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Le Guide Pubblicato il 25 dicembre 2016

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Le Guide Come donare casa e continuare a usarla e viverci

> Le Guide Pubblicato il 25 dicembre 2016

Il proprietario di un bene, come una casa, un terreno o un appartamento, può riservarsi il diritto di utilizzarlo, donando tuttavia la proprietà a un’altra persona, sia essa un familiare o un estraneo.

Si chiama «donazione con riserva di usufrutto» ed è il meccanismo giuridico che consente di regalare una casa, un appartamento o un altro immobile a un soggetto (un parente o chiunque altro), continuando tuttavia a usarla, viverci o, eventualmente, darla in affitto e percepire i canoni di locazione (pur non essendo più i proprietari). In pratica, il precedente titolare perde la proprietà – che passa ad un altro, il donatario – e il suo diritto degrada a semplice usufrutto. Usufrutto che può essere a termine determinato oppure a vita (fino a quando, cioè, l’usufruttuario non morirà).

A chi conviene la donazione con riserva di usufrutto?

Questo contratto è una soluzione spesso utilizzata dalle persone anziane per due diverse finalità:

  • iniziare a dividere il proprio patrimonio tra gli eredi, anticipando gli effetti della successione, anche al fine di evitare successive liti tra i parenti che, per legge, vanteranno diritti sui beni nell’asse ereditario;
  • assicurarsi un’assistenza materiale e morale per gli ultimi anni della propria vita da parte del donatario. Questa finalità viene realizzata inserendo, nel contratto di donazione con riserva di usufrutto, la clausola di «vitalizio alimentare» o «rendita vitalizia»: in pratica il beneficiario della donazione si impegna, in cambio della proprietà del bene, ad assistere il donante per tutti gli ultimi anni della sua vita, aiutandolo con le spese o con le varie necessità della vita quotidiana che si dovessero presentare.

Piuttosto che donare la casa, la posso vendere e continuare a viverci?

In alternativa, si può optare, al posto della donazione con riserva di usufrutto, per una vendita con riserva di usufrutto. In tal caso, l’ex proprietario cede l’immobile a un prezzo fortemente scontato in cambio del diritto a continuare a viverci fino alla morte. Il vantaggio è per entrambe le parti: l’acquirente acquista un bene a uso investimento, non potendo ancora viverci, ma a fronte di un prezzo più basso di quello di mercato; il venditore, invece, ottiene una somma di denaro liquida che gli consente di mantenersi per gli ultimi anni della propria vita, senza dover rinunciare a un tetto.

Come si dona la casa continuando a viverci?

Tornando alla donazione con riserva di usufrutto, questo tipo di contratto deve avvenire necessariamente davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni. In buona sostanza, l’operazione si sostanzia in due passaggi, che avvengono contestualmente, con la firma dello stesso atto (senza, quindi, pagare due volte il notaio):

  • il titolare del bene si spoglia completamente della proprietà che passa, invece, al donatario ossia a colui che beneficia di tale disposizione. Egli sarà, da ora innanzi, il vero ed unico titolare della casa, tant’è che il suo «atto di proprietà» viene trascritto nei pubblici registri immobiliari. In verità il suo diritto non si chiama più “proprietà” ma “nuda proprietà” in quanto su di essa pesa il vincolo dettato dal rispetto dei diritti dell’usufruttuario: il proprietario è spogliato (e quindi è nudo) dei poteri tipici che altrimenti avrebbe se non ci fossero diritti altrui.

Questa operazione ha effetti anche nei confronti dei terzi, come ad esempio i creditori del precedente proprietario che, quindi, non potranno più pignorare l’immobile o iscrivervi ipoteca (salvo poter impugnare la donazione entro 5 anni, per come a breve vedremo);

  • il precedente titolare della casa si riserva il cosiddetto diritto di usufrutto, che consiste nella possibilità di continuare a vivere nell’immobile per un termine prestabilito o vita natural durante (senza possibilità, però, di trasferire il diritto, alla sua morte, agli eredi). In alternativa egli potrebbe anche affittare l’appartamento (senza dover chiedere autorizzazione al nuovo proprietario) e percepire i canoni di locazione, senza doverli restituire al proprietario (il che spesso serve per garantire all’ex titolare dell’immobile un sostentamento per gli ultimi anni della propria vita).

