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Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2016

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Lo sai che? Se c’è usufrutto, il nudo proprietario può firmare l’affitto?

> Lo sai che? Pubblicato il 28 dicembre 2016

Anche se sulla casa vi è l’usufrutto di un’altra persona, il nudo proprietario è legittimato a concludere il contratto di locazione dell’immobile e ad esigere il pagamento dei canoni.

È vero, in caso di usufrutto su una casa, spetta all’usufruttuario godere di tutte le utilità che scaturiscono dall’immobile, ivi compresa la possibilità di darlo in affitto e riscuotere i relativi canoni di locazione. Tuttavia, in presenza di diverso accordo tra usufruttuario e nudo proprietario, nulla toglie che sia quest’ultimo a trovare un inquilino per l’appartamento e a firmare con lui l’affitto. Con la conseguenza che l’affittuario non potrà esimersi dal pagare i canoni alla controparte contrattuale solo perché questa è il nudo proprietario e non l’usufruttuario. Lo ha chiarito ieri la Cassazione [1].

Per comprendere meglio come stanno le cose, facciamo un esempio. Immaginiamo una donna anziana e vedova, che regali la nuda proprietà del proprio immobile al suo unico figlio, mantenendone l’usufrutto per poter continuare a viverci dentro. Un giorno, però, la donna – che necessità di cure e assistenza continua – decide di lasciare la casa e trasferirsi a casa del figlio. Per non lasciare l’appartamento vuoto e perdere così la possibilità di ricavarne un utile, la madre autorizza il figlio a trovare un inquilino e darlo in affitto. Così, il nudo proprietario, dopo aver contattato un interessato, firma con lui il contratto di locazione e lo va a registrare a proprio nome all’Agenzia delle Entrate. Senonché, dopo un paio di anni, l’inquilino smette di versare il canone di locazione e, per contrastare le pretese di pagamento rivoltegli prontamente, sostiene che il contratto non è valido: la firma apposta sul contratto – dice l’affittuario – è del nudo proprietario e non dell’usufruttuaria e questi non aveva alcun diritto a dare in affitto l’appartamento. Insomma, il contratto non è stato stipulato con il soggetto legittimato. Dal canto suo, il figlio della donna anziana rivendica il suo diritto, in quanto delegato dalla madre, a riscuotere le somme dovute, anche per il tramite del tribunale, con un’azione di sfratto e un decreto ingiuntivo: a contare – egli dice – non è la forma, ma la sostanza delle “cose”.

Chi ha ragione tra i due?

Secondo la sentenza della Cassazione in commento, l’inquilino è tenuto a rispettare il contratto firmato con il nudo proprietario. Il contratto è, infatti, un accordo che vincola una parte a un’altra, dopo un’attenta lettura e comprensione dei relativi obblighi. Il che significa che, se le prestazioni sono state regolarmente eseguite (e non c’è dubbio che l’inquilino abbia goduto dell’appartamento), non è possibile contestare la legittimazione della controparte.

In definitiva, la Suprema corte ha affermato che poiché il contratto di locazione che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, chiunque ha la disponibilità di fatto del bene (purché non l’abbia acquistata violando la legge), può concederlo in affitto. Pertanto, la legittimazione a firmare la locazione di un immobile oggetto di usufrutto spetta anche al nudo proprietario dell’immobile. Di conseguenza, il conduttore – a cui sia chiesto il versamento dei canoni – non può contestarne la legittimazione, adducendo l’invalidità del contratto per via della presenza di un usufruttuario: quest’ultimo, infatti, è soggetto estraneo al rapporto contrattuale insorto con la locazione.

Dunque, nel nostro esempio, l’inquilino sarà tenuto a pagare tutti i canoni di affitto per il contratto stipulato con il nudo proprietario. A quest’ultimo spetta anche la possibilità, in caso di inadempimento a tale obbligo, di agire in tribunale per ottenere lo sfratto e un’ingiunzione di pagamento. Ciò perché, secondo il principio sintetizzabile dalle parole della Cassazione, anche il nudo proprietario può stipulare un contratto di locazione dell’immobile ed agire in giudizio per chiedere il pagamento dei canoni non corrisposti.

note

[1] Cass. sent. n. 27021/16 del 27.12.2016.

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