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Lo sai che? Pubblicato il 12 dicembre 2016

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Lo sai che? Quando una tettoia è abusiva

> Lo sai che? Pubblicato il 12 dicembre 2016

La tettoia deve ottenere il permesso di costruire e quindi l’autorizzazione dal Comune; in caso contrario non vale per calcolare le distanze minime tra costruzioni confinanti.

Per costruire una tettoia è necessario chiedere l’autorizzazione al Comune: difatti, senza il permesso a costruire, la tettoia si considera abusiva. Oltre a rispondere del reato di abuso edilizio, chi ha costruito la tettoia senza la licenza del Comune correrà il rischio di vedersi la tettoia del vicino a meno di tre metri da quella propria: questo perché le distanze minime tra tettoie (che devono essere di tre metri) si calcolano avendo, come punti di riferimento, le tettoie solo se queste sono in regola con le autorizzazioni amministrative; invece, se la tettoia è illegale, il calcolo della distanza si deve fare dal muro della casa cui la tettoia è ancorata.

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa deve fare il proprietario quando una tettoia è abusiva.

Per costruire la tettoia ci vuole l’autorizzazione del Comune?

Chi vuole costruire una tettoia, anche se ancorata al muro della propria abitazione, deve prima chiedere il permesso di costruire al Comune (è il cosiddetto titolo edilizio).

Solo le tettoie di modestissime dimensioni – che coprono ad esempio lo spazio strettamente necessario a non farsi bagnare dalla pioggia quando si apre la porta di casa – possono essere eseguite liberamente. Diversamente la tettoia è abusiva quando sia dimensioni oggettivamente notevoli, anche se facilmente smontabile. “Abusiva” significa che chi la costruisce risponderà del reato di abuso edilizio e, salvo che l’illecito vada in prescrizione (5 anni se c’è stato rinvio a giudizio), subirà una condanna penale.

Ho costruito una tettoia abusiva: che fare?

Il proprietario che ha costruito una tettoia abusiva deve demolirla se non vuole subire un processo penale per abuso edilizio. Lo deve fare anche se ha trovato la tettoia già realizzata dal precedente proprietario dell’immobile (salvo, in questo caso, il diritto a chiedergli il risarcimento del danno).

È possibile chiedere la sanatoria della tettoia abusiva, ma a condizione che la costruzione fosse già in regola con il piano regolatore urbano e che l’opera sia da considerarsi “abusiva” solo perché – per dimenticanza, ignoranza o qualsiasi altra ragione – non è stata richiesta l’autorizzazione al Comune, autorizzazione che comunque, per poter ottenere la sanatoria, poteva ben essere concessa. Se invece, anche se prima della costruzione, il Comune non avrebbe mai dato l’autorizzazione, ritenendo la tettoia contraria agli strumenti urbanistici, allora non si può mai chiedere la sanatoria.

In ultima analisi, chi ha costruito la tettoia abusiva può evitare la condanna penale solo se il reato, nel frattempo, si è prescritto.

La prescrizione scatta dopo 4 anni oppure, se c’è stato rinvio a giudizio, dopo 5 anni.

Peraltro, anche qualora subentri la prescrizione, l’obbligo di demolizione della tettoia abusiva può essere intimato dal Comune in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni.

Per maggiori informazioni sull’obbligo della licenza del Comune e del permesso di costruire, leggi la scheda Tettoia, abuso edilizio o semplice pertinenza?

Quali sono le distanze dal confine che deve rispettare una tettoia?

La tettoia si considera come una costruzione a tutti gli effetti; per cui deve stare a una distanza di tre metri dalla costruzione del vicino. Se anche il vicino ha, a sua volta una tettoia, la distanza minima tra le due tettoie deve essere di non meno di tre metri.

Se la tettoia è abusiva valgono le distanze dal confine?

Come abbiamo appena detto, la distanza minima tra tettoie deve essere di tre metri. Ad esempio, se due vicini di casa decidono di costruire una tettoia lo possono fare a condizione che tra le stesse sia rispettata questa distanza minima. Se uno dei due l’ha già costruita, l’altro non può farlo se, costruendo la sua, la distanza tra i due spioventi dovesse ridursi a meno di tre metri. Insomma, in presenza di tettoie, la distanza minima di 3 metri che deve sempre essere sussistente tra le costruzioni confinanti, si calcola non dalla muratura delle due abitazioni, ma dall’ultimo centimetro delle tettoie stesse.

Ma che succede se una delle due costruzioni è abusiva? Mettiamo che il mio vicino di casa abbia costruito una tettoia senza chiedere il permesso edilizio (che, come noto, è necessario per poter edificare tale tipo di manufatto): da dove devo calcolare la distanza minima per costruire la mia tettoia? In questo caso la regola è che non si deve tenere conto della tettoia abusiva; per cui la distanza va calcolata dalle pareti longitudinali dell’abitazione cui la tettoia abusiva si riferisce.

Il principio da tenere in considerazione è che, chi vuole realizzare opere lecite, non può essere penalizzato da chi vuole fare il furbo.

Anche se il Comune non ha vigilato, dando così la possibilità di realizzare una struttura che non sarebbe dovuta esistere, deve sempre tener conto del principio che chi vuole realizzare opere lecite, non può essere penalizzato da chi vuole fare il furbo. Pur realizzata, l’opera abusiva resta comunque tale. Se si dovesse tenere conto solo dei tre metri di distanza, la struttura lecita dovrebbe così essere costruita più indietro. E questo capovolgerebbe, secondo la giurisprudenza, «ogni ordinario criterio discretivo delle posizioni giuridiche tra quelle lecite e quelle illecite» [1].

Il discorso è diverso se la struttura illecita è solo frutto di una trasformazione. Ad esempio, se un balcone diventa una veranda, mantenendo però le stesse dimensioni del primo manufatto, il conteggio della distanza non subisce variazioni. Lo ha chiarito la Cassazione: in materia di trasformazione del balcone in veranda, la suprema corte ha ritenuto che non si debba applicare la norma sulle distanze minime purché detta veranda sia elevata sino alla soglia del balcone sovrastante e insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro [2].

Come si calcola la distanza dal confine tra costruzioni?

La distanza dal confine si calcola tra piani verticali ideali. Cosa vuol dire? Facciamo un esempio. Partendo dalla linea di confine faccio finta che da questa si alzi un piano, una sorta di parete invisibile. La stessa parete invisibile la si fa partire dall’estremità del manufatto. La distanza tra queste pareti invisibili è la distanza tra piani verticali ideali, che va rispettata anche nel sottosuolo.

Quando sul confine esiste un muro divisorio che appartiene in via esclusiva al proprietario del manufatto, la distanza dal confine deve essere misurata tra il manufatto ed il confine effettivo; se invece il muro divisorio è comune ai proprietari dei fondi contigui, la distanza va calcolata dalla parte esterna del muro più vicina al manufatto.

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Autore immagine: 123rf com

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