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Lo sai che? Pubblicato il 27 dicembre 2016

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Lo sai che? Case vacanze, regole legali

> Lo sai che? Pubblicato il 27 dicembre 2016

Case vacanze, sempre più diffuse in un’Italia che punta sul turismo: regole contrattuali, adempimenti e obblighi delle parti, tassazione, fac-simile contratto.

Sono sempre di più coloro che decidono di avviare una casa vacanze: il turismo in Italia è una forma di investimento tra le più solide e gli introiti derivanti da questa forma di microimprenditoria possono essere sfruttati per coprire i costi di manutenzione e gestione dell’immobile stesso.

Case vacanze: come aprirne una?

Di solito, è chi ha una seconda casa che decide di trasformarla in una casa vacanze o in un alloggio in affitto turistico, per brevi periodi o stagionalmente e assicurandosi una ulteriore fonte di reddito.

Naturalmente, ciò comporta obblighi e requisiti da rispettare, a partire dalla location della casa che si intende affittare per brevi periodi: è importante capire, infatti, se l’immobile abbia abbastanza appeal turistico e se nel luogo in cui si trova ci sia una domanda reale. Per capirci: è chiaro che chi decide di affittare una casa vacanze in Sicilia a Taormina nel periodo da maggio a ottobre avrà molta più possibilità di guadagno di chi decida di affittarne una sempre in Sicilia nello stesso periodo ma nell’entroterra, magari in un paesino di poche migliaia di anime.

Altra indagine da fare preliminarmente: valutare se conviene affittare la casa vacanza per brevi periodi o per dodici mesi l’anno con un contratto d’affitto tradizionale: tornando al nostro esempio, è facile intuire che se il proprietario della casa sul mare in Sicilia decide di affittare per tutto l’anno, dovrà valutare bene le possibilità di guadagno nei mesi invernali.

Case vacanze: cosa sono?

Ma cosa si intende effettivamente per casa vacanze? Molti pensano che basta avere un appartamento, anche di pochi metri quadri per adibirlo a tale uso. Non è proprio così: secondo la normativa vigente, la casa vacanze è un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.

Case vacanze: perché nascono?

Le locazioni di alloggi effettuate esclusivamente per soddisfare finalità turistiche sono sottoposte unicamente alle scarne previsioni del codice civile [1], che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.

È fondamentale specificare i motivi che hanno indotto le parti a locare un appartamento. Le esigenze turistiche sono quelle che sorgono:

  • in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago,
  • per villeggiatura,
  • per cura,
  • per istruzione,
  • per interessi religiosi,
  • per qualunque altra causa non utilitaria.

Case vacanze: come stipulare il contratto?

Il contratto di locazione turistica deve rispettare il requisito della forma scritta [2];   in particolare, i modelli di contratto utilizzabili per soddisfare tali esigenze sono due:

  1. contratto di locazione turistica lunga (il “contratto casa vacanze“), con cui si regolano la durata della locazione, la disdetta del contratto, l’entità del canone, delle spese accessorie e del deposito cauzionale, l’utilizzo di spazi accessori, se esistenti (come la cantina, l’autorimessa, il posto macchina ecc…); al suo interno, il conduttore deve dichiarare specificamente il motivo turistico (nel senso di cui si è detto sopra) e la sua stabile residenza.
  2. il contratto di locazione turistica breve (il “contratto week-end“), con il quale si loca un immobile per un breve periodo (un fine-settimana, di solito). Anche in questo contratto deve essere specificata la finalità turistica perseguita dal conduttore e la clausola sull’entità del canone e del deposito cauzionale. Devono, inoltre, essere pattuiti forfettariamente i consumi relativi alle utenze (luce, acqua, gas, ecc…). Occorrerà, inoltre, informare l’utente che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto e che deve provvedere direttamente al riassetto quotidiano dell’abitazione: se così non fosse l’attività ricadrebbe in quella di affittacamere.

In entrambi i casi, lo schema da utilizzare è quello della scrittura privata. Attenzione, però: ciò vale nel caso in cui si voglia dare in affitto la propria seconda casa solo nei periodo di riposo ma non quando l’immobile, anche se collocato in zona di villeggiatura, venga affittato per l’intero anno e oltre. Ciò in quanto la caratteristica predominante della locazione ad uso abitativo deve essere – appunto – un uso temporaneo e la soddisfazione di un’esigenza abitativa non primaria. Detto altrimenti, l’immobile non deve essere adibito a residenza stabile e abituale (si veda Locazione turistica: contratto e funzionamento).

Case vacanze: obblighi delle parti

In entrambi i casi, il conduttore ha l’obbligo di custodire l’immobile ed è responsabile di tutti i danni che dovessero verificarsi.

Il conduttore è anche tenuto all’osservanza del regolamento di condominio, se esistente, e di tutte le norme del buon vivere civile. Proprio per questo motivo, prima della stipula del contratto, inquilino e proprietario devono controllare insieme lo stato dell’immobile, i mobili e la funzionalità degli elettrodomestici in modo da evitare spiacevoli inconvenienti, redigendo – per ulteriore sicurezza – un verbale di consegna.

Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto (in genere, periodi brevi). Al termine del periodo pattuito non c’è bisogno di disdetta: essa è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato immediatamente.

