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Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2017

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Lo sai che? Cartello Affittasi sul portone di condominio, si può vietare?

> Lo sai che? Pubblicato il 4 gennaio 2017

Il proprietario di uno degli appartamenti del nostro palazzo lascia sempre affisso il cartello «Affittasi» sul portone con del nastro adesivo: è lecito tale utilizzo ed è possibile vietarlo in qualche modo?

La possibilità di ciascun condomino di utilizzare il portone condominiale per affiggere cartelli e altri avvisi (come quello «affittasi» o «vendesi») è stata al centro di numerose pronunce, a volte con soluzioni tra loro contrastanti. Di recente, però, la Cassazione ha assunto un atteggiamento più elastico, ritenendo leciti tutti gli utilizzi della cosa comune laddove non costituiscano un danno all’edificio e non pregiudichino il diritto degli altri condomini di fare altrettanto.

In particolare con una sentenza del 2003 [1], la Corte ha ritenuto che «l’apposizione di targhe e tende nel prospetto dell’edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di questa; ne consegue che l’esercizio di tale facoltà non può essere assoggettato a divieto o subordinato al consenso dell’amministratore condominiale».

La possibilità di utilizzare gli spazi in comune dell’edificio per affiggere il cartello «affittasi» o «vendesi» è, del resto, in linea con la previsione del codice civile [2] laddove dispone che ciascun condomino può servirsi della cosa comune (vedi quindi anche il portone d’ingresso), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Quindi, sicuramente è da escludere un uso del portone con un cartello che copra interamente la superficie dello stesso, di fatto appropriandosene completamente; invece, laddove l’apposizione del cartello «affittasi» non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto, ossia di affiggere altri avvisi di proprio interesse, essa non può essere vietata né dall’amministratore, né dagli altri condomini.

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe contenere un divieto del genere, poiché costituirebbe un limite autoimposto da tutti i proprietari consensualmente.

Pertanto, si ritiene che non vi siano limiti all’utilizzo del portone, delle scale, dell’androne o degli altri spazi in comune dell’edificio per attaccare cartelli o altri avvisi. Chiaramente, se tale attività dovesse procurare un danno (come, ad esempio, nel caso in cui il nastro adesivo sporchi il vetro o logori l’intonaco delle pareti dell’androne o delle scale), la pulizia e riparazione sarebbe a carico del condomino responsabile.

note

[1] Cass. sent. n. 12298/2003.

[2] Art. 1102 cod. civ.

Cassazione civile, sez. II, 21/08/2003, n. 12298

Fatto

Svolgimento del processo

Vittorio Daino, proprietario di un appartamento compreso nell’edificio condominiale di via Aquileia n.c. 37, in Palermo, con atto di citazione notificato l’11 dicembre 1981 convenne innanzi al Tribunale di Palermo il Condominio di detto stabile, per sentir dichiarare l’illegittimità di talune disposizioni del regolamento condominiale approvato con delibera assembleare del 30 ottobre 1981, perché ritenute arbitrarie.

Il Condominio, costituendosi in giudizio, chiese il rigetto della domanda siccome infondata ed, in via riconvenzionale, adducendo che i contrasti esistenti tra i condomini impedivano la formazione di tabelle millesimali, chiese che vi provvedesse il Tribunale.

Con separato atto di citazione notificato in pari data i condomini Giovanni, Francesco Paolo, Emilio e Maria Antonietta Innaimi convennero il Condominio innanzi allo stesso Tribunale, impugnando la stessa delibera, che assumevano viziata anche per irregolare convocazione.

Le due cause, riunite, furono decise dal Tribunale con sentenza che, ritenuta la regolarità della convocazione dell’assemblea, dichiarò la illegittimità del regolamento condominiale limitatamente alla clausola che faceva obbligo ai condomini di consegnare al portiere la chiave del proprio appartamento in caso di prolungata assenza ed approvò le tabelle millesimali all’uopo predisposte dal designato C.T.U.

Tale decisione, impugnata dai condomini Giovanni, Francesco Paolo, Emilio e Maria Antonietta Innaimi, ha trovato conferma nella sentenza resa in data 13 febbraio 1999 dalla Corte d’Appello di Palermo.

