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Lo sai che? Pubblicato il 1 gennaio 2017

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Lo sai che? Abuso edilizio vicino al confine, come e quando agire?

> Lo sai che? Pubblicato il 1 gennaio 2017

L’abuso non è condonabile. La concessione viene rilasciata fatti salvi i diritti di terzo. L’azione per il mancato rispetto delle distanze legali dal confine tra due proprietà è imprescrittibile, fatto salvo l’usucapione.

Non c’è limite di tempo per agire nei confronti del vicino di casa che ha commesso un abuso edilizio costruendo – anche molti anni prima – una pensilina, un pergolato, una veranda o una tettoia senza avere le autorizzazioni comunali o non rispettando le distanze minime dal confine. Così, ad esempio, se tale manufatto è più vicino di tre metri (misura stabilita dal codice civile e che fa salve eventuali diverse indicazioni del Regolamento comunale), hai la possibilità di agire in causa in qualsiasi momento. La Cassazione ha infatti stabilito, più volte, che l’azione per il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile [1], ossia non scade mai e può essere eseguita anche se l’opera abusiva sussiste da molto tempo. Salvo però che, nel frattempo, si sia formato l’usucapione [2].

Ma procediamo con ordine e osserviamo tutte le tutele previste dalla legge in caso di abuso edilizio sul confine.

È legittimo un permesso di costruire se le distanze non sono rispettate?

Secondo il testo unico dell’edilizia [3], il rilascio del permesso di costruire non impedisce al vicino di casa di agire nel caso in cui ritenga che il proprietario confinante abbia commesso una violazione della normativa civilistica come quella sul rispetto delle distanze minime dal confine. La concessione comunale viene infatti rilasciata «salvi i diritti del terzo» poiché l’amministrazione non ha il dovere di verificare che la costruzione per la quale sia stata chiesta la licenza non pregiudichi anche diritti civilistici di terzi.

Anche in caso di richiesta di condono edilizio, secondo la giurisprudenza [4] e la legge [5] gli abusi in materia di distanze dal confine non sono condonabili. La norma che attribuisce il potere di sanatoria vieta di rilasciare il titolo in contrasto con i diritti dei terzi.

Che può fare il vicino leso da una costruzione troppo vicina al suo confine?

Chi si ritiene leso dalla costruzione realizzata dal vicino a una distanza non regolamentare dal confine (appunto tre metri, salvo che il Regolamento comunale stabilisca distanze diverse) può tutelarsi in due modi:

  • in via amministrativa: segnalare l’abuso edilizio con un esposto indirizzato al Comune. Inoltre può anche impugnare l’eventuale successivo permesso in sanatoria entro 60 giorni dalla pubblicazione del relativo provvedimento [6], oppure dalla ricezione della comunicazione dell’avvenuto rilascio come contro interessato a seguito dell’esposto;
  • in via civile: avviare una causa davanti al tribunale ordinario per ottenere la demolizione dell’opera costruita senza rispettare le distanze minime dal confine o, in alternativa, il risarcimento danni [7].

Posso far abbattere la costruzione del vicino troppo vicina?

Sicuramente si. Secondo la Cassazione, «in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal Codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria, e determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino», il danno deve ritenersi automatico, senza necessità di una specifica prova.

Quanto tempo ho per agire per la causa civile?

Non ci sono termini di prescrizione per ricorrere in tribunale. La causa, quindi, può essere avviata anche a distanza di molti anni dalla costruzione dell’abuso [8].

Perché non esiste un termine ultimo entro cui agire? Perché per la legge si tratta di un «illecito permanente» che, cioè, si rinnova ogni giorno, in quanto le relative prescrizioni sono volte a tutelare beni e interessi differenti. Pertanto, i termini di prescrizione o decadenza per la tutela del diritto del vicino di casa non iniziano mai a decorrere.

Il vicino può acquisire il suo diritto alla costruzione vicina per usucapione?

Se è vero che l’azione per la costruzione troppo vicina al confine non si prescrive mai, il vicino però può salvarsi dimostrando di aver usucapito il diritto a costruire a una distanza inferiore al minimo. Questo è il pensiero della Cassazione [2]: secondo la Corte, dopo 20 anni di uso indisturbato dello spazio – quindi, senza contestazioni del vicino – scatta l’usucapione, la quale dà luogo all’acquisto del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale [9].

L’usucapione sanerebbe solo la violazione delle norme del codice civile sulle distanze minime, ma non l’eventuale abuso edilizio per contrasto con le prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici, in quanto inderogabili dalle parti. Non si può, infatti, accordare tutela ad una situazione che, solo perché c’è stata l’inerzia del vicino, determina l’aggiramento dell’interesse pubblico [10].

È possibile ottenere una sanatoria?

Il testo unico sull’edilizia [11] subordina il rilascio della sanatoria alla conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso sia a quello della presentazione della domanda, conformità che evidentemente non può sussistere nel caso di mancato rispetto dei limiti fissati in materia di distanze. Il che rende estremamente improbabile il rilascio della sanatoria.

Peraltro, la sanatoria di un’opera abusiva ha effetti solo di carattere amministrativo o penale; pertanto, se l’opera contraria a norme urbanistiche lede diritti soggettivi di terzi, questi ben possono continuare a tutelarsi in tribunale.

note

[1] Cass. sent. n. 871/2012.

[2] Cass. sent. n. 14916/2015.

[3] Art. 11, co. 3, Dpr 380/2001, Testo Unico Edilizia.

[4] Tar Campania, sent. n.369/2013.

[5] L. n. 662/1996.

[6] Tar Puglia, sent. n. 971/2011.

[7] Cass. sent. n. 21947/2013.

[8] Cass. sent. n. 871/2012.

[9] Cass. sent. n. 19289/2009, n. 867/2000, n. 12810/1997.

[10] Cass. sent. n. 20769/2007.

[11] Dpr 380/2001.

Autore immagine: 123rf com

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