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Lo sai che? Pubblicato il 20 dicembre 2016

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Lo sai che? Impugnazione delibere di condominio: insidie della mediazione

> Lo sai che? Pubblicato il 20 dicembre 2016

Per impugnare una decisione dell’assemblea è necessario tentare prima la conciliazione presso un organismo di mediazione: l’istanza deve essere comunicata alle altre parti prima di 30 giorni dalla delibera o dalla conoscenza della stessa. La mediazione interrompe e non sospende il decorso dei termini per l’impugnazione.

Chi ha avuto problemi di condominio conosce bene la regola secondo cui, per impugnare una delibera dell’assemblea, ci sono 30 giorni di tempo, scaduti i quali non è più possibile agire davanti al giudice. Ora, però, le cose si sono complicate, avendo previsto la legge – come condizione per poter ricorrere alla tutela del tribunale – l’obbligo di tentare prima la mediazione: si tratta di un tentativo di conciliazione volto a cercare una soluzione bonaria tra le parti. Il procedimento deve essere avviato da chi «inizia le ostilità» entro il suddetto termine di 30 giorni. Ma procediamo con ordine e vediamo entro quanto tempo impugnare la delibera di condominio e, soprattutto, quali sono le insidie collegate all’obbligo della mediazione.

Entro quanto tempo impugnare la delibera di condominio

La decisione dell’assemblea può essere nulla o annullabile, a seconda che il vizio di cui è affetta è particolarmente grave o meno.

Ad esempio, è nulla la decisione con un oggetto impossibile o contrario all’ordine pubblico (ad esempio: decidere di sopraelevare un piano senza chiedere la licenza edilizia al Comune) o che verte su una materia che non è di competenza dell’assemblea (ad esempio, una decisione in merito al comportamento che può tenere un condomino all’interno della sua proprietà privata).

In tutti gli altri casi la decisione votata dall’assemblea è annullabile (si pensi a un errato calcolo dei quorum e delle maggioranze).

Questa distinzione è molto importante. Infatti, come abbiamo spiegato più dettagliatamente nell’articolo Entro quanto impugnare una delibera di condominio, la delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Invece la delibera annullabile può essere annullata solo entro 30 giorni [1], che decorrono:

  • per coloro che erano presenti in assemblea ma si sono astenuti dalla votazione o hanno votato in senso contrario: data della delibera;
  • per coloro che invece erano assenti: dalla data in cui ricevono, da parte dell’amministratore di condominio, la notifica del verbale di assemblea.

L’obbligo di mediazione per impugnare le delibere di condominio

La legge impone al condòmino, che intende impugnare una decisione dell’assemblea, di rivolgersi prima a un organismo di mediazione situato nella città ove si trova il tribunale competente per la causa. Ciò onde verificare se sia prima possibile trovare un accordo con la controparte e, così, evitare una controversia in tribunale. Se questi non avvia il procedimento di mediazione, il giudice non può procedere a decidere il giudizio e gli darà un ulteriore termine per ovviare alla dimenticanza; ma, in caso di ulteriore inadempimento, la domanda verrà rigettata.

Una volta presentata la domanda di mediazione da parte dell’interessato, l’organismo provvede a convocare le parti convenute, fissando una data per l’incontro.

Entro quanto tempo va presentata la domanda di mediazione?

A questo punto sorge il primo quesito. Atteso l’obbligo del rispetto dei 30 giorni per l’impugnazione della delibera, entro quanto tempo va presentata la domanda di mediazione? La legge stabilisce che il termine di 30 giorni si intende rispettato se, prima della sua scadenza, l’interessato ha avviato il procedimento di mediazione. Questo significa che, nei 30 giorni, non va avviata la causa, ma almeno la mediazione.

Attenzione però, perché qui si nasconde la prima pericolosa insidia: ai fini della verifica del rispetto del termine, bisogna verificare non il giorno in cui il condòmino che agisce ha depositato la domanda di mediazione, ma quello in cui l’organismo ha comunicato alle controparti la data dell’incontro. Questo significa che se l’interessato si muove tardi, e magari deposita l’istanza al 29° giorno dalla delibera, verosimilmente decadrà dalla possibilità di impugnare la decisione dell’assemblea se l’organismo non spedisce subito la convocazione alle controparti.