Il giudice d’appello, premesso che sembrava non essere stata riproposta in secondo grado la questione relativa alla regolarità della convocazione dell’assemblea, ha ritenuto corretto, sulla base della giurisprudenza citata dal primo giudice, il criterio fondamentale dallo stesso seguito per sindacare la validità della delibera assembleare impugnata.

Quanto, poi, alle Tabelle millesimali, ha osservato che la mancata proposizione di un appello incidentale da parte del Condominio impediva di adottare le tabelle predisposte dal collegio di CC.TT.UU. designato in grado d’appello, che risultavano maggiormente sfavorevoli per gli appellanti Innaimi rispetto alle tabelle predispose dal C.T.U., ing. Barbera, nominato in primo grado.

E, poiché, ad avviso della corte di merito, era impensabile che i CC.TT.UU. designati in appello, sentiti a chiarimento, rivedessero in melius la perizia Barbera e, comunque, si sarebbe ulteriormente prolungato l’annoso giudizio, non restava che ribadire “l’applicabilità concreta delle – tutto sommato, pregevolmente accettabili – tabelle Barbera, sempre che il Condominio, unanime, voglia rettificarle, in modo soddisfacente per tutti i partecipanti alla comunione immobiliare……”.

Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso Giovanni, Francesco Paolo, Emilio e Maria Antonietta Innaimi, affidandosi a tre motivi. Gli intimati, Condominio di Via Aquileia n.c. 37, in Palermo e condomini indicati in epigrafe resistono con controricorso.

All’udienza del 26 giugno 1992 fu ordinata la rinnovazione della notifica del ricorso a Daino Vittorio nel termine di 90 giorni.

I ricorrenti hanno ottemperato all’ordinanza, notificando il ricorso a Lidia Norrito, Giovanni Daino e Vincenzo Daino, eredi del Daino Vittorio, deceduto l’8 marzo 1997.

Diritto

Motivi della decisione

Col primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 118, 1123, 1124, 1125, 1126, 1136 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ. nonché per omessa ed insufficiente motivazione, adducendo che la Corte d’Appello non ha in alcun modo esaminato i rilievi critici formulati in ordine alle tabelle millesimali predisposte dal C.T.U. designato in primo grado nè si è curata di chiarire le ragioni per cui non venivano neppure esaminate le ulteriori critiche mosse alla perizia collegiale espletata in secondo grado, limitandosi a considerare poco plausibile l’utilità di sentire i CC.TT.UU. a chiarimento ed inopportuno l’ulteriore prolungamento del giudizio.

All’uopo, i ricorrenti ricordano di avere impugnata la sentenza di primo grado con riferimento all’approvazione delle tabelle millesimali predisposte dal C.T.U. Barbera, per le seguenti ragioni:

a) – era stato ignorato il coefficiente relativo a “esposizione o prospetto”;

b) – con riferimento al fattore dell’altezza, non si era tenuto conto della zona in cui è ubicato il fabbricato, in tal modo attribuendosi un valore eccessivo ai locali a pianoterra ed al piano cantinato;

c) – altri errori di valutazione erano stati commessi con riferimento al coefficiente dello orientamento ed a quello della luminosità;

d) – quanto al coefficiente della destinazione, il C.T.U. non aveva tenuto conto delle servitù gravanti sui magazzini e sullo scantinato, diminuendone la funzionalità e l’utilizzabilità;

e) – erroneamente ed in contrasto con gli atti di compravendita prodotti era stato ritenuto appartenere ad essi ricorrenti, in quanto proprietari dello scantinato, la proprietà della area soprastante la parte dello scantinato che si estende oltre i muri perimetrali dell’edificio;

f) – poiché i magazzini e lo scantinato hanno ingressi autonomi e non usufruiscono del servizio di portierato, non potevano essere gravati della spesa per la pulizia della portineria, consumo luce, generi di pulizia, ecc.;

g) – ugualmente non poteva gravare sui magazzini e sullo scantinato l’onere del servizio di portierato, poiché nella specie il portiere svolgeva il servizio nell’interesse esclusivo dei proprietari degli appartamenti;

h) peraltro, v’è contraddizione tra quanto previsto dalle tabelle millesimali e quanto previsto dal regolamento con riferimento all’ammontare della quota per il portierato fissata dal regolamento in ragione di L. 4.000 a saracinesca;

i) – erano necessarie specifiche tabelle per la ripartizione delle spese dell’assicurazione, dell’impianto di fognatura e scarichi e dei prospetti;

l) – non essendo stati considerati gli 86 millesimi relativi agli appartamenti di Maria Antonietta Innaimi, la proprietà Innaimi è erroneamente gravata di 296 millesimi in base alle tabelle del C.T.U.

