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Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2016

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Lo sai che? Come si contesta un’assemblea condominiale?

> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2016

L’impugnazione delle delibere assembleari annullabili: presupposti, caratteristiche e l’obbligatorietà del tentativo di mediazione.

Nei condomini italiani (ma con buona probabilità anche in quelli esteri!) la contestazione e il disaccordo sono all’ordine del giorno.

Spesso e volentieri i contrasti nascono da questioni futili e prive di rilievo sostanziale, ma, altrettanto frequentemente, i problemi da risolvere sono invece importanti e le decisioni, assunte in merito, sbagliate o illegittime. Detto ciò, è bene ricordare che nel condominio, l’organo decisorio è l’assemblea condominiale. Quest’ultima, che può essere convocata sia in via ordinaria (ad esempio per l’approvazione del bilancio) sia in via straordinaria (ad esempio per l’esecuzione di lavori urgenti), decide cosa fare e come procedere nelle varie circostanze, attribuendo in tal senso mandato all’amministratore in carica.

Per le ragioni descritte, è fondamentale che l’assemblea debba essere convocata, decida e deliberi in modo regolare, legittimo e senza violare la legge. Se ciò non avviene, scatta, inevitabilmente, la possibilità per i dissenzienti di contestare ed impugnare il deliberato assembleare.

Ma come si procede in questi casi se si vuole contestare un’assemblea condominiale? Vediamo insieme il percorso da seguire per ricorrere avverso una decisione presa dall’assemblea condominiale (per maggiori ed ulteriori approfondimenti, leggete anche impugnativa dell’assemblea di condominio).

Perché posso impugnare un’assemblea condominiale?

Se una decisione dell’assemblea condominiale risulta in contrasto con la legge oppure con il regolamento del fabbricato, essa può essere impugnata davanti al magistrato ordinario.

Se il contrasto sopra indicato sussiste, ma non è così radicale e grave da poter inficiare di nullità il deliberato assembleare, quest’ultimo è solamente annullabile cioè tale da potersi consolidare, lì dove non sia contestato da nessuno, entro un certo termine.

Ad esempio è nulla l’assemblea che delibera in mancanza degli elementi essenziali oppure in contrasto con l’ordine pubblico.

Sempre ad esempio, è annullabile l’assemblea che delibera in violazione delle maggioranze prescritte dalla legge oppure senza indicare in verbale le quote millesimali dei presenti e dei votanti.

Le decisioni dell’assemblea condominiale annullabili sono impugnabili entro il termine perentorio di decadenza di trenta giorni.

Questo termine decorre, per i presenti, dalla data della riunione, mentre per gli assenti dalla comunicazione del verbale.

Il tentativo di mediazione

Prima di adire il giudice ordinario, è necessario ed obbligatorio, però avviare il tentativo di mediazione davanti ad un organismo di conciliazione, allo scopo di trovare una soluzione amichevole e concordata alla controversia. Ce ne sono tantissimi, ma esso dovrà avere sede nel territorio della circoscrizione in cui ha competenza il giudice ordinario.

Per rispettare il termine di decadenza sopra indicato, il condomino, per mezzo del suo legale (la nomina e l’assistenza sono obbligatorie), deve presentare l’istanza e comunicare al condominio la data dell’incontro per la mediazione, entro i trenta giorni di cui sopra. A questo punto, la decadenza s’interromperà.

L’intero procedimento di mediazione, si svolgerà e terminerà, indipendentemente dall’esito, entro tre mesi.

Se, come avviene in molti casi, il tentativo fallisce, sarà redatto e depositato, presso l’organismo di conciliazione, il verbale negativo che attesta l’avvenuta mediazione, ma con esito non positivo. A partire da questo momento, decorreranno nuovamente i trenta giorni, entro i quali dovrà essere notificata al condominio la citazione in giudizio, avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare annullabile.

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