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Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2016

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Lo sai che? Casa ereditata: posso venderla senza accettare l’eredità?

> Lo sai che? Pubblicato il 29 dicembre 2016

Intendo rifiutare l’eredità di mia madre, tuttavia prima vorrei vendere la casa: posso farlo?

La vendita di uno dei beni dell’eredità costituisce atto di accettazione tacita dell’eredità stessa, che pertanto è incompatibile con la volontà di rinunciare all’eredità. L’accettazione, infatti, può essere fatta in modo espresso, ossia con una dichiarazione innanzi al notaio, al momento della pubblicazione del testamento, oppure con un comportamento concludente, come appunto l’utilizzo o la cessione di uno dei beni compresi nella successione. Pertanto è impossibile vendere un bene riservandosi, in un secondo momento, la possibilità di rinunciare all’eredità. Chi intende vendere una casa ereditata deve recarsi dal notaio consapevole che, dopo, non potrà più rinunciare all’eredità.

Quando l’erede, una volta trovato l’acquirente dell’immobile, si recherà dal notaio incaricato della vendita, quest’ultimo procederà – contestualmente alla trascrizione dell’atto pubblico di vendita dell’immobile – anche alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.

Le spese delle due operazioni saranno addebitate a carico del venditore/erede. Si tratta di un obbligo di legge che non è possibile derogare.

 

 

Che succede all’immobile se non si accetta l’eredità?

Nel momento in cui il chiamato alla successione rinuncia all’eredità, l’immobile passa in favore degli altri parenti prossimi. Questi non assumono automaticamente la qualità di eredi ma risultano “chiamati” e diventano eredi soltanto se accettano espressamente l’eredità con apposito atto o compiono atti che determinano l’accettazione (tacita) della medesima. Tra gli eredi si formerà una comunione indivisa, fino all’atto di effettiva divisione della massa ereditaria e l’eventuale assegnazione o vendita dell’immobile. Se, invece, non dovessero esserci altri eredi, e il figlio che rinuncia all’eredità è anche l’unico erede, l’immobile passa nella proprietà dello Stato.

Anche l’accettazione tacita dell’eredità va trascritta

Come noto, il chiamato all’eredità non diventa erede in modo automatico, alla morte del parente, ma lo diventa solo a seguito di un’accettazione dell’eredità, che può essere:

  • espressa, cioè manifestata davanti al notaio: il professionista provvede, quindi, alla trascrizione dell’accettazione nei registri immobiliari
  • tacita, «quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede» [1]. È proprio quest’ultimo il caso del lettore, in quanto la vendita di un bene ereditario rientra senz’altro in questa casistica;
  • implicita, cioè conseguente a specifiche situazioni (come la donazione della sua quota di eredità [2]
  • per legge, come quella del chiamato che resta per oltre tre mesi nel possesso di beni ereditari senza fare l’inventario o che, una volta fatto l’inventario, non decide di rinunciare l’eredità o di accettarla con beneficio di inventario nei successivi 40 giorni.

In tutti questi casi, comunque, l’accettazione dell’eredità – a prescindere dalla forma con cui viene espressa – va trascritta nei pubblici registri immobiliari. Questo perché vige, nel nostro ordinamento, il principio della «continuità delle trascrizioni» in virtù del quale, nei pubblici registri, deve sempre figurare la catena dei successivi titolari dell’immobile, catena che non si può mai spezzare e deve essere sempre aggiornata con l’indicazione dell’ultimo titolare. Pertanto, anche l’accettazione tacita dell’eredità va trascritta. Ed è anche bene precisare che la dichiarazione di successione non sostituisce, anche se trascritta, tale adempimento.

Gli adempimenti del notaio

Una volta optato per l’accettazione (tacita) dell’eredità, l’erede deve recarsi dal notaio il quale stipulerà il contratto di vendita e, successivamente, provvederà a due trascrizioni:

  • la prima – contro il defunto e a favore degli eredi/venditori, per far constare la loro accettazione; per questo c’è da pagare imposte per 294 euro. È necessario allegare di un certificato di morte, in originale;
  • la seconda, contro i venditori e a favore del compratore.
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