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Lo sai che? Pubblicato il 15 dicembre 2016

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Lo sai che? Posso stendere i panni che sgocciolano fuori dal balcone?

> Lo sai che? Pubblicato il 15 dicembre 2016

Il diritto di veduta che deriva dal balcone non comprende anche quello di stillicidio: anche se, fuori dalla finestra o dal balcone sono sempre stati presenti i fili metallici per lo scolo dei panni, non si può bagnare il piano di sotto.

È legittimo stendere i panni che sgocciolano fuori dal balcone? Di primo acchito saremmo tutti portati a dire no, anche perché è una regola, prima ancora che giuridica, di buona educazione – specie tra condòmini – quella di non bagnare la proprietà altrui. Ma che succede se è stato lo stesso costruttore del palazzo a creare le staffe metalliche collegate dai fili, al di là della finestra o del balcone, dedicate proprio allo scolo dei panni? Potrebbe essere stata questa situazione di fatto, trovata già da tutti i successivi proprietari dell’immobile, una forma di “vincolo”, accettato con la firma del rogito notarile? Oppure, anche in presenza di un palazzo predisposto per poter stendere i panni all’esterno, tale attività deve ritenersi vietata?

Il regolamento di condominio

La prima cosa da fare è leggere il regolamento di condominio. Infatti, in esso potrebbe essere presente una clausola che vieti lo scolo dei panni pendenti da balconi e finestre. Questo perché potrebbe essere considerato contrario all’estetica dell’edificio stesso. Per poter essere valida tale previsione, è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità. Il che può verificarsi in due casi:

  • quando tutti i proprietari, al momento dell’acquisto del rispettivo appartamento, hanno accettato, davanti al notaio, insieme al rogito, anche il regolamento predisposto dal costruttore (è il caso del cosiddetto regolamento contrattuale). In tal modo viene infatti assicurata – sebbene in momenti tra loro distinti – un’approvazione unanime del predetto regolamento;
  • quando tutti i condomini votano il regolamento all’unanimità, in assemblea (cosiddetto regolamento assembleare).

Ma che succede se il regolamento non dice nulla. In tal caso, stendere i panni fuori dalla finestra è lecito; diventa vietato solo se, da tale attività, si procura un danno al vicino sottostante, bagnando il suo balcone. Per comprendere questo ricorreremo al seguente esempio.

Vietato stendere i panni e bagnare il balcone del piano di sotto

Immaginiamo che una signora, quasi quotidianamente, stenda il proprio bucato sui fili di metallo che sporgono dal suo balcone

e che ha trovato già allestiti al momento in cui ha acquistato la casa dal costruttore. Dunque, questi fili non li ha mai predisposti lei. Come sono presenti sulla sua proprietà, sono anche presenti su tutti gli altri balconi dell’edificio.

Senonché il bucato steso su quei fili, magari poco strizzato, sgocciola direttamente sul terrazzo sottostante, di proprietà di un’altra famiglia.

La famiglia del piano di sotto si lamenta: sostiene che l’acqua, seppur pulita in quanto proveniente da panni appena lavati, le bagna il terrazzo e questo la costringe a spostare piante e divannetti o, al più, a dover puntualmente passare lo straccio.

La famiglia del piano di sopra, dal canto suo, rivendica il proprio diritto a stendere i panni perché – sostiene – i fili sono stati messi dal costruttore e, quindi, nel momento in cui ciascuno ha acquistato l’appartamento, ha anche accettato sia la possibilità di stendere i propri panni, sia di poter essere disturbato dai panni del vicino di sopra. Del resto, sostiene ancora la signora, solo in questo modo i vestiti bagnati possono asciugarsi in quanto, specie nelle giornate di inverno, solo l’aria può fare quello che in casa non avverrebbe mai.

Chi ha ragione tra i due?

La Cassazione ha più volte sostenuto [1] che non si possono stendere i panni se l’acqua bagna il balcone del piano di sotto. Questo perché – si legge nelle sentenze – la presenza di due fili sostenuti da staffe metalliche, infissi dal costruttore, nel muro perimetrale, ai lati delle finestre sovrastanti, non è condizione sufficiente a far presumere, a carico del piano sottostante, quella che in gergo legale si chiama “servitù di stillicidio”: un peso, cioè, a carico di un immobile, in favore di un altro, consistente nel dover sopportare l’acqua di scolo proveniente da quest’ultimo.