Nel caso in cui la locazione abbia durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’autorità locale di pubblica sicurezza o – in mancanza – al sindaco: a tal proposito i moduli di “cessione del fabbricato” – che potrà consegnare di persona o tramite raccomandata a/r – sono scaricabili da Internet al sito della Polizia di Stato (www.poliziadistato.it). Essi, indipendentemente dalla durata della locazione, dovranno essere sempre compilati se l’inquilino è un cittadino di un Paese non appartenente all’Unione Europea, effettuando la relativa comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza, dopo averli richiesti  all’Autorità locale di pubblica sicurezza.

 

 

Case vacanze: spese relative al contratto

Sul contratto di locazione deve apporsi una marca da 10,33 euro (spesa da divedere a metà tra le parti, salvo diversa pattuizione contrattuale) utilizzando l’apposito spazio inserito nel modello di contratto utilizzato. Occorre, invece, procedere alla registrazione del contratto se la locazione ha durata superiore a 30 giorni: ancora una volta, le spese sono a carico delle parti, ciascuna per la metà. Stessa regola anche quando tra le stesse parti si sono stipulati diversi contratti per più periodi che, sommati, superino trenta giorni nell’anno solare.

Case vacanze: caparra e canone

Il più delle volte, chi affitta chiede un acconto che consiste nel versamento di una cauzione o di una caparra, calcolata in base al costo dell’affitto. Di solito, la cifra è pari a  250 euro o al 30% dell’affitto. Questa somma sarà restituita al termine del soggiorno, dopo aver verificato lo stato dell’appartamento. Se vengono riscontrati danni il proprietario potrà trattenere il deposito cauzionale ma mai per motivi generici (ad esempio, perché ti hanno disturbato).

Il canone da versare al locatore viene stabilito liberamente dalle parti. Al momento della stipulazione del contratto, il locatore richiede parte dell’affitto e quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione né deve essere richiesto più di sei mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.

Da tenere presente che i canoni derivanti dalle locazioni ad uso turistico costituiscono reddito fondiario, da dichiarare nel quadro RB del modello Unico o B del 730. La tassazione è la stessa applicata agli ordinari canoni di locazione: ciò significa che andrà a far parte del reddito imponibile la cifra più alta tra il canone di locazione, decurtato del 5% (35% se l’immobile è di interesse storico) e la rendita catastale.

Se non si vogliono far confluire i canoni di affitto nel reddito complessivo, è possibile optare per la cedolare secca, pagando un’imposta sostitutiva pari al 21% e andando a sostituire anche l’imposta di registro e di bollo (per quanto riguarda i contratti superiori a 30 giorni, poiché quelli di durata inferiore non sono soggetti all’obbligo di registrazione: per maggiori dettagli in merito, si legga Case vacanza, come sono tassate?).

 

Case vacanze: disdetta

Il conduttore può disdire la prenotazione, con conseguente diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:

– meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;

– meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;

– meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;

– meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.


Case vacanze: fac-simile contratto

CONTRATTO DI LOCAZIONE PER FINALITÁ TURISTICHE

Il Sig. …, locatore, nato a …, il …, residente in …, via …, n. …, cod. fisc.: …

concede in locazione al Sig. …, conduttore, nato a …, il …, residente in …, via …, n. …, cod. fisc.: … l’immobile sito in … via … n. …, piano…., di n. … vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori: …

L’immobile è dotata dei seguenti arredi ed elettrodomestici, come da elenco:

………

………

………..

  1. Il contratto di locazione è stipulato per il periodo compreso tra il ……… e il………. , alla scadenza del quale la cessazione è automatica, senza bisogno di disdetta alcuna.
  2. Il canone convenuto tra le parti è di € ………….. da versare all’atto della sottoscrizione del presente contratto, che vale anche quale ricevuta dello stesso da parte del locatore.
  3. Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile oggetto del contratto, riconoscendolo adatto all’uso convenuto e, pertanto, di prenderne possesso con il ritiro delle chiavi, costituendosi del medesimo custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’immobile nello stato medesimo in cui l’ha ricevuto, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.
  4. Il conduttore consegna al locatore la somma di € …… a titolo di deposito cauzionale, che sarà restituita alla scadenza del contratto. Il locatore è tuttavia autorizzato a trattenere la suddetta somma in tutto o in parte, a copertura di eventuali danni all’immobile non derivanti dal normale uso del medesimo.
  5. Sono interamente a carico del conduttore le spese – in quanto esistenti – relative al servizio di pulizia e ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono).
  6. Il locatore è riservato il diritto di visita diurna dell’immobile, previo avviso al conduttore.
  7. Per ogni controversia relativa al presente contratto, il foro competente è quello di ……..
  8. Per tutto quanto non espressamente previsto, il presente contratto è disciplinato dalle norme del codice civile.

Eventuali modifiche e/o integrazioni al presente contratto possono essere compiute solo in forma scritta.

  1. Il locatore ed il conduttore autorizzano la comunicazione a terzi dei propri dati personali, limitatamente alle finalità correlate al presente contratto di locazione.
  2. Le parti espressamente dichiarano che il presente immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistiche, esclusa ogni altra finalità.

Letto, approvato e sottoscritto.

…, li …

Il locatore …

Il conduttore  …

Il locatore e il conduttore dichiarano di aver letto e di accettare espressamente le clausole di cui ai punti nn. 1,3,4,6,7.

Il locatore  …

Il conduttore  …

note

[1] Artt. 1571 e ss. cod. civ.

[2] L. n. 431 del 09.12.1998.

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