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Lo sai che? Pubblicato il 22 dicembre 2016

Lo sai che? Casa inagibile: cosa fare?

> Lo sai che? Pubblicato il 22 dicembre 2016

 Quando si dichiara inagibile una casa e quali conseguenze ha per il proprietario sulle tasse comunali? E l’inquilino come si deve comportare?

Una calamità naturale oppure una situazione di incuria. Tanto basta per rendere una casa inagibile, cioè non più adeguata ad essere occupata come abitazione abituale. La casa inagibile, però, può provocare dei guai anche quando non la si abita. Guai, naturalmente, di tipo economico. E non pochi disagi quando ad abitarci è un inquilino. Vediamo quali e come evitarli, ma non prima di avere capito che cosa vuol dire avere una casa inagibile.

Quando una casa è inagibile

Secondo la legge, una casa è inagibile «quando il suo degrado non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia» [1]. Questo vuol dire che l’immobile è diroccato, pericolante o fatiscente. E che, quindi, presenta situazioni come queste:

  • strutture orizzontali (solette, solai, tetti) a rischio di crollo;
  • strutture verticali (pareti, muri portanti) a rischio di crollo parziale o totale;
  • caratteristiche tali da essere dichiarato immobile da demolire o da ripristinare;
  • mancata compatibilità all’uso per il quale era destinato;
  • mancanza di infissi o di allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria;
  • precarie condizioni igienico sanitarie.

Di norma, ci sono due modi per stabilire che una casa è inagibile:

  • una perizia dell’Ufficio tecnico comunale, del Comando dei Vigili del Fuoco o dell’Asl. La perizia è a carico del proprietario dell’immobile;
  • un’autocertificazione ai sensi di legge [2] del proprietario dell’immobile.

Cosa deve fare il proprietario se la casa è inagibile?

Bisogna premettere che i proprietari di una casa dichiarata inagibile o inabitabile e, pertanto, non occupata, godono di un’imposta ridotta al 50% [3].

Ma se, per le sue condizioni, l’immobile viene classificato come collabente, cioè pressappoco un rudere, la prima cosa da fare è andare al catasto affinché la casa venga classificata nella categoria F/2, cioè come priva di rendita. In questo modo si potrà avere l’esenzione dell’Imu. A meno che l’immobile si trovi in un’area che, grazie alla presenza del fabbricato, sia ancora edificabile. In tal caso occorre dichiarare il valore dell’area.

Rivedere la rendita catastale della casa inagibile è molto importante, anche se si è dovuto abbandonare l’immobile a causa di un terremoto. Come già successo in Abruzzo dopo il sisma del 2009, non è escluso che chi è costretto a vivere altrove perché la propria casa è inagibile si veda aumentare l’Isee, cioè l’indicatore della situazione economica equivalente. Il paradosso è questo: se possiedo una casa diventata inagibile per un terremoto, mi impediscono di abitarci dentro, quindi devo trovarmi un’altra sistemazione. Se non posso ristrutturarla, a volte perché mi viene impedito per la precarietà strutturale dell’intero edificio, con o senza gli aiuti che mi danno me ne compro un’altra, nella quale stabilisco la mia residenza. Bene (anzi, poco bene): la casa dichiarata inagibile in cui non posso abitare, che non posso vendere o affittare, mi viene considerata come seconda casa perché ora sarò proprietario di due appartamenti. Sono obbligato a dichiararlo ai fini Isee secondo i criteri del calcolo dell’Imu.

Si legge sul sito dell’Inps (lo scrive lo Stato): «Il Decreto della Presidenza del Consiglio di Ministri prevede che il valore del patrimonio immobiliare è quello definito ai fini Imu senza tener conto di eventuali esenzioni/esclusioni ai fini del pagamento dell’imposta. Ne consegue che se per tale immobile non è stata chiesta la revisione della rendita catastale lo stesso va dichiarato ai fini Imu». Ecco perché è importante chiedere la revisione della rendita catastale della casa inagibile. Perché, per dirla in parole estremamente semplici, l’Isee guarda il posto in cui si abita di fatto. E, paradossalmente, quella che era la mia prima casa, ora inagibile, per l’Isee diventa la mia seconda casa. Sulla quale pago le tasse.

 

 

Cosa deve fare l’affittuario se la casa è inagibile

Come detto prima, non c’è bisogno di arrivare ad un caso così estremo e drammatico come un terremoto perché una casa sia dichiarata inagibile. Tra i fattori che la rendono tale, infatti, c’è la mancanza di condizioni igienico-sanitarie o la mancata compatibilità con l’uso a cui è destinata (leggasi lavori in corso, ad esempio).

Spesso, in questi casi, a pagare il prezzo dell’inagibilità della casa è l’inquilino. Che, da contratto, non deve mettere mano al portafoglio per sistemare la muffa sulle pareti o per fare dei lavori di manutenzione straordinaria tali da non permettergli di abitare in quell’appartamento. Allora, cosa deve fare l’affittuario se la casa è inagibile? Se l’umidità che provoca la muffa rende la casa invivibile ed il proprietario non vuole rimediare, l’inquilino ha diritto di inviare una raccomandata per lasciare subito l’immobile e contestare una grave vizio. Se, però, il problema non rende la casa inagibile, è possibile mandare la disdetta rispettando il preavviso fissato dal contratto.

Per quando riguarda l’inagibilità per lavori in corso, vale il principio del sinallagma, parolone che in “legalese” si riferisce alla stipula in sé del contratto. Vale a dire:« io ti pago per usufruire di un bene. Se non ne posso beneficiare per cause non imputabili a me, perché ti devo pagare? Tornerò a pagarti quando lo riavrò. Se lo riavrò oppure se ancora mi interessa. Né più né meno».

Come conferma, infatti, la Cassazione, «la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore (cioè dell’affittuario, ndr) è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (cioè del proprietario, altra ndr), costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma  contrattuale (già spiegato, ultima ndr) che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» [4].

note

[1] Art. 31, co. 1, lettere c) e d), legge n. 457/1978.

[2] Legge n. 15/1968 e successive modificazioni.

[3] Dl n. 201/2011 e successive modificazioni.

[4] Cass. sent. n. 261/2008.

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1 Commento

  1. Ho ereditato una casa inagibile ,il mio reddito imponile
    irpef è 4062,00 730/16 per causa della rendita di questo immobile proprietaria di 1/4 non posso accedere agli interventi straordinari alle famiglie in difficoltà come la mia: Reddito di dignità e contributi straordinari del mio
    comune oltre il danno anche la beffa.

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