Professionisti Pubblicato il 25 dicembre 2016

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Professionisti Come si acquista la proprietà di un bene

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Modi di acquisto della proprietà a titolo originario e derivativo: occupazione, invenzione, accessione, usucapione.

L’art. 922 c.c. indica i modi di acquisto della proprietà, ossia quei fatti giuridici che hanno per effetto l’acquisto della proprietà di una cosa. Essi si distinguono in:

  1. modi d’acquisto a titolo originario: l’acquisto della proprietà non dipende da un uguale diritto del precedente titolare, o perché non deriva da questo (es.: usucapione, acquisto di beni mobili ex 1153 c.c.; v. infra), o in quanto, addirittura, il diritto sorge per la prima volta nel patrimonio dell’attuale proprietario (es.: pescatore che fa propri i pesci caduti nella sua rete). I modi di acquisto originari della proprietà, infine, operano ipso iure, senza la necessità che siano preventivamente accertati dinanzi al giudice;
  2. modi d’acquisto a titolo derivativo: il diritto di proprietà dipende dall’esistenza del diritto di un precedente proprietario (es.: compravendita).

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario

I singoli modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono:

A] Occupazione (artt. 923-926 c.c.)

È la presa di possesso di cose mobili, accompagnata dall’animo di farle proprie. Essa riguarda, in particolare, le cose mobili che non siano proprietà di nessuno o per non esserlo mai state (res nullius) o per essere state abbandonate dal proprietario (res derelictae). Gli immobili vacanti, invece, sono di proprietà dello Stato: art. 827  c.c.

B] Invenzione (artt. 927-933 c.c.)

Per invenzione, in senso giuridico, s’intende il ritrovamento delle cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario o, se questi è ignoto, al Sindaco del luogo ove vengono rinvenute. Si noti, però, che:

  • se, dopo un anno dalla consegna della cosa, il proprietario non si è presentato a ritirarla, il diritto di proprietà su di essa spetta al ritrovatore;
  • se il proprietario si presenta, si deve al ritrovatore un premio (premium inventionis), che è del 10% del valore della cosa stessa.

Una forma particolare di invenzione riguarda il «tesoro»: cioè le cose mobili di pregio, nascoste o sotterrate, di cui nessuno può provare di essere proprietario.

Il tesoro appartiene:

  • al proprietario del fondo in cui si trova, se rinvenuto da costui;
  • per metà al proprietario del fondo e per metà al ritrovatore, se viene ritrovato per caso, nel fondo altrui.

Il «tesoro», tuttavia, è un istituto che costituisce retaggio di tempi antichi ed ha scarsa rilevanza pratica. Ciò dipende soprattutto dal fatto che le cose d’interesse storico, archeologico, artistico etc., appartengono sempre al patrimonio indisponibile dello Stato comunque e da chiunque ritrovati, e sono di conseguenza sottratti alla disciplina del tesoro, applicandosi ad essi la normativa della legislazione speciale (artt. 826, 839  c.c.).

C] Accessione (artt. 934 e ss.   c.c.)

L’accessione si verifica quando la proprietà di una cosa (es.: suolo) si estende a ciò che ad essa si unisce per effetto di eventi naturali o per opera dell’uomo (es.: alberi o costruzioni), ciò a prescindere dal concreto esercizio di una volontà di appropriarsene del soggetto, che può, pertanto, diventare proprietario delle nuove cose anche senza saperlo. Tale acquisto si verifica sempre a favore del proprietario della cosa principale (accessorium cedit principali).

Si distinguono le seguenti ipotesi di accessione:

 

1)- accessione di mobile ad immobile

Il suolo è considerato il bene principale che attrae nella sua orbita alberi e costruzioni, di cui il proprietario del suolo diventa proprietario; è ovvio che anche la costruzione nel suo insieme è un immobile, ma qui viene in rilievo come insieme di beni mobili (mattoni, cemento, porte etc.) che si uniscono al fondo. Una particolare ipotesi di accessione di immobile a immobile è regolata dall’art. 938 c.c. (cd. accessione invertita) che si ha quando il proprietario di un edificio occupa in buona fede, nella costruzione dello stesso, una parte del fondo attiguo di proprietà altrui.

In questo caso, invece di applicarsi la regola generale quod inaedificatur solo cedit (in base alla quale il proprietario del suolo «invaso» dovrebbe acquistare la proprietà sulla costruzione), si inverte la situazione per cui è il proprietario della costruzione ad acquistare (non automaticamente ma in seguito ad una sentenza costitutiva del giudice) la proprietà del  suolo.

Presupposti dell’accessione invertita sono, oltre alla buona fede del costruttore (la quale non può essere presunta ma deve essere da lui dimostrata), anche la consapevolezza e la non opposizione, entro tre mesi, del   vicino.

 

2)- accessione di immobile ad immobile (artt. 941-947 c.c.). Ricorre nelle ipotesi di:

  1. alluvione: cioè insensibile e progressivo incremento portato dalle acque ad un fondo: il proprietario del fondo acquista la proprietà di tali incrementi di terreno;
  2. avulsione: cioè distacco da un fondo, per opera di fiumi o torrenti, di una considerevole parte di terreno che si unisce ad un altro fondo; il proprietario del fondo accresciuto ne acquista la proprietà, ma è tenuto ad indennizzare il proprietario che ha subito la diminuzione;
  3. alveo abbandonato: si ha quando un fiume, formandosi un nuovo letto, abbandoni il letto principale; in tal caso l’alveo abbandonato spetta ai proprietari confinanti con le due rive;
  4. isola formata nel fiume: appartiene sempre al demanio pubblico;

 

3)- accessione di mobile a mobile. Ricorre nelle ipotesi di:

 

unione o commistione: che si verifica quando due o più cose mobili, appartenenti a diversi proprietari, vengono ad unirsi in modo tale da formare un sol tutto e non è possibile separarle senza danno:

  • la proprietà della cosa così ottenuta diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascun proprietario;
  • se, però, una delle cose può considerarsi principale, o vale molto di più delle altre, il suo proprietario acquista la proprietà del tutto, con l’obbligo di corrispondere agli altri proprietari il valore delle altre cose;

specificazione: che si verifica quando si crea, mediante il lavoro (che qui in senso lato si qualifica bene mobile), una nuova cosa con materia appartenente ad altri (es.: con legno altrui ci si costruisce una barca). In tal caso, il codice civile dà valore all’elemento del lavoro. Pertanto, la proprietà della cosa così ottenuta spetta, di regola, a colui che ha compiuto il lavoro (previo pagamento del valore della materia); spetta, invece, al proprietario della materia soltanto se il valore di essa è di molto superiore al valore della mano d’opera (previo pagamento del prezzo di quest’ultima).

 

D]- Usucapione

Modi di acquisto della proprietà a titolo derivato

Sono modi di acquisto a titolo derivativo:

  • negozi traslativi della proprietà (es.: compravendita);
  • trasferimenti coattivi (es.: espropriazione);
  • successione a titolo di eredità o di legato.

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