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Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2016

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Lo sai che? Distanza balcone veduta

> Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2016

Rapporti di vicinato: che distanza deve avere un balcone dalla proprietà confinante? Ecco cosa dice la legge.

La legge afferma che un balcone va collocato ad una distanza minima di 1,5 m (se è una veduta diretta) o 75 cm (se è laterale o obliqua) dal fondo del vicino. La ragione è impedire che, affacciandosi sulla proprietà altrui, si possa violare la privacy del confinante. In ogni caso, non ci sono distanze minime da rispettare se i due fondi confinano con una strada pubblica. Vediamo nel dettaglio tutto ciò che la legge e la giurisprudenza affermano sul tema.

Cos’è la veduta?

Secondo la legge [1], ci sono due tipi di aperture che possono insistere su un bene immobile:

  • le luci, che permettono il passaggio di aria e luce ma non consentono di affacciarsi sulla proprietà del vicino (perché protette da grate o inferriate con maglie non sufficientemente larghe per l’affaccio stesso);
  • le vedute, che sono invece quelle aperture che consentono di affacciarsi sul fondo altrui (per «fondo» la legge intende non solo un terreno, ma anche un fabbricato e, quindi, una normale abitazione cittadina). Per approfondire il tema, è disponibile l’articolo: Luci e vedute.

Le vedute quindi possono essere balconi, terrazze, lastrici solari, porte, scale, ballatoi: in poche parole, tutte le aperture che permettono l’affaccio sulla proprietà confinante. Esse possono essere di tre tipi:

  • vedute dirette, quando il muro su cui c’è il balcone e la linea di confine del fondo confinante sono paralleli o formano un angolo acuto: in pratica, quando da qualsiasi parte del nostro balcone possiamo guardare frontalmente la proprietà del vicino;
  • vedute oblique, quando il muro dove c’è il balcone e la linea di confine del fondo confinante formano un angolo retto o ottuso;
  • vedute laterali, quando le due linee formano una retta: possiamo guardare nella proprietà vicina solo lateralmente.

Distanza minima tra balcone e proprietà confinante

Il codice civile [2] afferma che le vedute dirette devono essere poste a distanza di minimo 1,5 metri dal confine del fondo confinante. Quindi, un balcone deve distare almeno un metro e mezzo dal confine della proprietà vicina (che può essere un terreno, un cortile o un palazzo vero e proprio). Per le vedute oblique o laterali, invece, la distanza minima è ridotta a 75 centimetri. In ogni caso, se tra le proprietà confinanti è presente una strada pubblica, non esiste una distanza da rispettare.

Perché esiste la distanza minima?

La ragione è quella di tutelare la riservatezza del nostro confinante. Un balcone troppo vicino, infatti, recherebbe danno alla vita privata del vicino di casa. É questo il motivo per cui, se tra le proprietà è presente una strada pubblica, le regole sulle distanze minime non si applicano. Questo perché la strada è uno spazio pubblico da cui qualsiasi passante può comunque volgere lo sguardo nel fondo altrui (e quindi potremo farlo anche noi dal balcone).

A questo proposito infatti, la Cassazione [3] ha stabilito che è lecito non rispettare le distanze minime solo se l’utilizzo della strada è pubblico (strada pubblica o con una servitù di uso pubblico); al contrario, le norme sulle distanze vanno osservate se la strada è privata (o c’è una servitù di passaggio a carico di soggetti privati).

Come si calcola la distanza?

Per calcolare la distanza tra il balcone (o un qualsiasi tipo di veduta) e la proprietà del vicino bisogna partire dallo sporto più esterno dal balcone stesso (la ringhiera, il parapetto, la balaustra, ecc.). Attenzione, perché ai fini del calcolo non vanno considerati gli elementi che non sono utili all’affaccio (ad esempio mere decorazioni che sporgano dal balcone): per «sporto esterno», quindi, si intende l’ultimo punto strutturale da cui è possibile affacciarsi ed esercitare in concreto la veduta sulla proprietà vicina (ad esempio, appunto, una ringhiera).

È possibile derogare alla distanza minima?

Si può derogare alla distanza minima prescritta dalla legge costituendo una servitù di veduta [4]. I due vicini, quindi, sottoscrivono un atto con cui uno permette all’altro di porre e mantenere una veduta a meno di 1,5 m o 75 cm dalla sua proprietà. Essendo una servitù apparente, essa può costituirsi anche per usucapione, nel caso sia esercitata in modo palese e continuo per 20 anni (si veda l’articolo Cos’è la servitù apparente?) [5].

Che succede se si viola la distanza minima?

In caso di violazione delle regole sulle distanze, il danneggiato potrà agire in giudizio per chiedere l’arretramento o la rimozione vera e propria della veduta. È possibile anche chiedere il risarcimento del danno, senza che sia necessaria a tal fine una specifica e dettagliata prova del pregiudizio sofferto (basta dire che sono state violate le distanze legali) [6].

note

[1] Art. 900 cod. civ.

[2] Artt. 905 e 906 cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 16200/2013 del 26.06.2013; Cass. sent. n. 13485/2000 del 10.10.2000.

[4] Artt. 1058 e 1350 n. 4) cod. civ.

[5] Artt. 1061 e 1158 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 2095/2000 del 24.02.2000.

Autore immagine: Pixabay

Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.10.2000, n. 13485

L’esenzione dall’obbligo del rispetto della distanza stabilita dall’ult. co. dell’art. 905 c.c. per l’apertura di vedute dirette verso il fondo del vicino non è limitata al solo caso dell’inserimento tra i due fondi di una via pubblica, ma va estesa anche al caso in cui tra le due proprietà fronteggiantisi esista una strada privata soggetta a servitù pubblica di passaggio, al caso cioè in cui il pubblico transito si eserciti su una porzione di terreno appartenente ad uno dei frontisti. Quindi ciò che rileva ai fini della esenzione, non è l’appartenenza del suolo, su cui il passaggio si esercita, ad un ente pubblico o ad un privato, ma la pubblicità dell’uso al quale quel passaggio è destinato.

Cassazione civile, sez. VI, ordinanza 26.06.2013, n. 16200

[…] restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene uti singuli, essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti della comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all’uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti.

Cassazione civile, sez. II, sentenza n. 24.02.2000, n. 2095

Il danno conseguente alla violazione delle norme del c.c. (ed integrative di queste) relative alle distanze da rispettare in caso di costruzione di balconi o terrazze che permettano di affacciarsi sul fondo vicino si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento de facto del fondo predetto, con conseguente obbligo di risarcimento danni senza la necessità di una specifica attività probatoria.

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