Per ovviare a questo problema è consigliabile che sia lo stesso condòmino che agisce a farsi carico della comunicazione alle controparti della data dell’incontro, in modo da bloccare il decorso del termine dei 30 giorni.

La domanda di mediazione interrompe o sospende il decorso del termine?

A questo punto sorge la domanda: che succede se la mediazione fallisce? Il condomino che intende agire può liberamente procedere in tribunale. Ma entro quanto tempo dovrà farlo? Qui si pone la seconda insidia: dovrà attivarsi entro 30 giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo. Se lo fa dopo i 30 giorni, sarà decaduto dalla possibilità di difendere i propri diritti.

Questo significa anche – come chiarito da una recente sentenza del Tribunale di Milano [2] – che la domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire. Se, infatti, la domanda di mediazione si limitasse solo a sospendere il termine dei 30 giorni per impugnare la decisione dell’assemblea, per impugnare la delibera in tribunale dopo una mediazione fallita, si avrebbe un numero di giorni pari alla differenza tra i trenta giorni previsti dal codice civile [1] e quelli intercorsi fino alla comunicazione dell’istanza di mediazione. Invece, trattandosi di interruzione del termine di 30 giorni, si ha che, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, si hanno da capo tutti i trenta giorni per depositare la domanda in tribunale (o dal giudice di Pace, a seconda della competenza).

note

[1] Art. 1137 cod. civ.

[2] Trib. Milano, sent. n. 13360/16 del 2.12.2016.

Autore immagine: 123rf com

Sentenza n. 13360/2016 pubbl. il 02/12/2016 RG n. 17984/2015

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE

In funzione di Giudice Unico nella persona del dott. Giacomo Rota ha pronunciato la seguente

R.G. n. 17984/2015

Nella causa promossa

SENTENZA

DA

Ivo Benatti (C.F.: BNTVIO43R24H771N), rappresentato e difeso dall’avv. Marco Radina in forza di procura in atti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Vignate, Via Galvani n. 8

– ATTORE –

CONTRO

Supercondominio Le Betulle di Via Cimabue n. 1/A – Via Platone n. 13/15 in Pioltello in persona dell’amministratore pro tempore (C.F.: 91503980152), rappresentato e difeso dall’avv. Margherita Zanella come da procura in atti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Segrate, Via Mazzini n. 5

Oggetto: impugnazione di delibera assembleare Conclusioni: come da fogli allegati al verbale di causa

– CONVENUTO –

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con il presente giudizio Ivo Benatti, sulla premessa di essere condomino del Supercondominio Le Betulle di Pioltello, ha impugnato la delibera dell’assemblea ordinaria dei rappresentanti del predetto Supercondominio, assunta in seconda convocazione in data 20 novembre del 2014 (per reperire la delibera vedi il doc. n. 4 del fascicolo di parte attrice), nella parte in cui la predetta delibera ha, ai punti dell’ordine del giorno da uno a sei, rispettivamente approvato i consuntivi per gli esercizi di gestione 2011, 2012 e 2013, il consuntivo dei lavori posti in essere per la riqualificazione dell’impianto antincendio, il consuntivo dei lavori posti in essere per i box e il bilancio preventivo per l’esercizio di gestione 2014: a fondamento dell’impugnazione ha dedotto plurimi profili di doglianza che verranno trattati analiticamente nella parte motiva della presente sentenza.

Per ciò che interessa in questa sede, l’attore Ivo Benatti ha fatto precedere l’odierno giudizio dal tentativo di mediazione comunicato al Supercondominio convenuto in data 12 dicembre 2014 (vedi il doc. n. 2 fascicolo parte convenuta) e concluso con esito infausto il successivo 12 febbraio 2015 (vedi il doc. n. 15 del fascicolo di parte attrice).

Costituendosi nell’odierno giudizio, il Supercondominio Le Betulle di Pioltello ha contestato le doglianze di parte attrice eccependo in via preliminare l’intervenuta decadenza dell’attore Benatti dal potere di proporre impugnazione alla delibera del 20 novembre 2014, stante l’asserito spirare del termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., e concludendo per il rigetto delle domande dell’attore Ivo Benatti.

