell’immobile, ad un diritto, che, con l’assegnazione della casa familiare in proprietà esclusiva al coniuge affidatario dei figli, non ha più ragione di esistere”.

Il Collegio ritiene superfluo investire del contrasto le Sezioni Unite, poichè, rammentati i principi posti da Cass. 18-09-2013, n. 21334 in tema di assegnazione della casa coniugale, reputa corretto l’orientamento manifestatosi nel 2001 e rinvigorito dalla sentenza n. 27128/2014, sempre di questa sezione, la quale ha osservato che: “Il diritto di abitazione della casa familiare è un atipico diritto personale di godimento (e non un diritto reale), previsto nell’esclusivo interesse dei figli (art. 155 c.c., comma 5) e non nell’interesse del coniuge affidatario, che viene meno con l’assegnazione della casa familiare in proprietà esclusiva al coniuge affidatario dei figli, non avendo più ragione di esistere”.

Ha aggiunto che “ove si operasse la decurtazione dal valore in considerazione del diritto di abitazione, il coniuge non assegnatario verrebbe ingiustificatamente penalizzato con la corresponsione di una somma che non sarebbe rispondente alla metà dell’effettivo valore venale del bene: il che è comprovato dalla considerazione che, qualora intendesse rivenderlo a terzi, l’assegnatario in proprietà esclusiva potrebbe ricavare l’intero prezzo di mercato, pari al valore venale del bene, senza alcuna diminuzione”.

3.1) Quest’ultima considerazione appare decisiva nel caso di specie, caratterizzato dalla circostanza che l’immobile viene attribuito proprio al coniuge che al momento della decisione risultava essere assegnatario dell’alloggio nel quale conviveva con il figlio maggiorenne, alloggio che dopo la divisione il D.R. potrebbe alienare a terzi senza alcun vicolo, conseguendo integralmente il prezzo, corrispondente al valore pieno del bene. E’ stato osservato in dottrina che l’immobile dovrebbe essere valutato “oggettivamente”, tenendo conto della opponibilità ai terzi di un provvedimento di assegnazione, ancorchè reso in favore del coniuge non destinatario dell’attribuzione immobiliare.

Trattasi di una fictio iuris intrinsecamente iniqua. Implica infatti una locupletazione in favore di quel coniuge che sia a un tempo beneficiario dell’immobile presso cui il figlio risiede e condividente che ottiene l’attribuzione.

Pertanto per decidere sul terzo motivo di ricorso è sufficiente già l’affermazione del principio secondo cui l’assegnazione del godimento della casa familiare, ex art. 155 c.c., previgente e art. 155 guater c.c., o in forza della legge sul divorzio, non può essere presa in considerazione in occasione della divisione dell’immobile in comproprietà tra i coniugi, al fine di determinare il valore di mercato dell’immobile, allorquando l’immobile venga attribuito al coniuge che sia titolare del diritto al godimento stesso.

Ne consegue che la decurtazione del 25% è stata nella specie, nel cui perimetro il Collegio limita l’esame, indebitamente applicata.

3.2) Mette conto aggiungere, per completare l’esame e meglio comprendere la soluzione prescelta, che al medesimo risultato si perviene sulla base della contrastata produzione del provvedimento giurisdizionale definitivo che ha rivisto le condizioni di divorzio.

Esso ha fatto venir meno l’assegnazione della casa familiare al resistente ed è acquisibile in sede di legittimità, perchè: a) formatosi a seguito di istanza di modifica successiva al deposito del ricorso per cassazione (SU 13916/06; 24664/07; 1883/11; 12159/11); b) concernente una statuizione che ha effetto diretto sul presupposto (ora venuto meno) della decisione di appello in punto di decurtazione del conguaglio.

4) L’accoglimento del terzo motivo di ricorso determina la cassazione con rinvio della sentenza impugnata.

Non sarebbe agevole infatti la decisione di merito, atteso che è controverso (cfr. i primi due motivi) il valore del bene da dividere, questione da risolvere con stretto riferimento, per quanto possibile, alla data di definizione della lite.

I due motivi relativi alla stima dell’immobile vanno considerati assorbiti, rimettendosi il tutto al giudice di rinvio, individuato in altra sezione della Corte di appello di Roma, la quale provvederà anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

PQM

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso.

Assorbiti gli altri.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Dispone che in caso di diffusione del presente provvedimento siano omesse le generalità e gli altri dati identificativi a norma del D.Lgs. n. 196 del 2003, art. 52.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Seconda Civile, il 16 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 9 settembre 2016

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