Professionisti Pubblicato il 25 dicembre 2016

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Professionisti Il diritto di proprietà

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I poteri che spettano, per legge, al proprietario di un bene: facoltà e limiti del diritto di proprietà.

Caratteri e contenuto del diritto di proprietà

L’art. 832 c.c. afferma che il proprietario «ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico». Da tale definizione si evince che al proprietario vanno riconosciuti:

  1. il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa nell’ambito della destinazione assegnata dal legislatore e a seconda dello «statuto» disposto per il bene (si pensi al diverso regime che caratterizza un’area edificabile o un fondo agricolo);
  2. il potere di disporre della cosa, che si concreta nel potere del proprietario di alienare la cosa, lasciarla per testamento, costituire sulla stessa diritti reali limitati a favore di altri etc.

Il diritto di proprietà presenta i seguenti caratteri:

  • pienezza: la proprietà, giusto il dettato dell’art. 832 c.c., costituisce un diritto che consente al proprietario ogni lecita utilizzazione del bene.

I limiti che comprimono la libertà del proprietario possono derivare:

  • da un atto di disposizione del privato (che può costituire un diritto reale di godimento);
  • da disposizioni di legge, dirette a tutelare finalità di ordine pubblico o a realizzare un contemperamento di interessi.
  1. elasticità: anche quando i poteri del proprietario sono stati limitati dalla costituzione di altri diritti (es.: è stato costituito un diritto di usufrutto sulla cosa), il diritto di proprietà (che in tali casi è detto diritto di nuda proprietà) rimane potenzialmente integro: infatti, non appena viene meno il vincolo che lo comprime (es.: si estingue l’usufrutto), il diritto di proprietà riprende automaticamente la sua ampiezza primitiva (cd. consolidazione);
  2. autonomia ed indipendenza: il diritto di proprietà (a differenza dei diritti reali limitati) non presuppone mai l’esistenza di un parallelo diritto altrui di portata maggiore;
  3. perpetuità: non esistono limiti temporali al diritto di proprietà;
  4. imprescrittibilità: la proprietà non si può perdere per «non uso», bensì soltanto per usucapione da parte di un altro soggetto.

I limiti al diritto di prorietà

La proprietà immobiliare (ed in particolare quella fondiaria) pone al legislatore particolari problemi poiché l’utilizzazione del bene inevitabilmente incide e sugli interessi individuali di altri proprietari e sugli interessi della collettività. Nella prospettiva di un equo contemperamento, il legislatore pone limiti alla proprietà nell’interesse pubblico e nell’interesse privato.

Esaminiamoli:

A) limiti posti nell’interesse pubblico

Sono oggetto di studio del diritto amministrativo dove sono meglio qualificati come vincoli; gli istituti fondamentali sono: l’espropriazione per pubblica utilità (artt. 42 Cost. e 834 c.c.) e la requisizione (art. 835   c.c.).

In particolare:

  • l’espropriazione è un trasferimento coattivo (ablazione) di beni, previo pagamento di un giusto indennizzo, oggetto della proprietà di privati a favore del soggetto (es.: Comune) che dovrà provvedere alla realizzazione di determinate opere di pubblica utilità (strade, ponti, scuole etc.). Tale principio della pubblica utilità è rinvenibile nell’art. 42 della nostra Costituzione il quale afferma: «la proprietà privata, può essere, nei casi previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale»;
  • la requisizione consiste nella possibilità di requisire beni provvisoriamente per gravi necessità pubbliche, militari o civili, può riguardare sia beni mobili che beni immobili ed è previsto il pagamento di una giusta indennità. In particolare, la requisizione in proprietà è un provvedimento eccezionale e necessitato che ha luogo, di regola, solo in tempo di guerra o di pace, per esigenze di carattere militare, e riguarda solo i beni mobili. La requisizione in proprietà si distingue dalla requisizione in uso, con la quale la pubblica amministrazione sottrae temporaneamente al soggetto solo l’uso (dunque il godimento) della cosa, e non anche il diritto di proprietà.

b) limiti posti nell’interesse privato

Concernono la proprietà immobiliare e regolano i rapporti tra proprietà vicine (diritti e doveri di  vicinato).

