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Lo sai che? Pubblicato il 12 gennaio 2017

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Lo sai che? Differenze tra affitto e locazione

> Lo sai che? Pubblicato il 12 gennaio 2017

I termini locazione e affitto vengono spesso usati come sinonimi, pur esprimendo concetti molto diversi e avendo ad oggetto beni distinti. Vediamo analogie e differenze.

La maggior parte di noi, nel linguaggio corrente, utilizza i termini “affitto” e “locazione[1], come sinonimi. In effetti si tratta di due concetti molto simili, nell’ambito dei quali si fa rientrare anche il noleggio. In realtà, non lo sono affatto, avendo ad oggetto beni assolutamente distinti. In questo articolo cercheremo di mettere in evidenza le differenze tra questi due contratti.

Affitto e locazione: quali differenze?

L’oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi (mobili o immobili), in grado – cioè – di produrre ricchezza (ad esempio, un terreno, un gregge, un’azienda, dai quali si ricavano, rispettivamente, i vari prodotti agricoli, il latte e la lana, il profitto).

Oggetto del contratto di locazione, invece, sono beni non per forza di cose produttivi ma che possono diventarlo in un momento successivo. Per capirci, ipotizziamo di stipulare un contratto di locazione relativamente a un capannone industriale. Si tratta di un bene che, se considerato in sé e per sé, non è produttivo. Immaginiamo, ora, di dotarlo di macchinari, attrezzi, materie prime, impiegati, operai, organizzando il tutto e facendone una vera e propria azienda. Parleremo, in un caso simile, di contratto di locazione. Ipotizziamo, ora, che l’immobile oggetto del contratto sia un capannone già corredato dei suddetti elementi, fra loro organizzati e avviati: si comprende che il tutto è già qualificabile come azienda, per cui il relativo contratto è di affitto, e non di locazione.

Se ne deduce che locazione si ha quando l’oggetto del contratto è un semplice immobile, di per sé non idoneo a produrre alcun reddito, se non quello stabilito dal fisco in base alla rendita catastale o quello derivante dai canoni.

Affitto e locazione: quali analogie?

Entrambi sono contratti di natura consensuale: significa che il bene che ne costituisce l’oggetto non deve essere consegnato materialmente; l’atto è considerato concluso già al momento del raggiungimento dell’accordo. Inoltre, da essi non deriva l’acquisizione di alcun diritto reale sul bene (in parole semplici, se Tizio prende in locazione un appartamento non significa che ne diventi il proprietario), ma semplicemente il diritto di godere e di utilizzare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo.

Affitto: cos’è?

Dunque, l’affitto consiste nel concedere l’uso di un bene produttivo, mobile o immobile, per un determinato tempo, mediante il pagamento di un canone. Sulla base di quanto finora detto, si comprende che si tratta di un particolare contratto di locazione, che riguarda però solamente dei beni produttivi. I protagonisti dell’accordo sono due:

  1. colui che concede il bene in affitto (che possiamo definire locatore),
  2. l’affittuario, cioè colui che ne usufruisce, dietro pagamento di un canone: quest’ultimo si impegna ad occuparsi della gestione economica del bene nell’interesse della produzione e a lui andranno i frutti e le altre utilità derivanti.

Il rapporto di affitto può cessare:

– alla scadenza del termine stabilito dalle parti nel contratto;

– per recesso quando il contratto è a tempo indeterminato (per approfondimento sul tema, si legga Affitto: come si esercita il recesso);

– per alienazione delle cose, quando viene pattuita una clausola in tal senso;

– per la sopravvenuta incapacità o per la insolvenza dell’affittuario;

– per recesso dal contratto degli eredi dell’affittuario defunto.

Con specifico riferimento all’affitto di un’azienda, l’affittuario ha l’obbligo di gestirla senza cambiarne la destinazione e conservando l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti: a lui, pertanto, spettano le riparazioni ordinarie (mentre quelle straordinarie spettano al locatore). L’affittuario, inoltre, non può subaffittare l’immobile senza il consenso del locatore.

 Locazione: cos’è?

La locazione è il contratto con il quale un soggetto, definito locatore, si obbliga a concedere l’utilizzo di un bene (sia mobile che immobile) al cosiddetto locatario, per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. I beni che possono costituirne oggetto – e che, come si è detto, non sono produttivi (altrimenti si dovrebbe parlare di affitto) possono essere di diverso tipo:

– beni mobili;

– beni immobili non urbani;

– beni immobili urbani.

In riferimento alla durata, il contratto di locazione può essere a tempo determinato o indeterminato: in quest’ultimo caso, una delle parti può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone disdetta con un congruo preavviso (si legga Disdetta contratto d’affitto: le regole da rispettare). Il locatario ha l’obbligo di servirsi della cosa locata secondo l’uso pattuito e ha la possibilità di sublocare il bene, ma non quella di cedere il contratto di locazione (a meno che il contratto non disponga diversamente).

note

[1] Artt. 1571-1654 cod. civ.

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