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Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

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Lo sai che? Quando l’inquilino può farsi restituire il canone di affitto

> Lo sai che? Pubblicato il 26 dicembre 2016

L’inquilino può chiedere la restituzione di quella parte del canone di affitto pagata ma non indicata in contratto o di tutti i canoni quando la locazione non è stata registrata.

Tutto ciò che non è indicato nel contratto di affitto non deve essere pagato e, se pagato, va restituito. Sulla base di questo principio, legge e giurisprudenza riconoscono il diritto all’inquilino di farsi restituire il canone di affitto, in tutto o solo in parte quando la locazione è “in nero”. Le ipotesi che si possono quindi verificare sono due:

  • il contratto di affitto è stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate, ma in esso viene indicato un canone di affitto inferiore rispetto a quello che il padrone di casa esige mensilmente dall’inquilino;
  • il contratto di affitto non è stato registrato e l’inquilino paga regolarmente il canone concordato verbalmente o su un contratto scritto, ma mai registrato.

Se l’inquilino paga un canone di affitto superiore a quanto indicato nel contratto

Il padrone di casa non può esigere un canone di affitto superiore rispetto a quello indicato nel contratto registrato. Né può chiedere, negli anni successivi, un aumento del canone salvo il normale adeguamento all’Istat e sempre che ciò sia previsto in contratto. Anche se il locatore esegue delle migliorie sull’immobile non può pretendere un incremento del canone di affitto sulla scorta dell’incremento di valore della casa.

L’inquilino, quindi, nel momento in cui firma il contratto e questo è registrato all’Agenzia delle Entrate, è tenuto a pagare solo l’importo in esso indicato, a prescindere dai diversi accordi. Se, a voce, si è impegnato a corrispondere un canone superiore, il padrone di casa non può fare nulla per imporglielo: non può cioè né sfrattarlo, né notificargli un decreto ingiuntivo. Difatti, gli accordi verbali non hanno valore e ciò che conta è solo l’importo del canone risultante dal contratto registrato. Anche se il padrone di casa gli ha chiesto di firmare un documento in cui si impegna a pagare un canone superiore, esso non avrebbe alcun valore.

Se anche l’inquilino, per non inimicarsi il padrone di casa, decide di pagare l’affitto “in nero”, ossia non solo quanto indicato nel contratto registrato, ma anche il surplus concordato a voce, può decidere di agire in un secondo momento per ottenere la restituzione delle maggiori somme versate. In particolare la legge gli dà sei mesi di tempo, da quando ha abbandonato l’appartamento, per far causa al padrone di casa e chiedere indietro i canoni maggiorati. In tal caso, dovrà comunque dimostrare il versamento del surplus. È chiaro quindi che, se non ha la prova dei bonifici bancari o degli assegni, dovrà quantomeno mostrare le quietanze scritte rilasciategli dal locatore. Ricordiamo che l’inquilino ha diritto a esigere la quietanza ad ogni pagamento effettuato.

Leggi Affitto della casa non registrato, il canone va restituito.

Se l’inquilino paga il canone di affitto ma il contratto non è registrato

Più drastica è la soluzione sposata dalla Cassazione per il caso di affitto non registrato. In tale ipotesi, l’inquilino è legittimato a chiedere la restituzione di tutti i canoni pagati durante la durata del contratto, benché abbia utilizzato l’appartamento. Difatti, la locazione non registrata è nulla e, quindi, le relative prestazioni vanno restituite.

Un esempio chiarirà meglio i termini della questione.

Immaginiamo di prendere un appartamento in affitto. Il proprietario ci sottopone un contratto: lo leggiamo, lo firmiamo e glielo restituiamo per la registrazione. Ma lui non lo registra. Nonostante ciò, paghiamo regolarmente l’affitto tramite bonifico. Dopo quattro anni decidiamo di cambiare casa perché i rapporti con il locatore si sono incrinati perché non ha voluto effettuare delle opere, all’interno dell’appartamento, che gli competevano. Rovinati i rapporti, siamo disposti a “fargli pagare” il fatto che non abbia mai registrato l’affitto. Piuttosto che denunciare l’accaduto all’Agenzia delle Entrate (cosa che esporrebbe anche noi, da un punto di vista fiscale, a qualche rischio), preferiamo chiedere indietro tutte le mensilità versate nei mesi precedenti. Secondo la Cassazione ciò è possibile. Difatti, un contratto d’affitto, firmato dal padrone di casa e dall’inquilino, ove non registrato dal proprietario di casa, che ha la piena responsabilità in merito, può ritenersi, a tutti gli effetti di legge, nullo. Come tale, quindi, non giustifica i pagamenti da esso scaturiti.

Pertanto, attenzione: un contratto d’affitto non registrato è totalmente nullo e, per questo motivo, l’inquilino che ha pagato le mensilità da esso scaturite ha diritto in qualunque momento a chiedere indietro tutti i soldi versati.

note

autore immagine: 123rf com

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