Professionisti Pubblicato il 31 dicembre 2016

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Professionisti Il condominio negli edifici

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Le regole principali di funzionamento del condominio, dell’assemblea e dell’amministratore dopo la riforma; le votazioni e i quorum. Il supercondominio.

Quella del condominio negli edifici è la figura più importante, ed anche la più complessa, di comunione. La singolarità di questa figura, la cui disciplina è stata da ultimo modificata dalla l. 220/2012, risiede nel fatto che il singolo condomino è al contempo:

  • proprietario esclusivo del suo appartamento;
  • comproprietario in virtù di comunione forzosa di alcune parti dell’edificio (il suolo su cui l’edificio poggia, le fondamenta, le scale, i muri perimetrali, i tetti etc.).

Si ha condominio, quindi, quando in un edificio esistono contemporaneamente più unità immobiliari di proprietà esclusiva unitamente a delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime.

Esso è diverso dalla comunione in quanto le parti comuni del condominio sono strumentali al godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, mentre i beni in comunione costituiscono beni autonomi, suscettibili di autonoma  utilità.

A) le principali novità introdotte dalla l. 220/2012

I principali profili di novità introdotti dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012) sono i seguenti:

  • un’indicazione più completa, anche se non tassativa, delle parti comuni dell’edificio, che oggi ricomprendono ad esempio le facciate (art. 1117 c.);
  • una più aggiornata disciplina dell’ambito di applicazione della disciplina condominiale; in particolare, la novella chiarisce che la normativa del condominio si applica anche al supercondominio, finora istituto d’elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale;
  • la specifica previsione delle condizioni (da tempo individuate dalla giurisprudenza) che giustifichino il distacco del singolo condomino dall’impianto centralizzato di riscaldamento;
  • la possibilità di introdurre particolari innovazioni con una maggioranza meno elevata di quella prevista dal codice (in generale, sono le innovazioni destinate al miglioramento, alla salubrità o all’uso più comodo delle cose comuni, come l’eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell’edificio, di impianti per la produzione di energia eolica, solare o comunque da fonte rinnovabile);
  • la nuova ripartizione delle spese per scale e ascensori;
  • la disciplina relativa all’amministratore del condominio; in particolare, sono dettate in misura più stringente le sue attribuzioni e i suoi doveri amministrativi e contabili in funzione di una maggiore conoscibilità e trasparenza del suo operato da parte dei condomini (ad esempio, l’assemblea potrà deliberare l’attivazione di un sito Internet del condominio da cui consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare);
  • la previsione che i regolamenti condominiali non potranno in alcun modo vietare il possesso o la detenzione di animali domestici da parte di singoli condomini;
  • le nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni, di cui sono abbassati i quorum.

b) la ripartizione delle spese in condominio

La legge prevede due regole per la ripartizione delle spese: la regola di ripartizione proporzionale e quella della ripartizione secondo utilizzo. Infatti, l’art. 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore (che si determina attraverso le tabelle millessimali) della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

 

Le parti comuni del condominio

Il nuovo art. 1117 c.c., modificato dalla L. 220/2012, stabilisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio;
  • i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 

Organi del condominio

Gli organi fondamentali del condominio sono:

  • l’assemblea dei condomini;
  • l’amministratore.

L’assemblea dei condomini è l’organo deliberativo del condominio e permette ai titolari di un diritto di proprietà su una o più delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio di esprimere la loro volontà in ordine all’uso dei servizi e delle parti comuni.

Quanto alla formazione della volontà comune, la legge fissa alcuni principi:

  1. principio della valida costituzione dell’assemblea: l’assemblea dei condomini, per poter deliberare validamente, deve essere regolarmente costituita; a tal fine:
    • tutti i condomini devono essere invitati a parteciparvi;
    • deve intervenire un numero minimo di condomini che sia espressione di un determinato valore dell’intero edificio (quorum);
  2. principio maggioritario: l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, e sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea in seconda convocazione  è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se è approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (art.  1136 c.c.);
  3. principio della partecipazione dell’inquilino: la legge sulle locazioni (L. 392/1978) consente all’inquilino la partecipazione e il voto in sede di assemblea condominiale.

Le delibere dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Ai sensi del nuovo art. 1137 c.c., ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare, davanti all’autorità giudiziaria, la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio, chiedendone l’annullamento nel termine perentorio  di 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della delibera, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza di sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.

L’assemblea può deliberare anche le modifiche delle tabelle millesimali, ossia delle tabelle che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio.

Le tabelle possono essere rettificate o modificata all’unanimità, oppure con la maggioranza prevista dall’art. 1136, co. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) quando sono conseguenza di un errore o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio (ad esempio, in conseguenza di una sopraelevazione), è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino (69 disp. att.  c.c.).

L’amministratore, la cui nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto, è l’organo esecutivo del condominio.

