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Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

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Lo sai che? Come disdire l’affitto

> Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

La lettera raccomandata da inviare all’inquilino o al padrone di casa, il termine entro cui spedire e le modalità: chi non rispetta le regole si trova con il contratto di affitto rinnovato per un ulteriore periodo di tempo.

Nel momento in cui intendi dare disdetta al contratto di affitto, affinché questo non si rinnovi per un altro periodo di tempo (periodo che può variare da 4 a 3 anni, a seconda del tipo di contratto che hai firmato), devi sapere alcune importanti regole – spesso ignorate dagli affittuari – che, se correttamente rispettate, ti metteranno al riparo da spiacevoli sorprese. Non capita raramente, infatti, che, sebbene l’inquilino ritenga di aver inviato, nei termini, la lettera di disdetta della «locazione» (questo è il nome più corretto quando si parla di appartamenti o altri immobili adibiti a civile abitazione), in verità, per alcuni errori banali commessi all’atto della spedizione, il contratto continua ad avere efficacia. Con la conseguenza che bisognerà continuare a pagare il canone di affitto.

Ma procediamo con ordine e analizziamo tutto ciò che bisogna conoscere per disdire l’affitto in modo corretto.

Come disdire l’affitto: il termine del contratto

La prima cosa da cui devi partire per stabilire quando e come interrompere l’affitto è il contratto che hai firmato con il padrone di casa. In esso sarà sicuramente presente una clausola chiamata «Durata» o che, comunque, stabilisce per quanto tempo il contratto ha effetto.

Padrone di casa e inquilino non possono stabilire, liberamente e di comune accordo, la durata del contratto che preferiscono, ma devono basarsi su degli “schemi” prefissati dalla legge. Gli schemi più seguiti sono due:

  • il contratto 4+4: in questo caso l’affitto dura 4 anni, alla scadenza dei quali si rinnova in automatico per altri 4 anni e così di quadriennio in quadriennio. Per impedire il rinnovo è necessario che almeno sei mesi prima dalla scadenza del quarto anno (o entro il diverso termine fissato nel contratto), una delle due parti invii all’altra una lettera di disdetta. In pratica, se alla scadenza del 4° anno, nessuno ha inviato la disdetta, il contratto diventa obbligatorio per altri 4 anni.

C’è però un’importante eccezione per quanto riguarda la prima scadenza del contratto (quella che avviene dopo 4 anni dalla firma dell’affitto): in questo caso al (solo) padrone di casa è vietato disdettare l’affitto (salvo ricorrano alcune cause che indichiamo in nota [1]). L’inquilino invece può inviare la disdetta già dopo i primi 4 anni. Proprio per questa ragione, tale schema contrattuale va sotto il nome di “4+4”. Dunque, l’inquilino che firma un contratto di affitto “4+4” può contare su una durata minima di 8 anni (salvo intervenga uno degli eventi indicati in nota [1]), pur potendo egli decidere di svincolarsi dopo i primi 4.

Un’altra importante caratteristica del contratto “4+4” è che le parti sono libere di fissare l’importo del canone di locazione nella misura che esse vogliano, senza limiti di legge;

  • il contratto 3+2: il meccanismo è simile al contratto 4+4. Qui, però, il primo termine di durata del contratto è di 3 anni e, alla sua scadenza, si rinnova per solo 2 anni. Scaduto questo biennio, i successivi rinnovi saranno di tre anni in tre anni. Anche in questo caso, per impedire tali rinnovi è necessario inviare, sei mesi prima (o nel minor termine indicato in contratto) la lettera di disdetta. Il padrone di casa non interrompere il contratto dopo il primo rinnovo (ossia dopo i primi tre anni), salvo per le cause che abbiamo già indicato prima [1].

A differenza del contratto 4+4, in quello 3+2 il canone è fissato per legge secondo quanto pubblicato con decreto che recepisce degli accordi tra le parti sociali.

Detto ciò, torniamo al problema di come disdire l’affitto. Una volta controllata la durata del contratto, devi verificare in quale data esso si rinnoverà e inviare, almeno 6 mesi prima di quel giorno, una lettera di disdetta (il contratto può prevedere anche un termine inferiore a sei mesi). Ad esempio, se il contratto è efficace dal 1° gennaio 2016 e scade il 31 dicembre 2019, è necessario che la disdetta venga consegnata al padrone di casa o all’inquilino entro il 30 giugno 2019. Se la lettera dovesse arrivare prima di tale data il contratto è ugualmente interrotto. Viceversa, se la lettera arriva dopo tale data, il contratto si rinnova per un altro periodo di 4 anni (nel contratto 4+4) o di 3 anni (nel contratto 3+2), periodo durante il quale l’inquilino sarà tenuto a versare l’affitto. La disdetta, però, ha valore per la successiva scadenza, in occasione della quale non ci sarà bisogno di rinnovare la volontà di svincolarsi dall’affitto.

Come deve essere inviata la lettera di disdetta?