Questi limiti, in particolare, riguardano:

  1. le distanze nelle costruzioni (artt. 873-899 c.c.): tale materia è regolata sia dai regolamenti comunali, sia dal codice civile che, in mancanza di disposizioni regolamentari, stabilisce la distanza minima di 3 metri. Un’eccezione è costituita dall’art. 896bis (introdotto ex 24 dicembre 2004, n. 313 in materia di apicoltura) che dispone, tra l’altro, che gli apiari devono essere collocati a non meno di dieci metri da strade di pubblico transito e a non meno di cinque metri dai confini di proprietà pubbliche o private. In tema di distanze, si vedano ancora gli artt. 874 e 875 c.c. sulla comunione forzosa del muro: il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può ottenere una sentenza costitutiva per cui il muro, posto sul confine o a distanza inferiore ad un metro e mezzo diventa comune, previo pagamento del valore della metà del suolo e del muro;
  2. le luci e le vedute (artt. 900-907 c.c.): le disposizioni in materia contemperano sia l’esigenza del proprietario dell’immobile di ricevere aria e luce, che l’esigenza del proprietario vicino di non essere esposto alle curiosità altrui. Distinguiamo le luci, aperture di un edificio che permettono solo il passaggio di luce e aria e non anche di affacciarsi sul fondo del vicino; le vedute, aperture che consentono di guardare sul fondo altrui e di sporgere il capo e guardare in tutte le direzioni;
  3. le acque private (artt. 909-921 c.c.): appartengono al proprietario del suolo su cui esistono. Si rileva, però, che la loro importanza è scarsa, dal momento che tutte le acque sotterranee e superficiali appartengono al demanio dello Stato, ad eccezione delle acque piovane non ancora convogliate in corso d’acqua o in invasi o cisterne (D.P.R. 238/1999, che ha tra l’altro, abrogato l’art. 910 c.);
  4. lo stillicidio (art. 908 c.c.): il proprietario deve costruire i tetti in maniera tale che le acque piovane scolino sul suo terreno e non sul fondo del vicino;
  5. il divieto di atti di emulazione: ossia quegli atti che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri (art. 833 c.c.). Perché l’atto sia vietato occorrono due elementi: uno oggettivo (assenza di utilità per il proprietario) e l’altro soggettivo (l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri). Un esempio di atto emulativo vietato potrebbe essere quello di piantare alberi davanti alla villa del nostro vicino, al solo scopo di togliergli la veduta panoramica e senza un’apprezzabile utilità per il nostro fondo;
  6. le immissioni (art. 844 c.c.): in teoria, ciascun proprietario dovrebbe evitare che l’uso della propria cosa comporti conseguenze negative per l’immobile del vicino. In concreto, però, ciò è impossibile: infatti a causa della contiguità dei fondi, fumo, calore, esalazioni, rumori etc. possono propagarsi da un immobile all’altro e ciascun proprietario deve sopportarli.

Il limite insormontabile dell’immissione è dato dalla normale tollerabilità: il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità. Ai fini della valutazione di essa si deve tener conto della destinazione normale del bene, della condizione dei luoghi, della entità delle stesse immissioni e delle conseguenze sulle persone che vivono in un certo ambiente.

Estensione del diritto di proprietà

In senso verticale, la proprietà teoricamente si estende all’infinito, ossia al sottosuolo ed allo spazio sovrastante il suolo.

I confini di diritto positivo tengono conto del contenuto economico del diritto di proprietà, cioè dello sfruttamento utile: il proprietario non può opporsi all’attività di terzi che si svolga ad una profondità o altezza tale ove manchi un interesse ad escluderla (es.: non si può opporre allo scavo di una galleria che non pregiudichi la statica dell’edificio soprastante, se nel sottosuolo il proprietario non svolge alcuna attività di sfruttamento).

In senso orizzontale, invece, la proprietà immobiliare si estende nell’ambito dei propri confini; tuttavia, il proprietario deve permettere l’accesso di terzi al fondo (artt. 842 e 843  c.c.):

  • per l’esercizio della caccia (a meno che il fondo sia chiuso o vi siano colture danneggiabili);
  • per il compimento di opere necessarie al vicino;
  • per il recupero da parte del vicino della sua cosa o del suo animale che capiti lì accidentalmente.

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