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Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

Lo sai che? Come chiedere una sanatoria in Comune

> Lo sai che? Pubblicato il 11 dicembre 2016

Lavori fatti senza permesso, diversi dal progetto originale o senza comunicare Scia e Cila: come sanare un abuso edilizio e quali sono le sanzioni previste.

La sanatoria (da non confondere con il condono edilizio) è un provvedimento disciplinato dal Tue (Testo unico dell’edilizia) [1] che si può chiedere in Comune per regolarizzare degli interventi realizzati senza un permesso o senza rispettare l’autorizzazione rilasciata dall’amministrazione comunale. Affinché la sanatoria venga concessa dal Comune, è necessaria una doppia conformità: alla disciplina urbanistica e a quella edilizia in vigore sia al momento in cui è stato commesso l’abuso, sia al momento in cui viene chiesta la sanatoria. In pratica, la sanatoria si può chiedere solo se l’immobile è regolare dal punto di vista urbanistico, ma il proprietario ha omesso (per qualsiasi ragione) di chiedere le dovute autorizzazioni amministrative.

Il caso più diffuso in cui si va a chiedere una sanatoria in Comune è quando il volume di un immobile è stato ampliato di alcuni metri cubi rispetto al progetto originale: doveva farne 100, ne ha fatti 120, così ha aggiunto qualche pertinenza in più. Al momento di vendere l’immobile, però, deve mettersi a posto da un punto di vista urbanistico ottenendo la conformità dal Comune: avrà bisogno, pertanto, di un permesso in sanatoria. Se poi il Comune ha approvato un nuovo piano regolatore, la sanatoria verrà concessa solo se anche il piano in vigore contempla gli aumenti volumetrici. Ecco, dunque, la necessità della doppia conformità.

E’ ovvio che non tutto si risolverà con una pacca del Comune sulla spalla del cittadino, con la promessa di quest’ultimo di non fare mai più dei lavori irregolari: ci sarà da pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione che viene corrisposto di solito al Comune. Si parte da un minimo di 516 euro.

Chi può chiedere la sanatoria e quando

La sanatoria in Comune può essere chiesta sia dal proprietario dell’immobile in cui sono stati fatti dei lavori irregolari sia dal responsabile dell’abuso, cioè da chi ha realizzato l’immobile. L’importante è che la domanda venga presentata prima che la sanzione diventi definitiva. Questo perché il Comune ha il compito di sanzionare un abuso non appena ne viene a conoscenza, ma non è compito suo sanare quell’abuso, onere che spetta, appunto, al proprietario o all’impresa edilizia.

In definitiva, nel momento in cui è stata emessa la sanzione amministrativa per l’abuso commesso non è più possibile chiedere la sanatoria in Comune. La richiesta deve pervenire in Comune entro la scadenza dei termini fissati dal responsabile dell’ufficio tecnico o dal dirigente comunale, altrimenti entro 90 giorni dall’ingiunzione per ripristinare il lavoro a seconda del permesso concesso.

Tempi e sanzioni per ottenere la sanatoria in Comune

Una volta presentata la domanda, il Comune la esamina (può chiedere anche il parere facoltativo della commissione edilizia) per accertare se è conforme alle disposizioni di legge. Sanare un abuso edilizio, infatti, non è una questione soggettiva ma una procedura oggettiva: al Comune può piacere esteticamente quella finestra aperta abusivamente o quella pertinenza in più non contemplata nel permesso rilasciato a suo tempo. Ma se la legge dice che non va bene, non va bene. Punto e basta.

In questa fase di valutazione, restano sospesi per 60 giorni eventuali provvedimenti repressivi o sanzionatori sull’abuso. Solo così il Comune può, eventualmente, concedere la sanatoria ed eliminare l’irregolarità.

Il Comune può decidere di respingere la domanda di sanatoria perché non c’è spazio per sanare l’abuso edilizio, cioè perché non c’è una conformità urbanistica o edilizia oppure per altre cause che impediscono di accogliere la richiesta. In questo caso, vengono disposte ulteriori sanzioni. Se la risposta dell’amministrazione non arriva entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, la richiesta si deve ritenere respinta. L’interessato avrà altri 60 giorni di tempo, pena decadenza, per contestare il silenzio-diniego in via giurisprudenziale.

Ma il Comune può anche decidere di rilasciare il permesso a costruire in sanatoria. Non prima, però, che il richiedente abbia pagato il contributo di costruzione (un obolo che estingue anche il reato penale). Questo contributo può essere pari al doppio della sanzione prevista dal Tue oppure di 516 euro, cioè l’ammenda indicata nel Testo per i casi di gratuità a norma di legge.

Se l’abuso consiste in un intervento parzialmente non conforme al permesso rilasciato dal Comune (il proprietario o il costruttore decidono delle modifiche senza dire nulla), la sanzione si calcola in base all’entità dell’irregolarità commessa. Se le violazioni di altezza, cubatura, distacchi o superficie non superano il 2% delle misure indicate, non vengono contestate. Ma se si rilascia un permesso per costruire una graziosa villetta ed il risultato è la tenuta di Michael Jackson, evidentemente la cosa cambia.

Le opere abusive devono essere demolite?

Quando le opere abusive vengono ritenute non sanabili, devono essere demolite. Può farlo il Comune stesso, dopo una valutazione tecnico-economica della giunta e la decisione del dirigente responsabile. La demolizione viene affidata ad un’impresa considerata idonea da ogni punto di vista, anche con trattativa privata. Se ciò non fosse possibile, ci penserà l’ufficio territoriale del Governo a muovere le ruspe.

Chiedere una sanatoria in Comune per violazione di Scia o Cila

Per chiedere una sanatoria in Comune in caso di violazione della Scia, cioè della segnalazione certificata di inizio attività, o della Cila, vale a dire la Comunicazione di inizio lavori asseverata, occorre, innanzitutto, fare un’autodenuncia. E’ importante, però, decidere quando: se quando i lavori sono ancora in corso d’opera oppure quando le opere sono state ultimate.

Nel primo caso, cioè quando l’abuso edilizio è ancora in corso d’opera, il Testo unico dell’edilizia prevede l’applicazione della sanzione minima di 516 euro per la Scia in  sanatoria, mentre per la Cila la sanzione è di 333,33 euro.

Se, invece, il trasgressore si autodenuncia a lavori ultimati e presenta solo in quel momento la domanda di sanatoria in Comune, l’importo della sanzione varia a seconda dell’aumento del valore acquisito dall’immobile grazie all’abuso commesso. Se gli abusi riguardano degli edifici ubicati nei centri storici o in aree paesaggistiche e sono vincolati dalla Soprintendenza, ci saranno ulteriori sanzioni.

Per la Cila in sanatoria a lavori ultimati, la sanzione è di 1.000 euro.

note

[1] Dpr n. 380/2001.

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