Professionisti Pubblicato il 30 dicembre 2016

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Professionisti La superficie

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Diritti reali minori o di godimento su cosa altrui: come nasce la superficie, i diritti del titolare, durata ed estinzione.

L’art. 952 c.c. sotto la rubrica «costituzione del diritto di superficie» detta: «Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo». Trattasi di una deroga al principio generale della accessione immobiliare (art. 934 c.c.) per cui quidquid inaedificatur solo cedit (ossia tutto ciò che sta sopra il suolo appartiene al proprietario del suolo stesso).

L’art. 952 c.c. prevede due diverse situazioni giuridiche:

  • il proprietario del suolo attribuisce ad una persona il diritto ad edificare (cd. ius ad aediftcandum, cioè il diritto di erigere e mantenere una costruzione sul suolo altrui);
  • il proprietario del suolo aliena la proprietà di una costruzione già esistente sul suolo senza alienare quest’ultimo (cd. proprietà superftciaria).

Di queste due situazioni giuridiche la seconda è un normale diritto di proprietà (lo dice lo stesso articolo, quando afferma che sulla costruzione il superficiario acquista la proprietà), mentre la prima configura il cd. diritto di superficie.

Il diritto di costruire può riguardare oltre che il suolo anche una costruzione già esistente: si parla a questo proposito di diritto di sopraelevazione (art. 1127  c.c.).

 

Come nasce il diritto di superficie

Il diritto di superficie può sorgere:

  • per contratto o negozio (a titolo oneroso o gratuito);
  • per testamento.

legittimato a costituire il diritto è soltanto il proprietario del suolo e, quindi, non il titolare di un diritto reale limitato.

Il titolare del diritto di superficie può alienare la costruzione o costituire su di essa dei diritti reali i quali, però, si estinguono col venir meno del diritto di superficie.

 

Durata ed  estinzione  del diritto di superficie

Il diritto di superficie può essere costituito in perpetuo o per un tempo determinato. Quando esso è costituito a tempo determinato, con lo scadere del termine il diritto si estingue e, per il principio di accessione, il proprietario del suolo diventa proprietario anche della costruzione (art. 953  c.c.).

Il diritto di edificare su suolo altrui si estingue per prescrizione se non è esercitato nei venti anni dalla sua costituzione.

La superficie, infine, si estingue per consolidazione (derivante da una qualsiasi causa che determini il riunirsi del diritto di proprietà e di quello di superficie nella stessa persona) e per le altre cause previste dal titolo.

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