Per ciò che interessa nella presente sede, la difesa del Supercondominio le Betulle di Pioltello ha evidenziato che nelle more del giudizio sono intervenute due delibere assembleari del predetto Supercondominio, una celebrata in data 13 maggio 2016 dai rappresentanti dei singoli plessi ex art. 67 disp. att. c.c. (vedi il doc. n. 14 fascicolo parte convenuta) e l’altra in data 17 maggio 2016 da tutti i condomini (vedi il doc. n. 15 fascicolo parte convenuta), delibere che hanno entrambe provveduto a ratificare il contenuto dell’intero deliberato del 20 novembre del 2014: la difesa di parte convenuta ha pertanto insistito nella sopravvenuta cessazione della materia del contendere con condanna di parte attrice al pagamento delle spese di lite secondo il noto meccanismo della soccombenza virtuale.

Senza alcuna istruttoria orale la causa è giunta al naturale epilogo dopo il deposito degli scritti difensivi di cui all’art. 190 del codice civile.

Questi i fatti di giudizio e le rispettive posizioni difensive delle parti, reputa il Tribunale che le domande formulate da Ivo Benatti debbano trovare accoglimento nei ristretti limiti di seguito indicati.

Da disattendere si palesa innanzitutto l’eccezione fatta valere dalla difesa del Supercondominio Le Betulle di Pioltello di improcedibilità dell’impugnazione della delibera del 20 novembre 2014 azionata dall’attore Benatti per l’intervenuta decorrenza del termine decadenziale di trenta giorni previsto dalla legge ai fini della tempestività dell’azione: instaurato tempestivamente il procedimento di mediazione, il predetto termine decadeziale di trenta giorni è stato interrotto salvo a riprendere nuovamente a decorrere, ai sensi dell’art. 5, comma sesto, del decreto legislativo n. 28 del 2010, a far data dal deposito del verbale presso la segreteria dell’organismo di mediazione avvenuto il 12 febbraio 2015; posto che l’atto di citazione è stato portato alla notifica il successivo 13 marzo 2015, non vi è chi non veda come il termine di trenta giorni – che deve decorrere nuovamente per una sola volta dal 12 febbraio 2015 – sia stato rispettato dal condomino attore, il che rende tempestivo l’odierno gravame e comporta l’infondatezza della superiore eccezione.

La decadenza dall’impugnazione ex art. 1137 c.c. va piuttosto rilevata per i vizi scaturenti dalla violazione degli art. 1130 e 1130 bis c.c. che l’attore Ivo Benatti ha dedotto nei confronti dell’approvazione dei consuntivi per gli esercizi di gestione 2011, 2012 e 2013 stante il fatto che tali asseriti vizi non sono stati menzionati nella causa petendi prospettata in sede di mediazione obbligatoria: a fronte della specifica contestazione posta in essere dalla difesa di parte convenuta Supercondominio Le Betulle di Pioltello, la parte attrice nulla ha obiettato, di talché, in applicazione del principio di cui all’art. 115, primo comma, c.p.c. e in assenza di prova contraria desumibile dal vaglio del modello di presentazione della domanda di mediazione che non risulta allegato agli atti di causa, devesi pronunciare il rigetto della domanda attorea in parte qua per decadenza dal termine ad impugnare previsto dalle legge.

Premesso che nel presente giudizio si è in presenza di un Supercondominio formato da più di sessanta condomini per il quale vige la piena operatività dell’art. 67 disp. att. c.c. e la necessità che si convochi l’assemblea dei rappresentanti per statuire sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore di Supercondominio in conformità a tale ultima norma, il primo profilo di doglianza fatto valere da Ivo Benatti attiene alla violazione dell’art. 67 disp. att. c.c. per asserita irregolare composizione dell’assemblea dei rappresentanti del Supercondominio convenuto tenutasi in data 20 novembre 2014: esso è da disattendere atteso che da un lato la difesa di parte convenuta ha dimostrato che quattro dei cinque plessi presenti a tale adunata erano validamente rappresentati dai soggetti comparsi in quella sede (vedi il doc. n. 5 fascicolo parte convenuta riportante i verbali di nomina dei rappresentanti dei singoli plessi formanti il Supercondominio convenuto), mentre, dall’altro lato, la difesa di parte attrice non ha dato la prova che Ivo Benatti, che pure ha partecipato fattivamente al consesso assembleare di cui qui censura le statuizioni avendo ivi esternato e dichiarato di essere il valido rappresentante della Torre 3, non sia stato realmente nominato dall’assemblea dei condomini di tale ultimo plesso; in mancanza di tale prova, deve ribadirsi la piena legittimità dell’operato dell’assemblea del 20 novembre 2011 con riguardo alla composizione dell’organo nelle persone dei rappresentanti che vi hanno effettivamente partecipato, salvo stigmatizzare il comportamento dell’attore Benatti che ha partecipato all’adunata palesandosi quale valido rappresentante salvo poi eccepire il proprio difetto di legittimazione al fine della successiva impugnazione.