Egli ha il compito di (artt. 1130 e 1130bis   c.c.):

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
  • riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
  • eseguire gli adempimenti fiscali;
  • curare la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale (contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
  • fornire al condomino che ne faccia richiesta la documentazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione.

 

Il regolamento condominiale

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento contenente:

  • le norme sull’uso delle cose comuni e sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino;
  • le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
  • le norme relative all’amministrazione del condominio.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, co. 2, c.c.) e allegato al registro dei verbali delle assemblee (art. 1130, n. 7,   c.c.).

Esso può essere impugnato da ciascun condomino dissenziente entro 30 giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione (art. 1107  c.c.).

Innovazioni in condominio

Il nuovo art. 1120 c.c. contiene la disciplina in materia di innovazioni, ossia di opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, le quali si differenziano dalle semplici modificazioni (ex art. 1102 c.c.) poiché queste ultime non alterano la cosa ma consentono una più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

L’assemblea dei condomini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio (1136, co. 5, c.c.), può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Inoltre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (1136, co. 2, c.c.), può disporre le innovazioni riguardanti:

  • le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
  • le opere e gli interventi:
    • per eliminare le barriere architettoniche;
    • per il contenimento del consumo energetico degli edifici;
    • per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio;
    • per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili;
  • l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Sono vietate le innovazioni:

  • che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
  • che alterino il decoro architettonico o che si riflettano negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (Cass. 10350/2011);
  • che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un  solo condomino.

Estinzione del condominio

Il condominio, avendo carattere necessario, ha durata perpetua. Esso, tuttavia, si estingue quando venga a mancare la divisione per piani della proprietà e cioè quando tutto l’edificio diventi proprietà della stessa persona.

 

Differenze fra condominio e comunione

Il condominio, anche se contiene una situazione di comproprietà su alcuni beni, si differenzia dalla comunione a causa di alcune sue peculiarità:

  • indivisibilità: mentre la comunione si caratterizza per la temporaneità e la divisibilità, per cui ciascun comunista può in ogni momento chiedere lo scioglimento (art. 1111 c.c.), diversamente «le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione» (art. 1119 c.c.);
  • presenza di un vincolo di destinazione: mentre nella comunione le eventuali innovazioni possono essere dirette all’impiego che si ritiene più proficuo, nel condominio degli edifici le innovazioni devono essere indirizzate «al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni» (art. 1120, 1° comma, c.c.). In particolare, il vincolo di destinazione dell’edificio incide sul godimento delle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Al riguardo la regola generale è quella posta dall’art. 1122 c.c. che dispone che il condomino, nel proprio appartamento, «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio». Il nuovo art. 1117ter c.c. consente, tuttavia, la modificazione delle destinazioni d’uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale (salvo il divieto di modificazioni che possano pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato o che possano alterarne il decoro architettonico). In caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore e ciascun condominio possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione  (art.  1117quater c.c.);

  • presenza di un’articolata e complessa organizzazione di gestione delle cose e dei servizi comuni: mentre la comunione dispone di un modello embrionale di organizzazione, il condominio negli edifici si caratterizza per una struttura organizzatoria complessa; infatti se i condomini sono più di quattro deve nominarsi necessariamente un amministratore di condominio e se sono più di dieci è obbligatorio formare un regolamento di condominio;
  • preminenza dell’interesse collettivo sugli interessi individuali: mentre nella comunione la maggioranza viene calcolata in base al valore delle quote, ed è ammesso l’abbandono liberatorio per sottrarsi ai contributi per la conservazione della cosa, nel condominio invece la maggioranza viene calcolata non solo in relazione alle quote, bensì anche al numero dei partecipanti (art. 1136 c.c.) e non è ammesso l’abbandono liberatorio (art. 1118, 2° comma, c.).

 

 

Il condominio fra più edifici (il Supercondominio)

Il nuovo art. 1117bis c.c., inserito dalla l. 220/2012, afferma che le disposizioni sul condominio (artt. 1117 ss. c.c.) si applicano, in quanto compatibili, anche al supercondominio, ossia a quell’insieme di edifici che abbiano in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c. (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere); a ciascun condomino di ogni edificio spetta la titolarità pro quota su tali parti comuni e l’obbligo di contribuire alle spese per la loro manutenzione.

Il supercondominio si costituisce automaticamente, senza bisogno di apposite delibere assembleari, quando singoli edifici condominiali abbiano in comune talune cose, impianti e servizi.

Nel supercondominio ciascun condomino può agire per la tutela delle parti comuni e a partecipare alle assemblee, e deve essere nominato un amministratore che assicuri la gestione dei beni, comuni a tutti i condomini dei vari condomini; in mancanza, può intervenire, a richiesta degli interessati, il provvedimento dell’autorità giudiziaria ex art. 1129, co. 1,  c.c.

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