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Lo sai che? Pubblicato il 7 gennaio 2017

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Lo sai che? Non si paga Imu sugli immobili in corso di costruzione e senza rendita catastale

> Lo sai che? Pubblicato il 7 gennaio 2017

La Corte di Cassazione ha stabilito che non sono soggetti al pagamento dell’Imu gli immobili in corso di costruzione e quelli privi di rendita catastale. Possiamo richiedere al Comune l’annullamento del versamento dell’Imu e della Tasi e il rimborso degli anni già versati?

Inapplicabilità dell’Imu sugli immobili in costruzione

La Corte di Cassazione ha affermato l’inapplicabilità dell’Imu agli immobili in fase di costruzione [1]. Ciò non esclude, però, che il Comune, cioè l’ente impositore, possa pretendere il pagamento dell’Imu con riferimento non all’immobile in costruzione, ma all’area edificabile sulla quale si stia costruendo l’immobile.

La sentenza della Cassazione, infatti, non ha trattato anche questo diverso aspetto, per cui sulla base anche della Risoluzione del ministero dell’Economia (risoluzione emessa proprio a seguito di quella sentenza) [2] le amministrazioni comunali pretendono il pagamento dell’Imu sull’area edificabile su cui l’immobile viene costruito facendo riferimento a quanto ancora oggi la legge stabilisce. E, infatti, la legge [3] stabilisce che:

– siano soggetti al pagamento dell’Imu non solo i fabbricati (dal momento in cui la costruzione è ultimata o è comunque utilizzata), ma anche le aree fabbricabili intendendo per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità;

– la base imponibile Imu sia:

a) per le aree fabbricabili, il valore costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche;

b) mentre, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero [4], la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

In concreto

Nel caso concreto, quindi, occorre verificare il modo con il quale è stata calcolata l’Imu da versare al Comune impositore, tenendo presente che:

– in assenza di sentenze della Corte di Cassazione anche su questo specifico punto, la tassazione Imu delle aree su cui l’immobile sia in fase di costruzione si deve ritenere legittima;

– la base imponibile Imu per le aree fabbricabili è quella indicata sopra alla lettera a), mentre quella per le aree in caso di utilizzazione edificatoria è quella indicata alla lettera b) e quindi il calcolo dell’Imu va fatto tenendo conto di tali basi imponibili;

– è opportuno verificare anche cosa preveda su questa specifica materia il regolamento comunale;

– in ogni caso, è possibile richiedere con apposita istanza al Comune il rimborso dell’Imu (eventualmente versata in eccedenza rispetto al dovuto) entro cinque anni dal giorno del versamento [5].

Articolo tratto da consulenza dell’avv. Angelo Forte.

note

[1] Sent. n. 17035/2013.

[2] Risoluzione Ministro dell’Economia n. 8/DF del 22 luglio 2013.

[3] D.lgsl n. 504 del 1992.

[4] A norma dell’art. 31, co. 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.

[5] Ai sensi dell’art. 1, co. 164, della legge n. 296 del 2006.

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