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Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2016

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Lo sai che? La registrazione dell’affitto a carico di chi è?

> Lo sai che? Pubblicato il 16 dicembre 2016

Locazione: spetta al padrone di casa registrare il contratto di affitto, salva la possibilità per l’Agenzia delle Entrate, in caso di evasione, di inviare la richiesta di pagamento anche all’inquilino.

A chi spetta registrare il contratto di affitto? Un dubbio che interessa, più che per l’adempimento pratico in sé, per sapere su chi grava l’onere di pagare l’imposta di registro. Perché la registrazione, in forma telematica, è attività che non costa molto tempo; ma il pagamento dell’imposta, quello sì che “costa”. E allora, se abbiamo firmato un contratto di locazione – di qualsiasi tipo esso sia (4+4, 3+2, uso temporaneo, ecc.) – è il caso di chiedersi «la registrazione dell’affitto a carico di chi è?».

A chi spetta registrare il contratto di affitto?

Partiamo dall’aspetto formale: chi deve materialmente provvedere a registrare il contratto di affitto? La legge [1] stabilisce che è onere del padrone di casa provvedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Lo deve fare non oltre 30 giorni dalla firma del contratto e, nei successivi 60 giorni, deve comunicarlo all’inquilino, inviandogli la ricevuta di pagamento. Dunque è diritto dell’affittuario chiedere la prova del versamento dell’imposta di registro e dell’adempimento dell’onere fiscale.

Sempre entro 60 giorni, il locatore deve anche comunicare la registrazione dell’affitto all’amministratore di condominio (ovviamente solo se l’appartamento è situato in un edificio costituito in condominio), affinché quest’ultimo provveda all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale, indicando il nome e i dati dell’affittuario.

La registrazione dell’affitto va fatta, come detto, entro 30 giorni dalla sua firma.

Da un punto di vista fiscale, la registrazione può essere eseguita anche dopo la scadenza dei 30 giorni: se si sana il ritardo entro un anno si può usufruire del ravvedimento operoso pagando sanzioni ridotte.

Da un punto di vista civilistico, invece, la registrazione tardiva dell’affitto non sana la nullità del contratto per il periodo anteriore che, pertanto, si considera come mai sottoscritto. Ciò comporta che l’inquilino non è tenuto a versare il canone di locazione (leggi l’interessante scheda: Affitto non registrato, il canone non va pagato) e che il padrone di casa non può ingiungerglielo chiedendo al tribunale lo sfratto o il decreto ingiuntivo. Una importante sentenza della Cassazione , infatti, ricorda che il contratto di affitto non registrato è inesistente e che il pagamento dei canoni è un indebito che va restituito in qualsiasi momento.

Meglio farà, allora, il padrone di casa che voglia rimediare al ritardo, a sottoscrivere un nuovo contratto di locazione, provvedendo questa volta a registrarlo per tempo. Per il periodo pregresso, almeno sotto l’aspetto tributario (ferma restando l’invalidità del contratto) potrà regolarizzarsi almeno con il fisco.

Che succede se il padrone di casa non regista l’affitto?

Qui le cose si complicano. Per quanto infatti possa sembrare contraddittorio, nonostante la registrazione dell’affitto sia un onere a carico del locatore, l’Agenzia delle Entrate può chiedere il pagamento dell’imposta – in caso di “affitto in nero” – anche all’inquilino. In altre parole, l’accertamento fiscale viene notificato a locatore e conduttore: entrambi sono responsabili in solido. «In solido» significa che il pagamento dell’intera somma può essere chiesto indifferentemente all’uno o all’altro, salvo poi le parti rivalersi tra loro.

Nulla quindi impedirà all’inquilino, qualora non vi provveda il padrone di casa, a registrare per tempo l’affitto, ossia nei 30 giorni dalla firma del contratto.

Ricordiamo che, in caso di tardivo pagamento dell’imposta di registro, è prevista una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi.

A chi spetta pagare la registrazione dell’affitto?

Veniamo ora all’aspetto più delicato: chi deve pagare l’imposta di registro dell’affitto? Una cosa, infatti, è l’adempimento formale dell’onere della registrazione – questione che riguarda i rapporti tra le parti da un lato e il fisco dall’altra; un’altra cosa è invece la questione – che riguarda i rapporti tra le parti stesse – su chi debba sostenere la spesa dell’imposta. La legge, a riguardo, dice che l’imposta deve essere pagata dal padrone di casa e dall’affittuario in parti uguali, ossia una metà a testa. Tuttavia il contratto di affitto può prevedere che l’intero importo gravi sulle tasche del locatore; non può invece prevedere il contrario ossia che a pagare integralmente l’imposta di registro sia l’inquilino.

Quindi, se il contratto di affitto non dice nulla, l’imposta di registro viene ripartita al 50% tra locatore e conduttore; poiché è il primo a dover materialmente pagare – spettando a questi l’adempimento formale, egli dovrà inviare all’affittuario la ricevuta del versamento per ottenere il rimborso della metà dell’importo.

note

[1] Art. 13 legge 431/1998 come modificata dalla L. 208/2015.

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

a.c.

17 dicembre 2016 alle 09:25

L’articolo è interessantissimo ma sarebbe opportuno riscriverlo, non usare come sinonimi Locazione e Affitto e chiarire le differenze tra la 392/78 e la 431/98, altrimenti si offre una informazione forviante.
Bravi e grazie

Redazione
Redazione

17 dicembre 2016 alle 10:56

@a.c. – è corretto quello che dici. Chi conosce internet però sa che a volte, per far conoscere un articolo, è necessario che siano inserite le parole comunemente digitate su internet altrimenti nessuno lo “pesca”. Ad ogni modo possiamo chiarire qui che, più propriamente, l’affitto si differenzia dalla locazione perché ha ad oggetto immobili di carattere produttivo, come un’azienda

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