La presenza di un balcone implica solo il diritto di affacciarsi e, quindi, alla veduta e all’aria: attività che possono, magari, togliere la vista al proprietario del piano di sopra. Ma non anche il diritto di sporcare o bagnare il balcone di sotto.

Leggendo le parole – certamente più tecniche – usate dalla Suprema Corte, questi concetti vengono espressi nel seguente modo (per le sentenze per esteso leggi nel box sottostante):

«La servitù di veduta che abbia comportato la realizzazione di un balcone arretrato nell’affaccio rispetto allo spazio dedicato al ballatoio, non comprende nel suo esercizio diritti di scolo o stillicidio» [1].

Dunque, la signora del piano di sopra non può far gocciolare il proprio bucato sul terrazzo del piano di sotto.

Il reato

In più, se il comportamento è reiterato nel tempo, la signora del piano di sopra rischia di essere denunciata per il reato di  «getto di cose pericolose o atte a imbrattare o molestare». Anche in questo caso, non rileva il fatto che l’acqua non sia sporca. La signora del piano di sotto può denunciare quella del piano di sopra per il solo fatto che, più di una volta, ha dovuto pulire il proprio terrazzo dall’acqua di scolo dei panni altrui.

note

[1] Cass. sent. n. 7576/2007.

[2] Art. 674 cod. pen.

Immagine tratta da Pixabay.com

Cassazione civile, sez. II, 28/03/2007, (ud. 01/02/2007, dep.28/03/2007),  n. 7576

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 27.10 99 il Tribunale di Latina, sez. dist. di Gaeta, in accoglimento della domanda proposta il 7.1.97 da M.A., proprietario di un fabbricato con annesso terreno in (OMISSIS), nei confronti del vicino P.E., dichiarò l’immobile dell’attore esente dalla servitù di “sciorinio e sgocciolamento di biancheria” dal contiguo balcone del convenuto, con conseguente condanna alla rimozione degli sporti a tanto destinati, regolò il confine tra un cortile comune e le aree di esclusiva proprietà delle parti e condannò il P. al rimborso delle spese di giudizio alla controparte. All’esito di appello di quest’ultimo, resistito dal M. – ed, a seguito della di lui morte, dagli eredi in epigrafe indicati – con sentenza del 21.2-15.5.2002 la Corte d’Appello di Roma rigettò il gravame, con condanna dell’appellante alle spese del grado.

I giudici di appello, confermando e ribadendo le motivazioni di quello di primo grado, consideravano in particolare:

a)che l’assunto del convenuto, secondo il quale la servitù di veduta e affaccio dal costruendo balcone, costituita nel 1969 nell’atto di divisione dell’originario unico fondo, a favore dell’edificio al rustico sito sulla quota del proprio dante causa ed a carico di quella dell’attore, avrebbe compreso anche le facoltà in contestazione, non era sostenibile, integrando “lo sciorinio e sgocciolamento di acqua realizzata con sporti fissi, aggiunti al balcone e protraentisi sul fondo” del vicino una vera e propria autonoma servitù, diversa da quella prevista dai condividenti; tale diversità comportava l’illegittimità del relativo esercizio anche nell’ipotesi, dedotta dal convenutole il balcone, che comunque avrebbe dovuto essere proporzionato alla preesistente apertura, fosse stato realizzato in dimensioni ridotte rispetto a quelle previste;

b)che, d’altra parte, l’eccezione dell’avvenuto acquisto per usucapione della servitù in questione, non aveva trovato sufficiente risconto probatorio, venendo in particolare smentita dalle testimonianza rese da due ex inquilini dell’immobile attualmente appartenente al P.;

c)che, quanto al regolamento di confine, le risultanze della consulenza tecnica di ufficio espletata in primo grado, ne avevano comprovato la necessità, considerato che i confini, pur indicati sul mappale allegato all’atto di divisione, non erano mai stati materialmente individuati sul posto, così configurandosi le condizioni della relativa azione.

