Professionisti Pubblicato il 30 dicembre 2016

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Professionisti L’enfiteusi

> Professionisti Pubblicato il 30 dicembre 2016

Diritti reali di godimento su cosa altrui: l’enfiteuta ha lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario concedente un canone periodico.

L’enfiteusi costituisce quel diritto reale di godimento su cose altrui che attribuisce al titolare lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, salvo l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario concedente un canone periodico. L’enfiteusi è, dunque, il più ampio dei diritti reali limitati, in quanto concede al suo titolare poteri quasi analoghi a quelli del proprietario. Può essere costituita su fondi agricoli ma anche su fondi urbani (enfiteusi urbana).

La norma generale sulla disciplina giuridica dell’enfiteusi è contenuta nell’art. 957 c.c. il quale, nell’affermare che la disciplina dell’istituto è dettata dal titolo o, in mancanza, dalla legge, sancisce, però, l’inderogabilità di alcuni principi (durata, pagamento del canone, divieto di subenfiteusi, affrancazione del fondo).

 

Affrancazione

È un diritto potestativo spettante all’enfiteuta, il quale, attraverso il suo esercizio, diventa automaticamente proprietario del fondo.

In sostanza, con l’affrancazione non si estingue il dominio diretto del concedente, ma   si verifica il passaggio di questo all’enfiteuta. Il diritto di affrancare si esercita mediante il pagamento di una somma di denaro pari a quindici volte l’ammontare del canone.

In caso di mancata adesione del proprietario, l’enfiteuta può adire l’Autorità Giudiziaria per ottenere una sentenza costitutiva dell’affrancazione (cd. affrancazione giudiziale).

Devoluzione

È un diritto potestativo del proprietario il quale, in caso di inadempimento degli obblighi fondamentali da parte dell’enfiteuta, può ottenere la liberazione del fondo, chiedendo all’Autorità Giudiziaria una sentenza costitutiva che pronunzi la caducazione dell’enfiteusi, con conseguente consolidamento, a favore del concedente, del dominio utile e del dominio diretto (azione di devoluzione). La devoluzione ha come presupposto un inadempimento qualificato da parte dell’enfiteuta, consistente nel deterioramento o nel mancato miglioramento del fondo o nella mora del pagamento di due annualità del canone.

 

Ricognizione

È l’atto che il concedente può richiedere a chi sia nel possesso del fondo in vista del compiersi di un ventennio al fine di evitare il maturarsi dell’usucapione (art. 969 c.c.).

Si tratta di un atto di accertamento con valore probatorio, con il quale le parti, allo scopo di dare certezza giuridica ad un rapporto già in corso, riconoscono ed affermano l’esistenza di questo fin dall’origine, quale esso è sorto, con il suo contenuto e le sue clausole originarie.

 

Estinzione

L’enfiteusi si estingue per:

  • scadenza del termine, se si tratta di enfiteusi temporanea (in tal caso la durata non può essere inferiore a venti anni);
  • perimento totale del fondo;
  • non uso del diritto da parte dell’enfiteuta, protratto per venti anni;
  • affrancazione;
  • devoluzione.

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