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Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2016

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Lo sai che? Ristrutturazione del palazzo: se l’assemblea non decide che si fa?

> Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2016

Condominio, cosa succede se l’edificio versa in condizioni di grave degrado e pericolo, ma l’assemblea non si riunisce o non riesce a prendere una decisione in merito ai lavori di ristrutturazione?

Se l’edificio necessita, urgentemente, di lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, ma l’assemblea tentenna, non riesce mai a riunirsi o rinvia puntualmente il conferimento dell’incarico alla ditta, il singolo condomino può ricorrere, anche da solo, al tribunale perché obblighi il condominio a provvedere immediatamente ai lavori urgenti. Lo ha chiarito il tribunale di Lecce con una recente sentenza [1].

Per comprendere il principio enucleato dal giudice pugliese, ricorriamo ad un esempio. Immaginiamo uno stabile ove vi siano alcune parti di scala evidentemente rotte, ove è possibile scivolare e farsi male; ci sono anche delle crepe sui cornicioni che, cadendo, potrebbero uccidere un passante. Ci si mette anche il tetto, dal quale ha già iniziato a colare acqua che ora minaccia di infiltrarsi non solo nell’appartamento dell’ultimo piano, ma anche sulle scale e rovinare l’ascensore. Un condomino fa presente all’amministratore l’urgenza di delegare i lavori a una ditta esterna. L’amministratore, non potendo decidere da solo, convoca l’assemblea, ma gli altri condomini preferiscono aspettare, prendono tempo, rinviano la decisione pur di non pagare i soldi della ristrutturazione. La questione viene posta più volte all’ordine del giorno dell’assemblea, ma puntualmente salta fuori qualche problema: o manca il numero legale per decidere, o viene chiesto un po’ di tempo per trovare un preventivo più economico, oppure c’è chi minaccia di impugnare la delibera perché non è stato correttamente convocato. Insomma, i lavori non si fanno e il condominio, peraltro, rischia di dover pagare ingenti risarcimenti ai proprietari danneggiati. Che fare in questi casi?

Sicuramente, è l’assemblea l’organo sovrano chiamato a decidere circa l’affidamento di un incarico di ristrutturazione o manutenzione a una ditta esterna. Tuttavia, se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione delle parti comuni dell’edificio o non si forma una maggioranza, oppure se la deliberazione adottata non viene mai eseguita dall’amministratore, ciascun proprietario può ricorrere al tribunale. Questo provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Prima però di poter adire l’autorità giudiziaria è necessario che l’assemblea sia stata investita della questione e, quindi, regolarmente convocata dall’amministratore; in difetto di questi due presupposti il singolo condòmino non può ricorrere al giudice.

Quindi, resta sempre salva la possibilità, una volta convocata l’assemblea, in caso di omessa iniziativa della medesima e di mancata formazione di una volontà di maggioranza o di omessa esecuzione della deliberazione, di rivolgersi al giudice, «non già – si legge in sentenza – in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione»: il che significa che non si tratta di una vera e propria causa, ma di una decisione presa super partes, nell’interesse di tutti e non di un soggetto soltanto.

Pertanto, conclude il Tribunale, «solo una volta convocata l’assemblea, in caso di mancata adozione dei provvedimenti necessari alla manutenzione della cosa comune, ovvero in caso della loro mancata esecuzione, il condòmino interessato è tenuto ad adire il giudice in sede di volontaria giurisdizione».

Invece, nel caso in cui i provvedimenti di amministrazione siano stati adottati, ma risultino intollerabilmente incongrui, è previsto il ricorso al giudice in sede contenziosa, per il solo annullamento dei provvedimenti stessi, in quanto gravemente pregiudizievoli alla cosa comune [3].

note

[1] Trib. Lecce, sent. n. 4295/2016 dell’8.06.2016

[2] Ai sensi dell’art. 1105 cod. civ., co. 4: Cass. S.U. sent. n. 4213/1982.

[3] Ex art. 1109 1 co., n. 1 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

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