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Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2016

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Lo sai che? Col cambio destinazione d’uso si modificano i millesimi?

> Lo sai che? Pubblicato il 13 dicembre 2016

Il proprietario di un appartamento in condominio che cambia la destinazione d’uso al proprio appartamento non deve pagare più spese di condominio perché il cambio d’uso non incide sui millesimi.

Se uno dei condomini cambia la destinazione d’uso del proprio appartamento non è necessario procedere alla revisione delle tabelle dei millesimi. A dirlo è una recente sentenza della Cassazione [1].

Come noto, le tabelle millesimali (che possono essere differenziate a seconda del tipo di spesa) indicano la quota di partecipazione, di ciascun condomino, ai costi di gestione del palazzo. Il codice civile non parla espressamente di tabelle millesimali (salvo nelle disposizioni di attuazione) ma stabilisce [2] che le spese condominiali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (salvo diverso accordo). Quindi, contrariamente a quanto comunemente si crede, le tabelle millesimali non vengono determinate solo sulla base della dimensione dell’appartamento, ma sul complessivo «valore». Il valore può essere determinato anche da ulteriori fattori oltre ai metri quadri come, ad esempio, la vista (un appartamento che dà sul mare ha certamente maggior valore di quello che affaccia sulla corte chiusa del condominio); l’altezza (un appartamento a filo con il traffico delle auto vale meno di quello all’ultimo piano); le rifiniture estetiche e la particolarità della struttura dell’appartamento (in alcune tabelle millesimali viene dato maggior valore alla veranda proprio per via del sua “poeticità”, benché alcune parti della stessa presentino un’altezza ridotta). Non si deve invece tenere conto del canone di affitto eventualmente pagato, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun appartamento [3].

A questo punto ci si potrebbe chiedere se il cambio di destinazione d’uso dell’immobile possa aumentare quel valore cui fa riferimento il codice civile. Secondo la Cassazione, no. O meglio: non in automatico, salvo poi un valutazione che va comunque fatta tenendo conto delle particolarità del caso.

Dunque, la revisione delle tabelle non è obbligatoria per il cambio di destinazione.

La legge [4] prevede poi una forma di aggiornamento delle tabelle millesimali, denominato «revisione». In questo modo è possibile far fronte alle eventuali modifiche della consistenza dell’edificio. La revisione è obbligatoria solo nel caso di errori nella redazione originaria delle predette tabelle e/o variazioni del volume degli appartamenti.

Pertanto, una diversa destinazione d’uso dell’immobile non può incidere sull’assetto dei millesimi: si pensi a un appartamento a uso abitativo che diventi a uso studio oppure a un locale commerciale che muti in magazzino. In definitiva, le variazioni dell’immobile che non riguardano la sua consistenza non fanno scattare necessariamente la revisione delle tabelle.

note

[1] Cass. sent. n. 19797/2016.

[2] Art. 1123 cod. civ.

[3] Art. 68 disp. att. cod. civ.

[4] Art. 69 disp, att. cod. civ. «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

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1 Commento

ciro murolo

14 dicembre 2016 alle 06:35

se un immobile viene cambiata la destinazione d’uso da abitazione a studio medico con ingresso di moltissime persone che citofano ,dall’interno dello studio aprono il cancello elettrico ,il mab e costretto a moltissime aperture e chiusure con conseguenti guasti e gravi disagi per il resto degli inquilini che a volte trovano ad aspettare diversi pazienti nell’androne si puo chiedere all’interessato di pagare una quota maggiore del condominio?in quanto mab ,serratura elettrica citofoni ecc ecc hanno un maggior deterioamento?grazie

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