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Lo sai che? Pubblicato il 6 gennaio 2017

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Lo sai che? Muri perimetrali

> Lo sai che? Pubblicato il 6 gennaio 2017

I muri perimetrali sono parti comuni di un edificio condominiale: delimitano gli spazi in essi compresi. Esaminiamo alcune delle principali problematiche che li riguardano.

Muri perimetrali: cosa si intende?

I muri perimetrali [1] sono parti comuni di un edificio in condominio e la loro funzione è quella di delimitare gli spazi in essi compresi: per questo motivo possono essere usati dai condòmini a loro vantaggio, purché vengano rispettate delle regole ben precise.

Come si comprende, nella definizione di muro perimetrale rientra anche quella di muro di confine, espressione con cui si fa riferimento a quello che ha la funzione di delimitare una determinata proprietà (per un approfondimento, si legga Muri condominiali: quali sono?). Si precisa, tuttavia, che quest’ultima non è una regola generale, nel senso che è ben possibile che il muro perimetrale di un edificio in condominio non sia anche il muro di confine dell’intera proprietà condominiale: spesso accade, infatti, che tra edificio e pubblica via vi siano piccoli spazi destinati a cortile, a parcheggio o, comunque, zone di passaggio tra il muro perimetrale e l’effettivo confine tra proprietà privata (condominiale) e proprietà pubblica. Altra ipotesi: può non esserci affatto un muro di confine ma solo uno spazio privato (sempre del condominio) tra muro perimetrale e strada pubblica.

La Corte di Cassazione, in più di un’occasione, si è pronunciata sui muri perimetrali affermando che essi – anche quando non hanno natura e funzioni di muri maestri, delimitando la superficie coperta dell’edificio e determinando così la sua consistenza volumetrica (nel senso che hanno la funzione di proteggere dagli agenti termici e atmosferici e ne tratteggiano la sagoma architettonica) – sono da considerarsi parti comuni tra tutti i condomini. Ciò vale anche:

  • per le parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva di un condomino determinato e
  • quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali che si trovano in corrispondenza degli altri piani (si pensi ai piani attici) [2].

Distinguendo in questo modo il muro perimetrale e il muro di confine propriamente detto si possono valutare diversamente gli eventuali interventi edilizi che i condòmini potrebbero andare ad eseguire su tali manufatti. Spieghiamoci meglio.

Muri perimetrali che siano anche muri di confine con altra proprietà: varchi

Si pensi a Tizio che, per mettere in comunicazione due sue proprietà che si trovano in due edifici diversi, apre un varco su un muro perimetrale dell’edificio. Una condotta di questo genere è legittima?

Per rispondere a tale domanda occorre partire dalle norme vigenti: il codice civile [3] afferma tutti i condòmini possono usare i beni comuni a proprio personale vantaggio, a condizione che rispettino il pari diritto degli altri comproprietari e che l’utilizzazione non vada a ledere la destinazione, la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio. Tuttavia, sempre la Suprema Corte, esprimendosi in materia, ha chiaramente stabilito che l’apertura di un varco sul muro perimetrale che consenta di mettere in comunicazione la proprietà di un condomino con altra sua proprietà ricadente però in altro edificio è da ritenersi illegittima. Ciò in quanto un simile intervento potrebbe avere conseguenze rilevanti sul muro perimetrale e, di conseguenza, sui diritti di ciascun condomino rispetto a questo bene: simile modo di utilizzare una parte comune dell’edificio comporta, infatti,  la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, alterandone la destinazione dato che viene imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio [4].

Discorso diverso se uno dei condòmini (o la stessa assemblea) decida l’apertura di un varco sul muro perimetrale che sia anche muro di confine con la strada pubblica: in tal caso, la legittimità va valutata in base alla sicurezza, al decoro, alla stabilità ed al diritto al pari uso, ma non rispetto alla destinazione. Ciò si spiega in ragione del fatto che la funzione propria del muro di confine è quella di delimitare e di regolare l’accesso ad una proprietà.

Muri perimetrali: finestre e porte

Altro problema: che cosa succede se i condòmini praticano aperture, ad esempio realizzando finestre o porte finestre per dare maggiore aria e luminosità agli ambienti interni o, comunque, per creare un nuovo accesso al proprio balcone o al giardino di loro esclusiva proprietà o a quello condominiale?