L’atto viene trascritto poi nei registri immobiliari e diventa così opponibile a terzi. Così, se il proprietario vende la nuda proprietà a due soggetti nello stesso tempo, tra loro prevale chi per primo trascrive l’atto.

Il contratto di donazione con riserva di proprietà deve indicare il termine di scadenza, che può essere una data prefissata oppure una data incerta, come la morte dell’usufruttuario (usufrutto vita natural durante).

Una volta cessato l’usufrutto (alla scadenza del termine o alla morte dell’usufruttuario), il nudo proprietario diventa proprietario pieno e riacquista tutti i poteri collegati al normale diritto di proprietà. Egli non deve rendere conto agli eredi dell’usufruttuario.

Il codice civile regola espressamente la possibilità di cedere la proprietà della casa riservandosi l’usufrutto (che è un diritto abbastanza ampio che offre poteri pieni e limitativi per il proprietario). La norma [1] stabilisce infatti che «È permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente». Tuttavia si ritengono possibili anche altre soluzioni come, ad esempio, la riserva del solo diritto di abitazione (in tal caso, il vecchio proprietario non potrà più dare in affitto l’appartamento) o il diritto di uso (meno probabile), il diritto di superficie su un terreno (per potervi, ad esempio, costruire una casa o un box, ecc.).

La legge consente inoltre di prevedere la riserva del diritto di usufrutto, oltre che a proprio vantaggio, anche a vantaggio di un’altra persona o di più persone congiuntamente (in quest’ultimo caso, mai in successione l’una rispetto all’altra ma con estinzione dell’usufrutto alla morte del più longevo dei beneficiari).

Chi paga le tasse, le spese di condominio e di manutenzione?

L’usufruttuario, cioè l’ex-proprietario che ha ceduto la nuda proprietà della casa restandoci ad abitare, è tenuto a mantenerla un buono stato e quindi a pagare le spese di condominio, la manutenzione ordinaria, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione, nonché solo le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. La manutenzione straordinaria è invece a carico del nudo proprietario. Di tanto abbiamo parlato più diffusamente nell’articolo Usufrutto, chi paga le spese di manutenzione e le tasse? a cui si rinvia per maggiori chiarimenti.

Leggi anche I diritti del nudo proprietario

Il codice civile stabilisce che «l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito». Dunque, spetta all’usufruttuario versare Imu e Tasi per la sua quota, come se fosse un inquilino, mentre il nudo proprietario è esentato; stesso discorso per Irpef e cedolare secca se l’immobile viene affittato.

Rendita vitalizia

Come abbiamo visto, il donante può subordinare la cessione della nuda proprietà all’obbligo, per il nudo proprietario, di prendersi cura di lui – materialmente e moralmente – fino agli ultimi giorni. Secondo la giurisprudenza questo contratto è nullo se il proprietario fa la donazione quando è già presumibile che gli manchino pochi anni di vita (come quando è gravemente malato o molto anziano). In tal caso il contratto di donazione può essere annullato dagli eredi.

Se si dona la casa per sfuggire ai creditori

Un ultimo cenno va dedicato ai casi in cui il proprietario dell’immobile dona la casa non tanto per agevolare il donatario – nuovo nudo proprietario – ma per sfuggire ai propri creditori e, quindi, far risultare il bene intestato a un terzo. Questo atto, in quanto volto a frodare chi vanta legittime ragioni di credito, può essere annullato entro cinque anni dal compimento, con la cosiddetta azione revocatoria. Con la revocatoria il creditore deve dimostrare lo scopo fraudolento del donante: basta cioè la prova che questi non abbia altri beni utilmente pignorabili oltre a quello che ha ceduto.

Se però trascorrono i cinque anni, la donazione diventa definitiva e non può essere più impugnata.

Gli eredi possono impugnare la donazione?

Gli eredi che ritengono che la donazione con riserva di usufrutto abbia leso le quote di legittima hanno 10 anni (termine di prescrizione) dall’apertura della successione per far valere le proprie ragioni e impugnare l’atto. In tal caso il bene torna nella massa ereditaria e andrà diviso equamente tra tutti i legittimari.

note

[1] Art. 796 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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