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SUB_CAT Pubblicato il 20 dicembre 2016

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SUB_CAT Come si decidono le spese quando i condomini sono solo due

> SUB_CAT Pubblicato il 20 dicembre 2016

Un’agile guida per conoscere come si approvano le opere di manutenzione e riparazione e le innovazioni nei condomini con due soli proprietari.

 

Si definisce condominio minimo quello nel quale sono presenti due soli condomini – proprietari. Come ha chiarito la giurisprudenza della Corte di Cassazione [1], al condominio minimo si applicano di regola le norme ordinarie previste per il condominio. Invece, per quello che riguarda il funzionamento dell’assemblea condominiale e l’amministrazione in generale, al condominio minimo si applicano le norme del Codice civile previste per la comunione [2]. Fatta questa premessa, come si procede nel caso in cui, nell’ambito di un condominio di questo tipo, sia necessario eseguire di lavori di manutenzione, conservazione e riparazione dei beni comuni?

Se ad esempio occorresse  adeguare l’impianto elettrico e l’impianto citofonico (perché vetusto), per eseguire questi lavori, da considerarsi di conservazione o al più di riparazione di beni comuni,  occorrerà una maggioranza dei partecipanti, calcolata in base alle quote  millesimali [3], pari ad almeno 500 millesimi.

Se, invece, occorresse ad esempio installare l’antenna centralizzata per la ricezione del segnale radiotelevisivo, la legge [4], che considera questa opera come innovazione, richiederà per approvarla  una maggioranza di almeno 500 millesimi (per altre innovazioni, invece, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio).

Ciò significa che nel caso uno dei due condomini abbia più di 500 millesimi, la maggioranza sarà sempre raggiungibile per approvare ed eseguire lavori come quelli descritti.

Ma se, invece, le quote fossero identiche (500 millesimi a testa) e non si raggiungesse l’accordo per eseguire qualsiasi tipo di intervento, allora la legge [5] prevede che si possa ricorrere all’autorità giudiziaria che potrà anche nominare un amministratore per l’esecuzione in concreto dei necessari lavori.

Nel caso in cui si riesca ad adottare la decisione di eseguire i lavori, essa andrà adottata in apposita riunione e solo dopo che vi sia stata una formale convocazione in modo che i condomini siano posti in grado di conoscere in modo adeguato gli argomenti oggetto della decisione.

É quindi necessario, affinché la decisione di eseguire questi lavori sia valida, che ci sia innanzitutto una rituale convocazione con specifica indicazione dell’ordine del giorno e poi una riunione (un’assemblea) in cui la decisione di eseguire i lavori sia formalmente adottata.

Infine, per quello che riguarda in particolare le innovazioni (come l’installazione dell’antenna centralizzata) occorrerà anche che essa non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che non alteri il decoro architettonico dell’edificio e che non renda parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento dei condomini: in caso contrario, l’innovazione sarà vietata [6].

note

[1] Cass., sent. n. 2046 del 2006.

[2] Artt. 1104, 1105 e 1106 Cod. civ.

[3] Art. 1105 del cod. civ..

[4] Art. 1120, 2° co. n. 3), Cod civ.

[5] Art. 1105 Cod. civ.

[6] Art. 1120 Cod civ.

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