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Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2017

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Lo sai che? Come chiedere la licenza edilizia?

> Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2017

La licenza edilizia è un atto che serve per la verifica della conformità delle trasformazioni edili al piano urbanistico ed alle disposizioni di legge. Come richiederla?

Licenza edilizia: cos’è?

La licenza edilizia o, più propriamente, il permesso di costruire [1], è un atto amministrativo dovuto da parte dell’amministrazione comunale (il rilascio, infatti, è competenza dei dirigenti comunali) e, nello stesso tempo, una modalità per assicurarsi che le trasformazioni di natura edile siano conformi al piano urbanistico ed alle disposizioni di legge.

Spieghiamoci meglio: per poter costruire una casa, ampliarla, modificarla oppure demolirla, occorre una autorizzazione apposita da parte di organi competenti finalizzata all’ottenimento della licenza edilizia, che consente di operare secondo le proprie esigenze. Si veda, per un approfondimento, Dalla licenza edilizia al permesso di costruire: evoluzione legislativa.

Licenza edilizia: quando serve?

Non tutti gli interventi edilizi necessitano del permesso di costruire, ma solo:

  1. a) gli interventi di nuova costruzione;
  2. b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  3. c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), comportino mutamenti della destinazione d’uso (ad esempio, da residenziale a commerciale) o, ancora, gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli culturali e ambientali [2].

Come si comprende, tutti interventi di una certa consistenza.

 

Licenza edilizia: come richiederla?

Vediamo come richiedere tale documentazione.

Occorre, prima di tutto, che il proprietario del terreno o dell’immobile presenti una domanda allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune, corredata di tutta la documentazione necessaria all’istruttoria, di competenza di diversi uffici: la comunicazione di inizio attività per costruzioni ex novo oppure, se si tratta di opere volte a una modifica strutturale di parti interne o esterne preesistenti, una comunicazione apposita. È necessario, inoltre, allegare:

– attestazione concernente il titolo di legittimazione (ad esempio, copia atto notarile);

– elaborati progettuali;

– dichiarazione del progettista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alle altre norme di settore (antisismiche, sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica);

– se l’intervento riguarda beni sottoposti a particolare tutela, autorizzazione preventiva da parte dell’ente preposto alla tutela del vincolo;

– calcolo del contributo da corrispondere (solo se dovuto e composto da oneri di urbanizzazione e costo di costruzione);

– altri documenti richiesti dal Comune (ad esempio, ricevuta diritti di segreteria, fotocopie carte identità dei soggetti coinvolti, ecc…).

Tale documentazione tecnica deve essere vistata da un professionista competente. Leggendo l’elenco indicato è normale scoraggiarsi per la molteplicità delle pratiche a cui adempiere, ma si tenga presente che è il Comune a fornire l’elenco della documentazione necessaria, perché la richiesta sia completa, ed una modulistica che consente di semplificare gli adempimenti imposti dalla vigente normativa.

La domanda, una volta completata e consegnata, viene esaminata dal Sindaco o dall’Assessorato competente: l’esito verrà entro e non oltre i 60 giorni dalla presentazione e potrà consistere nel rilascio del titolo autorizzativo oppure nel diniego totale al progetto o, ancora, nella richiesta di integrazioni o modifiche. Da tenere presente che, una volta superato tale termine, subentrerà il silenzio-assenso: in pratica il permesso di costruire si intenderà rilasciato, anche se – per il suo rilascio – occorre l’autorizzazione preventiva di altri enti (come la Soprintendenza).

Si ricordi, comunque, che la modalità di rilascio del documento in questione varia in base alla tipologia di lavori edilizi che si intendono attuare. È sicuramente obbligatorio richiederla per la costruzione di nuove opere murarie (come case, ville, box auto), sostituzioni o ristrutturazioni di opere preesistenti (muri perimetrali e casolari), soppalchi o sopraelevate ed eventuali restauri di strutture non residenziali (si pensi a strade private o di pubblico accesso).

Licenza edilizia: per quanto tempo è valida?

Una volta ottenuta la licenza edilizia, il richiedente ha tempo un anno per dare avvio ai lavori e 3 anni per ultimarli.

Sono concesse proroghe per fatti sopravvenuti indipendenti dalla volontà del titolare del permesso: si pensi a calamità naturali o a condizioni di cantiere sfavorevoli e inaspettate.

Decorsi i termini, il permesso di costruire decade per la parte di lavori ancora non eseguita. Ciò significa che si dovrà presentare una nuova richiesta seguendo nuovamente l’iter descritto.

 

Licenza edilizia: cos’è il permesso di costruire in sanatoria?

Il proprietario che realizza lavori senza chiedere il documento di cui si parla o in difformità da un permesso rilasciato, può presentare richiesta di permesso in sanatoria, consentita, però, solo a ben precise condizioni:

  • se prima non siano state irrogate sanzioni da parte dell’amministrazione comunale e
  • se le opere realizzate siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente (sia al momento di realizzazione delle stesse, sia al momento della presentazione della domanda).

Attenzione: il rilascio del permesso di costruire in sanatoria è subordinato al pagamento del contributo di costruzione in misura doppia. Se l’intervento è solo parzialmente difforme, il contributo è determinato solo sulla parte realizzata abusivamente.

Altro aspetto di rilievo per l’ipotesi della sanatoria consiste nel fatto che non è previsto il silenzio-assenso: il Comune, quindi, deve pronunciarsi entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, decorsi i quali essa si intende rifiutata (principio del silenzio-rifiuto).

Licenza edilizia: è trasferibile?

La licenza edilizia è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa, dato che non incide sulla titolarità della proprietà o su altri diritti reali. In pratica, se viene rilasciata a Tizio, un proprietario che comincia a costruire un immobile e che, prima della fine dei lavori, vende terreno e fabbricato Caio, essa potrà essere tranquillamente trasferita a quest’ultimo nuovo proprietario previa richiesta di voltura agli uffici tecnici del Comune.

Licenza edilizia: quanto costa?

I costi previsti variano da Comune a Comune e comprendono un costo di costruzione che dipende in percentuale dal valore dell’intervento da realizzare e gli oneri di urbanizzazione. Vanno poi saldati i diritti di segreteria che sono sempre proporzionali alla tipologia di intervento richiesto.

Licenza edilizia: cosa si rischia in sua assenza?

Chi procede alla esecuzione di opere di trasformazione edilizia e urbanistiche senza la licenza edilizia e/o esegue opere in parziale e/o totale difformità da quanto in essa prescritto è passibile di pene pecuniarie e penali [3].

note

[1] Per evitare confusione, si chiarisce che il permesso di costruire, disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. n. 380 del 06.06.2001), in particolare al Capo II, è il titolo autorizzativo rilasciato dal Comune per eseguire interventi di trasformazione urbanistica del territorio. Esso ha sostituito il precedente istituto della concessione edilizia che, a sua volta, aveva sostituito nel 1977, con la legge n. 10 del 28.01.1977 (la cosiddetta legge Bucalossi), la preesistente licenza edilizia.

[2] Ai sensi del d. lgs. n. 42 del 22.01.2004 e successive modifiche (Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali).

[3] Previste dall’art. 17, lett. b), l. n. 10 del 28.01.1977, modificato dall’art. 20, l. n. 47 del 28.02.1985.

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