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Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2016

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Lo sai che? Cos’è la servitù apparente?

> Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2016

Per usucapire un diritto di servitù è necessario che questa sia apparente: ma cosa intende la legge con questa espressione? Lo spiega la Cassazione.

Nei rapporti di vicinato si sente spesso parlare di diritto di servitù e, in particolare, di servitù apparenti e non: ma cos’è la servitù apparente? In poche parole, è tale quella servitù la cui esistenza è resa manifesta da opere visibili e permanenti, idonee a mostrare senza equivoci la funzione a cui sono destinate (si pensi ad un percorso che attesti senza alcun dubbio la presenza di una servitù di passaggio). Aiutandoci con alcuni esempi, cerchiamo di capire quando la servitù può dirsi effettivamente apparente.

Il diritto di servitù: cos’è

Immaginiamo due terreni confinanti: quello di nostra proprietà è più interno, mentre quello del vicino si affaccia direttamente sulla strada pubblica. Per arrivare al nostro fondo, quindi, dovremo necessariamente attraversare quello confinante. In questo modo, verrà a costituirsi una servitù di passaggio a nostro vantaggio: in pratica, il proprietario del fondo che si affaccia sulla via pubblica dovrà sopportare il nostro transito sul proprio terreno (ad esempio, se ha apposto un cancello all’ingresso, dovrà consegnarci le chiavi). La servitù consiste proprio in questo: essa è un peso gravante su un immobile (fondo servente) a vantaggio di un altro (fondo dominante) [1]. Per approfondire, si veda l’articolo Servitù: cos’è.

Ci sono diversi modi per costituire una servitù:

  • un contratto o un testamento;
  • l’usucapione (possesso continuato e ininterrotto per vent’anni);
  • la destinazione del padre di famiglia. Si pensi ad un unico fondo appartenente ad un solo proprietario. Successivamente egli vende una parte del terreno, che quindi viene diviso. La parte venduta, però, non si affaccia sulla pubblica via: per raggiungerla, quindi, verrà costituita una servitù di passaggio sull’altra porzione di terreno (quella rimasta al vecchio proprietario) che invece dà direttamente sulla strada pubblica.

Alcune servitù poi, come quella di acquedotto o di elettrodotto (diritto di far passare sull’immobile tubature d’acqua o cavi elettrici), sono imposte direttamente dalla legge.

Quando la servitù è apparente

La servitù può essere apparente o non apparente. La distinzione assume una grande rilevanza pratica: secondo la legge, solo le servitù apparenti possono acquistarsi per usucapione e per destinazione del padre di famiglia [2]. Per quelle non apparenti, quindi, sarà necessario un contratto o un testamento (a meno che non si tratti di servitù imposte direttamente dalla legge).

La Cassazione [3] è unanime nell’affermare quando una servitù può dirsi apparente. In particolare occorre:

  • la presenza di opere (naturali o artificiali) visibili e permanenti;
  • che tali opere rivelino in modo inequivocabile l’esistenza della servitù.

Rimanendo sull’esempio della servitù di passaggio, essa è apparente quando esiste sul fondo del nostro vicino una strada, un percorso, un tracciato, un cancello o qualunque altro segno che renda evidente l’esistenza della servitù stessa, ossia che noi utilizziamo quel percorso per giungere al nostro fondo (si pensi appunto ad una strada che, dalla via pubblica, attraversi tutto il terreno confinante e termini sul nostro). Sul tema è disponibile l’articolo Servitù di passaggio e usucapione.

La Cassazione ha poi stabilito che anche un sentiero naturale creatosi con il semplice calpestio è idoneo ad attestare la presenza di una servitù di passaggio [4]. Ancora, non è necessario che l’opera sia presente sul fondo servente: ad esempio, è idoneo a rivelare la servitù apparente anche un cancello collocato sul fondo dominante, purché sia evidente che serva a transitare sul terreno del vicino [5].

