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Editoriali Pubblicato il 12 dicembre 2016

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Editoriali Per quanto tempo dura una servitù?

> Editoriali Pubblicato il 12 dicembre 2016

Come liberarsi di una servitù sul proprio terreno o qualsiasi altro immobile: quando cessa una servitù per prescrizione e cosa succede se il terreno viene venduto.

Immaginiamo di aver acquistato un terreno e di scoprire, solo dopo aver firmato l’atto, che su di esso c’è una servitù: in base a questa servitù, il proprietario di un terreno vicino ha il diritto di passare sul nostro per poter accedere al suo fondo. Magari anche quest’ultimo non è l’originario proprietario dell’immobile ma lo ha acquistato come noi. A questo punto il problema che potremmo porci è per quanto tempo dura una servitù? In altre parole, per quanti anni siamo costretti a consentire, al nostro vicino, di attraversare la stradina sulla nostra proprietà che gli consente di arrivare sul suo terreno? La risposta ce la dà il codice civile e una recente sentenza della Corte di appello di Campobasso [1].

Quali sono le servitù?

Prima di spiegare per quanto tempo dura una servitù dobbiamo fornire alcune definizioni.

Il fondo sul quale grava la servitù (nell’esempio di poc’anzi, il nostro sul quale c’è la via che porta al terreno del vicino) si chiama fondo servente. Dunque, per fondo servente si intende l’immobile gravato dalla servitù.

Il fondo per la cui utilità è prevista una servitù (evidentemente a carico di un altro immobile) si chiama, invece, fondo dominante.

Esistono altre due distinzioni da tenere in considerazione. La legge distingue tra «servitù apparenti» e «servitù non apparenti»; ed ancora tra «servitù affermative» e «servitù non apparenti». Vediamo di che si tratta.

 

Cosa significa «servitù apparente»? La servitù apparente è quella che consiste nel diritto di mantenere, nel terreno altrui, delle opere visibili e permanenti come, ad esempio, un acquedotto (cosiddetta servitù di acquedotto), una strada, ecc.

Cosa significa «servitù non apparente»? La servitù non apparente è quella priva di opere. È il caso del diritto di passare su un sentiero posto sul terreno del vicino di casa, per poter raggiungere il proprio campo.

Cosa significa «servitù affermative»? Si tratta delle servitù che consentono, al proprietario del fondo dominante, una condotta attiva, come ad esempio attraversare una strada, portare l’acqua al proprio orto, ecc.

Cosa significa «servitù negative»? Si tratta delle servitù che impongono al proprietario del fondo servente di non svolgere particolari attività che, altrimenti, rientrerebbero nei propri diritti. Si pensi al caso di una servitù di non costruire un muro o un recinto.

Per quanto tempo dura una servitù?

La stessa domanda può essere posta in un altro, e più pratico, modo: quando cessa una servitù? Il codice civile stabilisce i vari tipi di estinzione. Essi sono:

  • quando il proprietario del fondo dominante diventa anche proprietario del fondo servente (o viceversa). In tal caso (detto confusione) si ha la riunione in un’unica persona del titolare dei due fondi e, quindi, non c’è più ragione di pensare a un onere per una parte dell’immobile a favore dell’altra [2];
  • quando il proprietario del fondo dominante rinuncia espressamente al suo diritto di servitù;
  • quando la servitù è nata in forza di un atto firmato dalle parti, se in questo è previsto un termine di scadenza [3];
  • quando è diventato impossibile usare la servitù perché è venuta meno l’utilità, ma solo se tale situazione duri per almeno 20 anni;
  • quando la servitù non viene volontariamente usata dal titolare (si pensi al vicino di casa che abbia trovato più conveniente fare un’altra strada). È la cosiddetta prescrizione [4].

Da quando decorre la prescrizione?

Il termine dei 20 anni per la prescrizione della servitù non decorre sempre dallo stesso momento ma varia a seconda del tipo di servitù. In particolare:

  • per la servitù negativa: la prescrizione decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio, ad esempio dalla costruzione dell’opera vietata (questo significa che tale termine potrebbe non iniziare mai se l’uso è costante);
  • per la servitù apparente: la prescrizione decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio, ad esempio il crollo dell’acquedotto (anche in questo caso, come nel precedente, tale termine potrebbe non iniziare mai se l’uso è costante).

Cosa succede se il terreno viene venduto?

Eventuali atti di trasferimento del fondo servente o del fondo dominante non incidono sulla servitù. In altre parole, se acquistiamo un fondo su cui ci accorgiamo che è prevista una servitù siamo costretti a rispettarla; se acquistiamo un fondo a favore del quale esiste una servitù ne acquisiamo anche il relativo diritto.

La sentenza della Corte di Appello di Campobasso – che abbiamo citato in apertura – sancisce proprio questo principio: è valida la servitù di passaggio sul fondo, costituita prima dell’acquisto del terreno, anche se non menzionata nel rogito notarile. L’acquirente del fondo servente, una volta che sia stato trascritto l’atto originario con il quale è stata su di esso costituita la servitù, riceve il fondo medesimo col peso ad essa inerente. La menzione delle servitù è necessaria nel solo caso in cui il titolo non sia stata a suo tempo trascritto.

Inoltre, secondo la Cassazione «in tema di servitù, in base al principio della cosiddetta ambulatorialità della servitù, con il valido trasferimento del fondo dominante si trasferiscono anche le servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla è stabilito nel relativo atto, e l’acquirente del fondo servente, una volta che sia stato trascritto l’atto originario con il quale è stata su di esso costituita la servitù, riceve il fondo medesimo col peso ad essa inerente, essendo la menzione delle servitù necessaria nel solo caso in cui il titolo non sia stato a suo tempo trascritto».

note

[1] C. App. Campobasso, sent. n. 213/16.

[2] Art. 1070 cod. civ.

[3] Art. 1074 cod. civ.

[4] Art. 1073 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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