Avverso tale sentenza il P. ha proposto ricorso per cassazione affidato atre motivi. Hanno resistito gli eredi M. con rituale controricorso.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta “violazione e falsa applicazione dell’art. 1064 c.c., comma 1, artt. 1065 e 1075 c.c., con connessa carenza di motivazione, censurandosi, in quanto “inconferenti al thema decidendum”, le osservazioni, nella precedente narrativa menzionate, della corte di merito, che pur riconoscendo l’attualità del diritto del ricorrente all’ampliamento del balcone esistente, avrebbe tuttavia escluso che lo stesso comprendesse la facoltà di realizzare gli sporti, contenuti entro i previsti limiti, ritenendola esercizio di una servitù diversa da quella esistente. Così argomentando i giudici di appello non avrebbero considerato che un balcone notoriamente comporta uno “stillicidio di acqua” e che rientrerebbe nella sua naturale destinazione, tanto se più in “aperta campagna”, come nella specie, la funzione di consentire di “stendere i panni”; sicché, comprendendo ex art. 1064 c.c., comma 1 il diritto di servitù tutto ciò che è necessario per usarne, vi rientrerebbe anche la facoltà di installazione dei suddetti sporti. Negando tale facoltà i giudici di merito avrebbero anche “obliterato” il disposto dell’art. 1065 c.c., secondo il quale la servitù deve essere esercitata in conformità al titolo ed in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minore aggravio di quello servente; non avrebbero, infine, considerato che, come previsto dall’art. 1075 c.c. e sostenuto nei motivi di appello, la servitù sarebbe stata conservata per intero, anche se di fatto esercitata in modo da trame un’utilità minore di quella indicata dal titolo.

Le censure sono infondate.

Deve anzitutto osservarsi che la tesi, secondo la quale il balcone sarebbe stato realizzato in dimensioni più ridotte, rispetto a quelle, non meglio precisate, previste nell’atto costitutivo della relativa servitù (la divisione già menzionata in narrativa), è rimasta allo stato di mera “ipotesi” come tale espressamente qualificata dalla Corte d’Appello, che ha solo inteso evidenziare, senza tuttavia convalidare l’assunto degli appellanti con uno specifico accertamento di fatto (al riguardo neppure desumibile dalla sentenza di primo grado), come, anche in tal caso, il costituito ius in re aliena comunque non avrebbe comportato le facoltà di “sciorinio e sgocciolamento…”, integranti il contenuto di una diversa servitù, che pertanto ed a fortiori correttamente ha escluso nella fattispecie, caratterizzata dall’esistenza di un balcone sporgente su area cortilizia di esclusiva proprietà del vicino. Tale balcone, quale che ne fossero le dimensioni rispetto a quanto previsto nel titolo anzidetto, così come realizzato e descritto nelle sentenze di merito, non può che integrare una servitù di duplice oggetto, comportante la parziale occupazione dello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, in deroga alle facoltà dominicali di cui all’art. 840 c.c., comma 2, ed il diritto di veduta ed affaccio, in deroga alle distarle prescritte dall’art. 905 c.c., ma non anche le diverse facoltà di derogare ad uno dei principi informatori della disciplina della proprietà fondiaria (dei quali le particolari regole contenute negli artt. 908 e 913 c.c. costituiscono espressione), in base al quale il fondo inferiore non può essere assoggettato, salvo diverse ed espresse previsioni convenzionali, allo scolo di acque di qualsiasi genere, diverse da quelle defluenti secondo il naturale assetto dei luoghi, provenienti da quello superiore.

Tale principio comporta che lo stillicidio, sia delle acque piovane, sia, ed a maggior ragione, di quelle provenienti (peraltro con maggiore frequenza) dall’esercizio di attività umana,quali quelle derivanti dallo sciorinio di panni mediante sporti protesi sul fondo alieno (pratiche comportanti anche limitazioni di aria e luce a carico dell’immobile sottostante), per essere legittimamente esercitato, debba necessariamente trovare rispondenza specifica in un titolo costitutivo di servitù ad hoc o, comunque, ove connesso alla realizzazione un balcone aggettante sull’area di proprietà del vicino, essere esplicitamente previsto tra le facoltà del costituito diritto reale.