Altro profilo di doglianza fatto valere da Ivo Benatti attiene all’approvazione, in seno ai consuntivi per gli esercizi di gestione 2011, 2012 e 2013, di plurime spese per opere ed interventi di manutenzione straordinaria che, a detta di parte attrice, avrebbero dovuto essere approvate dall’assemblea di tutti i condomini del Supercondominio Le Betulle di Pioltello convenuto e non dai rappresentanti dei singoli plessi convocati ex art. 67 disp. att. c.c. in occasione della delibera gravata: in particolare la difesa di parte attrice ha censurato, con riguardo al consuntivo per l’esercizio di gestione 2011, sia l’approvazione di lavori afferenti il ripristino dei box per un importo di oltre Euro 30.000,00 che l’approvazione di spese a titolo di pulizia per l’acquisto di 650 lampadine per un importo di oltre Euro 7.500,00, con riguardo al consuntivo per l’esercizio di gestione 2012, l’approvazione di spese a titolo di pulizia per l’acquisto di altre 650 lampadine per un importo di oltre Euro 3.000,00, e, con riguardo al consuntivo per l’esercizio di gestione 2013, l’approvazione di spese a titolo di pulizia per l’acquisto di ulteriori 560 lampadine per un importo di oltre Euro 5.500,00, nonché ha censurato l’approvazione dei lavori di riqualificazione dell’impianto antincendio (punto numero quattro dell’ordine del giorno) e di ulteriori spese straordinarie per i box (punto numero quinto dell’ordine del giorno), oltre che, con riguardo all’approvazione del bilancio preventivo per l’esercizio di gestione 2014 (punto numero sesto dell’ordine del giorno), lo stanziamento della somma di Euro 10.000,00 per spese afferenti la manutenzione straordinaria.

Tutte tali doglianze sono da accogliere considerato che i lavori sopra indicati sono tutti di natura straordinaria – non rilevando in alcun modo ai fini del decidere l’eventuale urgenza della loro realizzazione – e che l’assemblea dei rappresentanti di Supercondominio convocata ex art. 67 disp. att. c.c. non poteva statuire su opere di manutenzione straordinaria ma unicamente sulla gestione ordinaria e sulla nomina dell’amministratore di supercondominio: esse determinano la nullità delle relative statuizioni posto che il consesso assembleare ha deciso contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della sua competenza.

Ciononostante in parte qua devesi pronunciare la sopravvenuta cessazione della materia del contendere stante la ratifica della delibera del 20 novembre 2014 intervenuta a seguito dell’assemblea dei condomini del Supercondominio convenuto datata 17 maggio 2016 (vedi il doc. n. 15 fascicolo parte convenuta) che ha sanato il vizio di costituzione dell’organo deliberativo, avendo infatti deliberato sulle predette spese straordinarie i condomini in luogo dei rappresentanti; di ciò si terrò conto ai fini dell’imputazione delle spese di lite secondo il principio della soccombenza virtuale.

