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Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

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Lo sai che? Posso recedere dal contratto d’affitto?

> Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

Contratto di locazione: recesso anticipato. Caratteristiche, termini e modalità per recedere anticipatamente dal contratto di locazione.

La nostra cara amata abitazione, diventa tale solo a seguito di un contratto. Se essa è oggetto di un regalo dei nostri genitori, allora sarà stata nostra in virtù di una donazione. Viceversa se è stata acquistata con il frutto dei nostri sacrifici, di conseguenza sarà diventata “di proprietà” con un contratto di compravendita. Altrettanto si può dire, allorquando per soddisfare la nostra esigenza abitativa, ricorriamo all’immobile di un altro. In questo caso, per raggiungere lo scopo dobbiamo concordare e sottoscrivere un contratto di locazione. Ebbene, come tutti i patti scritti, “l’affitto” prevede non soltanto dei diritti, ma anche degli obblighi a carico dell’inquilino, tecnicamente definito conduttore. Ricordatevi, infatti, che l’immobile locato è comunque di proprietà di un altro e che i diritti di quest’ultimo, non possono passare in secondo piano. Tra i tanti, c’è ovviamente quello del canone di locazione. Considerati i costi di gestione di una proprietà immobiliare (spese condominiali, imu, tasi, ecc), “il pigione” è essenziale non solo per coprire gli stessi, ma anche per ricavare un minimo di rendimento, da una proprietà che, spesso e volentieri, rappresenta un investimento per il futuro (magari per i propri figli).

La legge non ammette che, firmato il contratto di locazione, l’inquilino possa andarsene quando vuole. Ci deve essere un preavviso e, di regola, questo deve essere sempre giustificato. In tal modo, il proprietario ha un minimo di garanzia sul ritorno economico dell’affitto e, in caso di risoluzione anticipata del contratto, col preavviso, ha l’opportunità di trovare altri inquilini, che possano dare continuità alla messa a frutto dell’immobile.

Detto ciò, che cos’è e come funziona il recesso anticipato dal contratto di locazione? Questo articolo si propone di risolvere i dubbi in merito.

Che cos’è il recesso dal contratto di locazione?

In primo luogo, esso si distingue dalla disdetta, che è quella che si esercita prima che il contratto possa rinnovarsi automaticamente al termine dello stesso.

Con il recesso anticipato, invece, l’inquilino/conduttore risolve e scioglie anticipatamente il contratto di locazione, senza dover attendere necessariamente la scadenza naturale.

La legge stabilisce, per i contratti di locazione a canone liberamente pattuito oppure concordato, che l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno sei mesi, ma ove ricorrano dei gravi motivi [1]. Nonostante la predetta disposizione normativa, alle parti del contratto (proprietario/locatore – inquilino/conduttore) è concessa la facoltà di stabilire un diritto di recesso dell’inquilino, indipendentemente dalle ragioni dello stesso. A tale riguardo, se normalmente e per consuetudine, è previsto un termine di preavviso di almeno sei mesi, nulla impedisce ai contraenti di  prescrivere, invece, un termine inferiore (tre mesi, due mesi, ecc).

La descritta possibilità trova giustificazione nel principio dell’autonomia contrattuale  delle parti, in applicazione del quale, secondo la legge [2], le stesse possono liberamente stabilire il contenuto e la disciplina del loro contratto.

Circa la forma, invece, del recesso, anche se non è espressamente previsto nel patto sottoscritto, appare necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione con la forma scritta. Tale conclusione è confermata anche dalla giurisprudenza [3].

Detto ciò, prima di firmare un contratto di locazione, se pensate di poterlo e doverlo risolvere anticipatamente (magari siete in attesa di un trasferimento lavorativo), è opportuno concordare e fissare un termine di preavviso più breve, avendo cura di specificarlo adeguatamente e per iscritto nel contratto stesso. A tal proposito, seguite i suggerimenti di un professionista e non affidatevi a tutti i costi all’agenzia di turno, che spesso si rivela non propriamente all’altezza della situazione.

note

[1] Art. 1923 cod. civ.

[2] Cass. sez. un. sent. n. 8271/2008.

[3] Art. 67 Legge fallimentare (Regio Decreto 267/1942).

[4] Art. 46, n.5 Legge fallimentare (Regio Decreto 267/1942).

[5] Trib. di Parma sent. n. 1107/2010.

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