Dunque, la visibilità delle opere non è l’unico requisito necessario a costituire una servitù apparente. Occorre innanzitutto che si tratti di opere stabili e non temporanee; inoltre, esse devono manifestare a chiunque la loro funzione. È evidente il perché di tutto ciò: mettiamo il caso che non esista un contratto che abbia costituito la servitù. Il nostro obiettivo, quindi, è acquisirla, dopo vent’anni, per usucapione [6]. Per far ciò dobbiamo dimostrare di aver esercitato il diritto in modo continuo e ininterrotto, senza alcuna opposizione da parte del proprietario del fondo servente. È chiaro quindi che il proprietario stesso deve avere coscienza della presenza della servitù: ciò può avvenire solo se le opere presenti su terreno siano visibili, permanenti e idonee ad attestare oggettivamente l’esistenza del diritto. Solo così si può presumere che il titolare del fondo sia stato per vent’anni a conoscenza della servitù e non si sia mai opposto.

Altri esempi di servitù apparente

Come ulteriori esempi di servitù apparente possiamo citare:

  • la servitù di scolo: diritto di far defluire l’acqua sul fondo del vicino, tramite canali appositamente predisposti;
  • la servitù di elettrodotto: diritto di far passare cavi elettrici, tramite canaline, tubi, pali e così via, sull’altrui proprietà;
  • la servitù di veduta: diritto di affacciarsi sul fondo vicino o di godere della vista di un determinato panorama (ad esempio nelle zone costiere o di montagna). Il proprietario del fondo servente non potrà quindi apporre muri, costruzioni varie o chiudere finestre che ostacolino il diritto di veduta.

Non possono considerarsi apparenti, invece, le cosiddette servitù negative, ossia quelle che si concretizzano in un obbligo di «non fare» per il proprietario del fondo o dell’immobile servente (ad esempio la servitù di non costruire o di non sopraelevare). Esse non possono essere apparenti perché, in questi casi, non ci sono opere visibili che rendano manifesta l’esistenza del diritto.

note

[1] Art. 1027 cod. civ.

[2] Art. 1061 cod. civ.

[3] Tra le altre, Cass. sent. n. 1043/2001 del 25.01.2001 e Cass. sent. n. 13238/2010 del 31.05.2010.

[4] Cass. sent. n. 12362/2009 del 27.05.2009.

[5] Cass. sent. n. 22290/2004 del 26.11.2004.

[6] Art. 1158 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay

Cassazione, sez. II, sentenza 25.01.2001, n. 1043

Il requisito dell’apparenza consiste nella presenza di opere permanenti, artificiali o naturali, obiettivamente destinate al suo esercizio, tali da rivelare per la loro struttura e funzionalità l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, e visibili, in modo da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza al proprietario del fondo asservito.

Cassazione, sez. II, sentenza 31.05.2010, n. 13238

Il requisito dell’apparenza della servitù, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, postula la presenza di segni visibili di opere permanenti, obiettivamente destinate al suo esercizio che rivelino, in maniera non equivoca, l’esistenza del peso gravante sul fondo servente in modo tale da rendere manifesto che non si tratta di attività compiute in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una servitù.

Cassazione, sez. II, sentenza 27.05.2009, n. 12362.

Ai fini della sussistenza del requisito dell’apparenza non occorre necessariamente, in materia di servitù di passaggio, un opus manu factum (ossia un tracciato dovuto all’opera dell’uomo), potendo risultare sufficiente anche un sentiero formatosi naturalmente per effetto del calpestio, qualora esso presenti un tracciato tale da denotare la sua funzione – visibile, non equivoca e permanente – di accesso al fondo dominante mediante il fondo servente.

Cassazione, sez. II, sentenza 26.11.2004, n. 22290

Non è necessario che le opere permanenti inequivocabilmente destinate all’esercizio della servitù stessa siano situate sul fondo servente, ben potendo essere situate ed insistere anche (o soltanto) sul fondo dominante, salva la necessità che, qualora si trovino sul fondo dominante, esse siano visibili dal fondo servente in modo che se ne possa presumere la conoscenza da parte del proprietario di quest’ultimo.

Cassazione, sez. II, sentenza 14.04.2000, n. 4816

Le servitù negative – quali la servitus non aedificandi – sono sempre non apparenti e non possono pertanto essere acquistate per usucapione.

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