Altro profilo di doglianza fatto valere dalla difesa di parte attrice attiene al criterio adottato dall’assemblea del 20 novembre 2014 ai fini del riparto della spesa di Euro 11.450,00 sostenuta per costi afferenti “Pompe di sollevamento”, spesa che la difesa di parte attrice ha chiesto venisse ripartita in capo alla Torre 3 al 50 % della quota gravante su tale plesso in ragione di una costante “consuetudine dimostrata dai vari consuntivi degli anni pregressi” e di una sedicente “pattuizione intervenuta tra i vari condomini periferici in forza di una perizia tecnica commissionata a tal fine”: questo Giudice non comprende tale profilo di doglianza salvo a precisare che eventuali consuetudini adottate nel tempo dai condomini ai fini della scelta dei criteri di riparto delle spese – od eventuali pattuizioni non deliberate all’unanimità dei condomini – giammai possono derogare ai criteri di legge ai fini del riparto delle spese, il che rende tale doglianza non meritevole di accoglimento.

Del pari non meritevoli di accoglimento si palesano le doglianze afferenti l’approvazione, nei consuntivi di gestione oggetto di censura, delle spese relative alle polizze assicurative sostenute dal Supercondominio convenuto: premesso che questo Giudice non può sindacare l’opportunità di una voce di spesa approvata dai condomini, devesi asserire come del tutto irrilevante si palesi, ai fini della invalidità del deliberato che la spesa per la polizza assicurativa contestata ha approvato, che il plesso Torre 3 di cui fa parte il Benatti fosse a propria volta assicurato con distinta polizza, apparendo i soggetti assicurati del tutto diversi tra loro ed i relativi rischi non sovrapponibili, di talché l’una spesa sostenuta dalla Torre 3 a scopo assicurativo non escludeva l’altra sostenuta dall’intero Supercondominio per il medesimo scopo.

Infine criptico si palesa l’ultima doglianza prospettata dalla difesa dell’attore Benatti nei seguenti termini: “si rileva che in tutti i consuntivi alla voce “acqua potabile” non vengono stornati dal costo addebitato al Condominio Periferico Torre 3 i mc di irrigazione del giardino condominiale”; da quanto pare di comprendere trattasi di omessi accrediti per asseriti crediti che l’assemblea del Supercondominio convenuto non avrebbe deliberato a favore della Torre 3 di cui il Benatti fa parte quale condomino, ma la censura rimane nebulosa non essendosi evidenziata alcuna doglianza specifica sul punto ad opera della difesa di parte attrice.

Consegue in definitiva che vanno rigettate, nei termini di cui sopra, tutte le censure prospettate dalla difesa di parte attrice Ivo Benatti avverso la delibera del 20 novembre 2014 gravata ad eccezione della violazione dell’art. art. 67 disp. att. c.c. accertata con riguardo all’approvazione delle spese per opere ed interventi di manutenzione straordinaria che avrebbero dovuto essere approvate dall’assemblea di tutti i condomini del Supercondominio Le Betulle di Pioltello convenuto e non dai rappresentanti dei singoli plessi: in parte qua però va pronunciata la sopravvenuta cessazione della materia del contendere stante l’intervenuta ratifica della delibera del 20 novembre 2014 oggetto della odierna impugnazione ad opera dell’assemblea dei condomini del Supercondominio convenuto celebrata in data 17 maggio 2016.

L’esito della lite che ha visto una reciproca soccombenza delle parti comporta la compensazione delle spese di lite tra di esse in ragione dei due terzi, salvo addossare il rimanente terzo, nella misura di cui al dispositivo, a carico del Supercondominio Le Betulle di Pioltello in quanto parte prevalentemente soccombente.

  1. Q. M.

Il Tribunale di Milano, XIII Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1)Dichiara la sopravvenuta cessazione della materia del contendere con riguardo all’approvazione delle spese per opere ed interventi di manutenzione straordinaria adottata dall’assemblea ordinaria dei rappresentanti del Supercondominio Le Betulle di Pioltello, assunta in seconda convocazione, in data 20 novembre del 2014;

2)Rigetta le rimanenti domande dell’attore Ivo Benatti;

3)Compensate in ragione di due terzi le spese di lite tra le parti di causa, condanna il

Supercondominio Le Betulle di Pioltello al pagamento, a favore di Ivo Benatti, delle spese di lite in ragione del restante terzo, spese liquidate in tale misura in Euro 550,00 per spese ed Euro 2.000,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario spese generali 15 %, i.v.a. e c.p.a. come per legge.

Milano, 30 novembre 2016 Il Giudice

Dott. Giacomo Rota

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