Anche in questo caso, si tratta di valutare se il bene comune viene usato in modo legittimo e se se siano rispettati la sicurezza, la stabilità e il decoro del condominio stesso [5] e della proprietà dei singoli condomini: in presenza di queste condizioni l’apertura di una o più finestre o porte in corrispondenza degli appartamenti, eventualmente ampliando anche quelle già esistenti, è legittima [6].

note

[1] I muri perimetrali non sono specificamente menzionati dall’art. 1117 cod. civ. che elenca – sia pur solo esemplificativamente – le parti comuni di un edificio.

[2] Cass. sent. n. 839 del 21.02.1978 e sent. n. 4978 del 02.03.2007.

[3] Art. 1102 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 7748 del 05.04.2011.

[5] Art. 1222 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 5122 del 31.05.1990 e Trib. Salerno sent. n. 67 del 08.01.2016.

Cassazione civile, sez. VI, 05.04.2011, n. 7748

È illegittima l’apertura di un varco effettuato nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per porre in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva situato nello stesso fabbricato con un altro immobile sempre di sua proprietà estraneo al condominio: tale uso, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune ne altera la destinazione: al muro perimetrale è imposto un peso che dà luogo a una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.

I beni condominiali – che, come i muri perimetrali, sono obiettivamente destinati a dare utilità alle singole unità immobiliari alle quali sono collegate materialmente non occorrendo a tal fine l’attività dei singoli condomini come invece nel caso di beni utili soggettivamente – sono oggetto di compossesso che consiste nel beneficio che il piano o porzione di piano trae da tali utilità sicché l’eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l’attività del condomino non sia in contrasto con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attività di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.

Cassazione civile, sez. II, 02.03.2007, n. 4978

I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ., in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile.

Cassazione civile, sez. II, 31.05.1990, n. 5122

La trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all’uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 cod. civ., bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito del giudice di merito.

Cassazione civile, sez. II, 21.02.1978, n. 839

I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

Cassazione civile, sez. VI, 05.04.2011, n. 7748

È illegittima l’apertura di un varco effettuato nel muro perimetrale dell’edificio condominiale dal comproprietario per porre in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva situato nello stesso fabbricato con un altro immobile sempre di sua proprietà estraneo al condominio: tale uso, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune ne altera la destinazione: al muro perimetrale è imposto un peso che dà luogo a una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio.

I beni condominiali – che, come i muri perimetrali, sono obiettivamente destinati a dare utilità alle singole unità immobiliari alle quali sono collegate materialmente non occorrendo a tal fine l’attività dei singoli condomini come invece nel caso di beni utili soggettivamente – sono oggetto di compossesso che consiste nel beneficio che il piano o porzione di piano trae da tali utilità sicché l’eccezione feci sed iure feci è opponibile solo quando l’attività del condomino non sia in contrasto con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attività di altro condomino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali.

Cassazione civile, sez. II, 02.03.2007, n. 4978

I muri perimetrali dell’edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ., in quanto determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell’edificio stesso. Pertanto, nell’ambito dei muri comuni dell’edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile.

Cassazione civile, sez. II, 31.05.1990, n. 5122

La trasformazione in balcone o terrazza, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, all’uopo ampliando le finestre esistenti, a livello del suo appartamento, nel muro perimetrale comune e innestando in questo lo sporto di base del balcone terrazza, non importano una innovazione della cosa comune, a norma dell’art. 1120 cod. civ., bensì soltanto quell’uso individuale della cosa comune il cui ambito ed i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 cod. civ.; accertare se detto ambito e detti limiti siano stati in concreto rispettati o meno è compito del giudice di merito.

Cassazione civile, sez. II, 21.02.1978, n. 839

I muri perimetrali dell’edificio in condominio – i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

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1 Commento

  1. Ma se un muro o un’abitazione è abuso edilizio cosa comporta ?….cioe il Comune ha dato il consenso per fabbricare senza interpellare il confinante ,si puo farla abbattere e domandare i danni per l’ombra e per l’umidita e il disagio procurato ?

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