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Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

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Lo sai che? Amministratore di condominio, revoca prima della scadenza del termine

> Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

L’amministratore revocato senza una giusta causa prima della scadenza del suo incarico può chiedere il risarcimento del danno.

Si può revocare l’incarico all’amministratore di condominio prima del termine di scadenza del mandato? Se l’assemblea ritiene di volerlo sostituire, ma senza che vi sia una giusta causa – dipendente, ad esempio, dall’inadempimento o dalla negligenza di questi – dovrà comunque risarcirgli il danno. Ma procediamo con ordine.

Ricordiamo che l’incarico dell’amministratore di condominio dura un anno, al termine del quale si rinnova automaticamente per un altro anno, senza che ci sia bisogno di una espressa conferma da parte dell’assemblea (per maggiori chiarimenti leggi Come si revoca un amministratore). L’assemblea può però decidere di revocare l’incarico già dopo il primo anno o alle successive scadenze.

Lo può però fare anche se l’incarico non è ancora giunto al termine di scadenza; ma, in tal caso – secondo l’orientamento più seguito dai tribunali – deve pagargli il risarcimento per i compensi a cui è stato costretto a rinunciare.

Immaginiamo di voler revocare il mandato al nostro amministratore di condominio. Abbiamo già sentito la disponibilità degli altri condomini – che sono d’accordo con noi – e, in vista dell’assemblea, facciamo mettere all’ordine del giorno questo argomento. L’amministratore, dal canto suo, tende a tutelare le proprie ragioni e ci dice che senza «giusta causa» non possiamo mandarlo via; dobbiamo quindi aspettare la scadenza naturale del suo mandato, operativo ancora per sei mesi successivi.

Chi ha ragione tra le parti? L’amministratore? Che vuole rimanere in carica fino alla naturale scadenza del suo mandato? Oppure noi? Che, avendo perso fiducia in lui, vogliamo sostituirlo con un nuovo amministratore?

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, il ruolo dell’amministratore di condominio è assimilabile a quello del mandato con rappresentanza: se viene meno la fiducia dei condomini, la carica decade. Pertanto, anche prima della scadenza naturale del mandato e anche in assenza di giusta causa, i condomini possono votare in assemblea la revoca del mandato. Trattandosi però di un rapporto «a titolo oneroso», ossia per il quale è dovuto un corrispettivo, l’amministratore vanta una legittima aspettativa a un guadagno (almeno fino alla scadenza del mandato) e, pertanto, può farsi riconoscere il risarcimento del danno subito.

In sintesi, l’assemblea di condominio può decidere di cambiare amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato. Ma, se non c’è giusta causa, l’amministratore può chiedere i danni al condominio, limitatamente ai mesi di mancato guadagno.

La giusta causa è quella che dipende dalle inadempienze dell’amministratore agli obblighi posti a suo carico come far rispettare il regolamento di condominio, tenere i registri, i bilanci e l’anagrafe condominiale, curare le parti in comune dell’edificio, convocare l’assemblea almeno una volta all’anno, tenere una corretta contabilità, eseguire le delibere dell’assemblea che lo incarichino di determinate attività, pagare i creditori e riscuotere i crediti dai morosi entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio consuntivo, informare l’assemblea della presenza di cause che riguardino il palazzo, ecc.

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