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Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

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Lo sai che? Lavori in casa, comunicazione all’amministratore, fac simile

> Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

Quando è obbligatorio inviare una lettera all’amministratore di condominio se si intende effettuare delle opere di manutenzione, ristrutturazione o ammodernamento del proprio appartamento.

Chi esegue lavori in casa propria che possono pregiudicare la sicurezza, la stabilità e l’estetica del palazzo è tenuto a darne comunicazione all’amministratore di condominio. In tutti gli altri casi, sia che si tratti di lavori di manutenzione ordinaria che di manutenzione straordinaria, non è necessaria alcuna lettera. È quanto prevede il codice civile [1]. Ma procediamo con ordine.

In caso di lavori interni all’appartamento, al di là di quelli che sono i consueti permessi e le comunicazioni amministrative indirizzate al Comune (sebbene, ormai, gran parte di tali attività rientrino nella cosiddetta edilizia libera, quella cioè che non richiede permessi di costruire), esistono poi gli obblighi verso il proprio condominio. In sintesi, qualora si intenda eseguire lavori in casa non bisogna chiedere il permesso né all’assemblea di condominio, né all’amministratore. Tutto ciò che impone il codice civile è di inviare una lettera all’amministratore medesimo, in cui gli si comunica l’inizio e l’entità della manutenzione/ristrutturazione: lettera che, però, non va inviata sempre, ma solo in quei casi in cui le opere da eseguire all’interno dell’appartamento possano recare «danno alle parti comuni» oppure «pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio» condominiale. L’amministratore è tenuto a riferirne immediatamente all’assemblea che, eventualmente, potrà prendere le conseguenti decisioni e misure.

Dunque, il principio è che ciascuno è libero di fare, dentro casa propria, ciò che vuole purché non danneggi gli altri. E, per consentire a tutti gli altri condomini un controllo sugli interventi potenzialmente dannosi, è necessaria la lettera all’amministratore.

Cosa bisogna fare in caso di lavori interni in casa?

Come abbiamo già spiegato, in modo più dettagliato, nell’articolo Lavori in appartamento, serve l’autorizzazione del condominio?, prima di avviare lavori in casa è necessario leggere con attenzione il regolamento di condominio. In esso, infatti, potrebbero trovarsi alcune importanti prescrizioni come, ad esempio, il divieto di utilizzare l’ascensore come montacarichi, l’obbligo di eseguire i lavori rumorosi entro determinati orari, l’esclusione di determinati interventi come quelli sui balconi o sulle finestre, che potrebbero compromettere l’estetica “unitaria” del palazzo (tende diverse dagli altri), il divieto di copertura dei terrazzi in verande, ecc. Il regolamento, insomma, può vietare alcuni tipi di lavori, ma, poiché – come appena detto – il principio resta sempre quello della massima libertà all’interno della propria abitazione, eventuali vincoli sono possibili solo se accettati espressamente dallo stesso proprietario. In altre parole, le limitazioni contenute nel regolamento di condominio sono valide solo se questo è stato approvato all’unanimità. L’unanimità si può raggiungere in due modi:

  • con votazione favorevole di tutti i condomini all’interno dell’assemblea (regolamento condominiale);
  • con approvazione del regolamento al momento della firma dell’atto di acquisto di ciascun appartamento, innanzi al notaio (regolamento contrattuale).

Se il regolamento non prevede alcun limite all’esecuzione di lavori all’interno dell’appartamento, il condomino può procedere in piena libertà. Ma deve valutare con attenzione se i lavori possono:

  • recare danno a una delle parti in comune dell’edificio, ad esempio la facciata, le tubature. Tale valutazione potrà essere delegata ai tecnici incaricati (come il direttore dei lavori) che rilasceranno un’apposita certificazione;
  • pregiudicare la stabilità dell’edificio: si pensi alla demolizione di alcune colonne;
  • pregiudicare la sicurezza dell’edificio;
  • rovinare il decoro architettonico dell’edificio, ossia l’estetica della facciata, dei pianerottoli, del terrazzo, ecc.

Se i lavori dentro casa non comportano i suddetti rischi, il proprietario è libero di procedere in piena libertà, senza chiedere prima l’autorizzazione all’assemblea di condominio o all’amministratore.

Se, invece, i lavori implicano i rischi e i pregiudizi che abbiamo appena elencato, l’unico obbligo del condòmino è di inviare la lettera di comunicazione preventiva all’amministratore. Non dovrà però attendere alcuna autorizzazione da parte di questi o la successiva comunicazione all’assemblea, la quale non potrà che prendere atto dell’ormai intervenuto avvio dei lavori, salvo ovviamente il diritto di agire contro il proprietario e fargli causa in caso di pericolo imminente o di danni allo stabile.

Dunque, la comunicazione non è necessaria per gli interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Una valutazione da fare di volta in volta sulla base dei lavori.

Per quanto la norma non lo dica espressamente, è preferibile inviare la comunicazione con lettera raccomandata a.r. o con posta elettronica certificata (Pec).

Il fac simile della comunicazione di inizio lavori all’amministratore

Ecco il fac simile di una possibile lettera, contenente la comunicazione all’amministratore di imminente inizio dei lavori nell’appartamento.

Egr. Sig. Amministratore del condominio sito in…..

Con la presente, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1122 cod. civ., le comunico che il sottoscritto, sig. …, condomino/inquilino dell’appartamento sito all’interno del condominio sito in via… n. … piano … interno …, intende eseguire lavori di rifacimento / manutenzione / ristrutturazione qui di seguito descritti…

I lavori inizieranno in data … alle ore … I suddetti lavori non comporteranno pregiudizio per lo stabile, le parti comuni, per la sicurezza dell’edificio, né implicheranno danneggiamenti o rovina al decoro architettonico dell’edificio.

Pe maggiori chiarimenti potrà rivolgersi al direttore dei lavori, Ing. …

Le chiedo, pertanto, in forza della summenzionata norma del codice civile, di avvisare tempestivamente l’assemblea della suddetta comunicazione.

Nell’occasione l’azienda incaricata monterà il ponteggio per il carico e scarico del materiale di scarto.

Distinti saluti

L’amministratore può esigere di vedere i permessi edilizi?

La legge non impone al proprietario dell’appartamento che sta per svolgere i lavori di mostrare i permessi edilizi all’amministratore di condominio o agli altri condomini. È comunque loro diritto presentare una richiesta di accesso agli atti amministrativi al Comune al fine di visionare che i lavori siano in regola con le licenze previste per legge.

L’amministratore può chiedere di entrare in casa del condomino che esegue i lavori?

Come abbiamo già detto nell’articolo L’amministratore di condominio può entrare in casa dei condomini, non è obbligo del proprietario che svolge i lavori aprire la porta di casa all’amministratore per consentirgli di visionare i lavori e controllare che gli stessi si stiano svolgendo senza pregiudicare l’edificio. Ma è anche vero che è compito di quest’ultimo presiedere alla tutela delle parti comuni dell’edificio. Pertanto, in caso di urgenza, se vi sono indizi di pericolo per il fabbricato, l’amministratore può ricorrere in tribunale e farsi rilasciare un ordine di accesso all’abitazione interessata dai lavori.

note

[1] Art. 1122 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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