Da quanto sopra consegue che il richiamo, da parte ricorrente, all’art. 1064 c.c., comma 1, a termini del quale “il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne”, si basa su un’evidente petizione di principio, postulante la sussistenza del diritto o della facoltà in questione in virtù di un titolo che, tuttavia, non li prevede; analoghe considerazioni valgano per il richiamo all’art. 1075 c.c., secondo il quale l’esercizio parziale della servitù non pregiudica la conservazione della più ampia utilità, che comunque deve essere “indicata dal titolo”. Quanto all’invocato criterio di cui all’art. 1065 c.c., comma 2 , è agevole, in contrario, osservare come la regola, imponente nei casi dubbi la scelta della soluzione meno gravosa per il fondo servente, sia stata nella specie osservata dai giudici di merito, tenendo conto della naturale e normale destinazione dei balconi a consentire la veduta e l’affaccio, tanto più che gli assunti diversi usi locali, dedotti dal convenuto, e nuovamente richiamati in ricorso, sono rimasti del tutto indimostrati.

Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 950 e 951 c.c., con connessa carenza di motivazione, in relazione al rigetto del motivo di gravame, con il quale era stata ribadita l’insussistenza delle condizioni dell’azione di regolamento di contini, essendo questi chiaramente indicati nei titoli, come la Corte di merito avrebbe dato senza trame le dovute considerazioni, ed individuati sul posto da termini costituiti dall’allineamento tra i rispettivi fabbricati, da una griglia posta al termine del terreno comune, da un pilastrino e da un muretto in allineamento ai rispettivi fabbricati. Neppure tali doglianze meritano accoglimento.

I giudici di merito, di primo e di secondo grado, pur dando atto della precisione dei titoli di proprietà, rinvenibili nell’atto di divisione al riguardo richiamante l’allegato “tipo di mappale”, hanno tuttavia accertato, sulla base di quanto riferito dal consulente tecnico di ufficio, che i confini non erano mai stati effettivamente individuati sul posto. In siffatto evidenziato contesto, caratterizzato dal c.d. “conflitto di fondi” (e non anche “di titoli”), tipica condizione di materiale incertezza e promiscuità di possesso legittimante, secondo la ben nota, risalente, ma ancora attuale definizione dottrinale e giurisprudenziale (v., ex plurimus, Cass. II n. 9913/04, 5899/01, 15013/00, 1146/96, 9900/95) l’esperimento della azione di cui all’art. 950 c.c., il rigetto del surriferito motivo di gravame risulta ineccepibile. Va al riguardo solo rilevato che le contrarie asserzioni, contenute nel motivo dìimpugnazione, secondo le quali i confini sarebbero stati individuabili in loco da termini certi, risolvendosi in palesi censure in fatto, avverso una accertamento adeguatamente giustificato dall’operato richiamo alle acquisite risultanze della consulenza tecnica, non possono che essere ritenute inammissibili nella presente sede di legittimità, non evidenziando alcuna intrinseca carenza o vizio testuale della motivazione, né violazioni del citato dettato normativo, ma solo un contrasto tra la situazione probatoria riferita nella decisione e quella, asseritamente diversa, emergente dalle effettive risultanze processuali,travisamento eventualmente deducibile solo con l’appropriato rimedio revocatorio di cui all’art. 395 c.p.c., n. 4.

Non miglior sorte merita il terzo motivo di ricorso, deducente “violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, per omessa motivazione” in ordine al motivo di gravame, con il quale era stata lamentata l’eccessività delle spese, liquidate a favore della controparte vincitrice in misura di lire 4.200.000. Il mezzo d’impugnazione (peraltro impropriamente qualificato, non lamentando una carenza di motivazione, bensì l’omessa decisione su un capo di appello, in violazione dell’art. 112 c.p.c., deducibile e ex art. 360 c.p.c., n. 4: v. Cass. n. 9159/02, 317/02, 12790/00, 11260/00), è palesemente inammissibile per difetto di specificità ed autosufficienza, non indicando quali specifiche norme tariffarie siano state violate dal primo giudicate se tali violazioni siano state precisate nel corrispondente motivo di appello, ma limitandosi alla generica censura secondo la quale tali spese sarebbero state, in rapporto al valore della causa, “spropositate”; tale formulazione non consente di valutare l’ammissibilità e rilevanza delle corrispondenti censure di appello e, dunque, la decisività della questione non esaminata dalla corte territoriale. Il ricorso va, in definitiva, respinto; le spese seguono la soccombenza.

PQM

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore dei resistenti,delle spese del giudizio, liquidate in Euro 2.100,00, di cui Euro 2.000 per onorari.

Così deciso in Roma, il 1 febbraio 2007.

Depositato in cancelleria il 28 marzo 2007

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