La lettera di disdetta deve essere inviata con una modalità che consenta, in caso di contestazione, di dimostrare la data certa di spedizione. Il metodo tradizionale è quello della raccomandata con avviso di ricevimento (o, come alcuni impropriamente la chiamano, «con ricevuta di ritorno»). Meglio utilizzare il sistema di raccomandata senza busta.

Se il contratto non lo vieta, è possibile utilizzare metodi alternativi come, ad esempio, la posta elettronica certificata (Pec), a condizione che sia il mittente che il destinatario abbiano un account email di questo tipo.

Secondo alcuni giudici non è possibile la lettera consegnata a mani e controfirmata.

Attenzione: non utilizzare mai un servizio di poste private perché, in caso di contestazioni, esso non garantisce la data certa (questo secondo l’orientamento recente della Cassazione). È quindi necessario far ricorso alla raccomandata a.r. di Poste Italiane.

Entro quando bisogna andare alla posta?

Un altro aspetto su cui sbagliano in molti è la data di spedizione. Erroneamente si ritiene che per il mittente vale, ai fini della verifica del rispetto del termine, la data di spedizione. Invece la Cassazione ha chiarito che (per gli atti non processuali) conta la data di ricevimento. In buona sostanza significa che la disdetta si considera inviata “per tempo” se il destinatario ha ricevuto la raccomandata entro la data indicata nel contratto. Non conta quindi il giorno in cui il mittente si è recato alla posta e l’ufficiale ha messo il timbro sulla busta. Questo implica anche che sul mittente grava il rischio di un ritardo del servizio postale. È quindi bene non ridursi mai all’ultimo minuto e inviare la raccomandata con qualche settimana di anticipo.

L’inquilino non può disdire quando vuole l’affitto

Un altro errore che comunemente compiono gli inquilini è di ritenere di poter disdire l’affitto quando vogliono. Non è così. Anche per essi – come per il padrone di casa – vale l’obbligo del rispetto del termine fissato dal contratto. Solo una giusta causa consente la disdetta anticipata prima della scadenza. Sono considerate giuste cause tutte quelle che sono sopraggiunte all’improvviso e che non potevano essere previste al momento della firma dell’affitto. Ad esempio è giusta causa di disdetta dell’affitto:

  • un trasferimento imprevisto al momento in cui si è preso in affitto la casa (se, invece, già si sapeva che l’assegnazione al nuovo posto di lavoro era momentanea, allora la disdetta non è possibile e l’inquilino avrebbe dovuto optare per un contratto di affitto a uso provvisorio);
  • una grave forma di invalidità che non consenta di fare le scale a piedi in un palazzo che non ha abbattuto le barriere architettoniche;
  • la necessità di sottoporsi a cure mediche in un’altra città.

Fac simile: come scrivere la lettera di disdetta dell’affitto

La lettera per la disdetta dell’affitto non deve rispettare formule particolari, né deve essere motivata (salvo nel caso del padrone di casa che disdice dopo la prima scadenza, nel qual caso è necessario che indichi per quale delle ragioni prefissate dalla legge [1] avviene il recesso). Tutto ciò che è necessario fare è indicare il contratto, la data di sottoscrizione, l’immobile e la data a partire dalla quale la disdetta avrà effetto. Ecco due possibili esempi:

Disdetta dell’inquilino

Egr. Sig.

Con riferimento al contratto di locazione a uso abitativo del gg/mm/aaaa, registrato in data gg/mm/aaaaa, le rappresento con la presente la volontà di disdire il rapporto a far corso dalla prossima scadenza e, quindi, di interrompere il rinnovo automatico. Pertanto, per quella data, il sottoscritto lascerà l’immobile pienamente libero da persone o da cose.

Le chiedo di restituirmi l’importo a suo tempo versato a titolo di caparra, con gli interessi maturati dalla data di versamento sino ad oggi. La somma potrà essere versata sul conto corrente intestato a…. alle seguenti coordinate bancarie….

Disponibile a un incontro per verificare le condizioni dell’immobile e il suo stato, nonché per la consegna materiale delle chiavi, porgo

Distinti saluti

Data, firma

Disdetta del padrone di casa

Egr. Sig.

Con riferimento al contratto di locazione a uso abitativo del gg/mm/aaaa, registrato in data gg/mm/aaaaa, le rappresento con la presente la volontà di disdire il rapporto a far corso dalla prossima scadenza e, quindi, di interrompere il rinnovo automatico. Pertanto, per quella data, le chiedo di lasciare l’immobile pienamente libero da persone o da cose, nonché di restituirmi tutte le copie di chiavi a suo tempo consegnatele.

Distinti saluti

Data, firma

Per altri modelli e ulteriori chiarimenti leggi La lettera di disdetta dalla locazione.

note

[1] Le cause che consentono al padrone di casa di disdettare l’affitto dopo i primi 4 anni sono prefissate dalla legge e consistono in:

– intenzione di destinare l’appartamento ad uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale del proprietario stesso o del coniuge, dei genitori, dei figli o parenti entro il secondo grado del proprietario;

– quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

– quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

– quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

– quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

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