Professionisti Pubblicato il 31 dicembre 2016

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Professionisti La multiproprietà

> Professionisti Pubblicato il 31 dicembre 2016

Multiproprietà immobiliare in zone turistiche; le differenze con la comunione e il condominio.

Nella prassi contrattuale italiana si è diffuso l’istituto giuridico della multiproprietà immobiliare in zone turistiche, che ricorre quando lo stesso immobile (o, di solito, la stessa frazione di un complesso residenziale) viene alienato a più soggetti.

A ciascuno è attribuito il diritto, trasmissibile, di godere di quella frazione immobiliare in modo esclusivo, ma per periodi di tempo limitati, a turno con gli altri proprietari della medesima frazione immobiliare, sulla quale viene impresso un duplice vincolo: di destinazione  (turistica) e di  indivisibilità.

Molteplici sono le differenze tra multiproprietà comunione:

  1. nella multiproprietà, a differenza che nella comunione, non è configurabile il diritto di chiedere la divisione del bene;
  2. i singoli diritti di godimento sul bene non rappresentano una frazione dell’intero diritto, bensì sono pieni, esclusivi, autonomi tra di loro e di natura limitata ad un periodo di tempo ben definito, periodicamente ricorrente;
  3. nel caso di rinuncia o di astensione dal godimento da parte di un titolare non c’è la possibilità di estendere il godimento da parte degli altri titolari come nella comunione.

In Italia, la prima vera disciplina della multiproprietà si è avuta in seguito al recepimento della Direttiva comunitaria 94/47 volta a fornire garanzie al consumatore acquirente. L’esigenza di tutelare i consumatori nacque dall’assenza di un inquadramento normativo specifico della multiproprietà che ha costituito un terreno fertile per intermediari decisamente poco professionali. La materia, quindi, è stata prima regolata dal D.lgs. 9-11-1998, n. 427, attuativo della suddetta Direttiva 94/47/CE, poi dal Codice del Consumo (D.lgs. 6-9-2005, n. 206), il quale agli articoli 69-81 ha disciplinato i contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento ripartito di beni immobili. Il Codice del Consumo, peraltro, ha inteso tutelare il consumatore-acquirente sia nella fase delle trattative che in quella della conclusione ed esecuzione del contratto.

Successivamente, nel giugno 2007, la Commissione europea ha presentato una proposta di direttiva per la riforma del timesharing (multiproprietà), così nel gennaio 2009 la CE ha approvato la nuova Direttiva 2008/122/Ce con rilevanti modifiche che gli Stati dovevano attuare entro il 23 febbraio 2011 e che è stata recepita dall’Italia con il Codice del turismo (D.lgs. 23-5-2011, n. 79), che ha, tra l’altro, sostituito il   precedente titolo IV, Capo I (artt. 69-81) del Codice del consumo con i nuovi artt. da 69 ad 81bis. Si definisce (art. 69, D.lgs. 206/2005) multiproprietà «il contratto di durata superiore ad un anno, con il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione».

La novità più significativa apportata alla disciplina della multiproprietà riguarda l’ampliamento delle tipologie contrattuali cui essa si applica e cioè anche ai contratti relativi ad un prodotto per le vacanze di lungo termine e ai contratti di rivendita   e di scambio. Ne deriva l’estensione delle regole anche alle multiproprietà di beni mobili (barche, roulottes, auto etc.).

Il venditore è, di solito, una società immobiliare che costruisce e poi vende complessi edilizi divisi in singole unità indipendenti; le varie unità immobiliari vengono, poi, vendute a più soggetti, stabilendo i turni di godimento.

Se un contratto di multiproprietà viene offerto al consumatore nell’ambito di una promozione o di un’iniziativa di vendita, l’operatore deve indicare chiaramente lo scopo commerciale e la natura dell’evento. In ogni caso, la multiproprietà non può essere commercializzata o venduta come investimento (art. 70).

Prima che il consumatore sia vincolato da un contratto o da un’offerta, l’operatore deve:

  • fornire al consumatore, con congruo anticipo di tempo, in maniera chiara e comprensibile, informazioni accurate e sufficienti tramite un apposito formulario informativo allegato al D.Lgs. 79/2011, nonché le informazioni elencate nella parte 3 di detto formulario (art. 71);
  • informare il consumatore sulle clausole contrattuali riguardanti l’esistenza del diritto di recesso, la durata del periodo di recesso e il divieto di versare acconti durante il periodo di recesso, le quali devono essere sottoscritte separatamente dal consumatore. Il contratto deve includere altresì un formulario separato di recesso (art. 72).

Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità e deve indicare l’identità, il luogo di residenza e la firma di ciascuna delle parti, nonché la data e il luogo di conclusione del contratto.

Gli artt. 73 e 74 disciplinano il diritto di  recesso:

  1. il consumatore ha 14 giorni per recedere, senza specificare il motivo, dal contratto di multiproprietà. Il periodo di recesso si calcola dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare, oppure dal giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se successivo alla conclusione del contratto;
  2. il periodo di recesso scade dopo 1 anno e 14 giorni dalla data di cui alla lett. a), se il formulario di recesso non è stato compilato dall’operatore e consegnato al consumatore per iscritto; oppure, dopo 3 mesi e 14 giorni, sempre dalla data di cui alla lett. a), se le informazioni, incluso il formulario informativo, non sono state fornite al consumatore per iscritto.

Il diritto di recesso si esercita, senza spese né penalità, mediante comunicazione scritta, spedita, prima della scadenza del periodo di recesso, alla persona indicata nel contratto o, in mancanza, all’operatore. L’esercizio del diritto di recesso da parte del consumatore pone fine all’obbligo delle parti di eseguire il contratto.

Particolarmente importante è la disposizione dell’art. 75 che vieta qualunque versamento di danaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie, l’accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito e ogni altro onere da parte del consumatore a favore dell’operatore o di un terzo prima della fine del periodo di recesso.

L’operatore che viola le disposizioni suindicate è punito, per ogni singola violazione, con la sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 a 5.000 euro e con la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall’esercizio dell’attività da 30 giorni a sei mesi in caso di violazione reiterata.

Inoltre, l’operatore che non abbia forma giuridica di società di capitali oppure possegga un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e che non abbia sede legale  e sedi secondarie nel territorio dello Stato è tenuto a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto. La fideiussione è comunque dovuta in tutti i casi in cui l’immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell’ultimazione dei lavori.

Un’altra  rilevante  modifica  apportata  dal  D.lgs.  23-5-2011,  n.  79  al  Codice  del consumo consiste nell’introduzione di formulari informativi per ciascuna tipologia contrattuale (contratti di multiproprietà, relativi a prodotti per le vacanze a lungo termine, di rivendita e di scambio) e di un modello di formulario separato dal contratto per facilitare il diritto di recesso da parte del consumatore.

La multiproprietà ora esaminata va tenuta distinta dalla multiproprietà alberghiera (il bene immobile è compreso in un complesso alberghiero intestato a più proprietari) e dalla multiproprietà azionaria (il bene immobile è goduto in virtù del possesso delle azioni della società titolare del bene).

note

Immagine tratta da: Pixabay.com

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