Barbera, di fronte dei 215,9 millesimi delle precedenti tabelle.

Osserva il Collegio che il motivo, ad eccezione della parte relativa al servizio di portierato (lett. g. dell’elencazione di cui sopra), è fondato poiché la statuizione della sentenza impugnata relativa alle tabelle millesimali, cui si riferiva il gravame proposto dai condomini Innaimi, essendo esplicitamente ispirata solo alla necessità di porre fine all’annoso giudizio, è del tutto priva di motivazione.

Non solo, ma, contraddittoriamente, dopo aver ritenuto applicabili le tabelle millesimali predisposte dal C.T.U. designato in primo grado in base al sia pure apodittico rilievo che esse erano “pregevolmente accettabili”, la Corte d’Appello indica al Condominio l’opportunità di “rettificarle in modo soddisfacente per tutti i partecipanti alla comunione immobiliare”. Ma, quella che più rileva, è l’omessa considerazione delle specifiche censure articolate con l’atto di appello dagli Innaimi; il che rende assolutamente immotivata la statuizione impugnata.

A tale censura, come si accennava, si sottrae la parte della motivazione relativa al servizio di portierato, con riferimento alla quale il rilievo degli appellanti viene correttamente respinto sulla base della considerazione, in linea con la condivisa giurisprudenza di questa Suprema Corte (cfr. sent. n. 5081-1990; sent. n. 962-1986), che l’attività di custodia e di vigilanza viene svolta dal portiere anche nell’interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada.

Col secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione degli artt. 1118, 119 e 1138 cod. civ. nonché omessa od insufficiente motivazione, osservando che: a) ai fini della regolarità dell’avviso di convocazione dell’assemblea del 30 ottobre 1981 non poteva assumere alcun rilievo il fatto che dell’avviso avessero preso visione il loro genitore, Santi Innaimi, e tal Sig.

Cammarata, considerato, da un canto, che da tanti anni proprietari delle unità immobiliari sono essi ricorrenti, e, dall’altro, che il Cammarata non era legittimato a riceversi gli avvisi ed in genere la corrispondenza loro destinata;

b) – nel merito, il regolamento approvato è illegittimo con riferimento all’art. 23, che prevede l’obbligo, per i condomini, di comunicare i mutamenti di indirizzo ed i trasferimenti delle unità immobiliari nonché l’obbligo di inserire nei contratti di locazione determinate condizioni;

c) – del pari illegittimi sono l’art. 22, che vieta la collocazione di tende o insegne o la esecuzione di modifiche, e l’art. 27, che fissa in L. 4.000 per saracinesca il contributo alle spese di portierato, perché entrambe tali norme regolamentari, incidendo sulle facoltà di godimento e di disposizione dei condomini, necessitavano dell’approvazione unanime dei condomini stessi;

d) – l’art. 2, annoverando tra le parti comuni “i corridoi”, è anch’esso illegittimo, poiché gli spazi liberi a pianoterra appartengono in via esclusiva agli odierni ricorrenti.

Il motivo è solo in parte fondato.

La prima delle censure in cui esso si articola è inammissibile, perché sul punto relativo alla irregolarità della convocazione dell’assemblea condominiale si è formato il giudicato interno.

Come rileva la sentenza impugnata, senza che al riguardo i ricorrenti formulino censure, la questione, affrontata e risolta dal primo giudice, che disattese l’impugnativa proposta dai ricorrenti, non era stata riproposta in appello.

Va rigettata la censura sub b), poiché, come correttamente ritenuto dal giudice d’appello, l’obbligo di comunicare all’amministratore del Condominio i mutamenti di indirizzo ed i trasferimenti delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale, essendo finalizzato esclusivamente ad agevolare una più spedita e corretta gestione dell’amministrazione condominiale e non incidendo su alcun diritto dei condomini, è perfettamente legittimo.

Fondate, invece, devono ritenersi le censure relative agli artt. 22 e 27 del regolamento condominiale, poiché: a) l’apposizione di targhe e tende nel prospetto dell’edificio condominiale costituisce espressione del diritto di comproprietà dei condomini su detta parte comune, corrispondendo alla normale destinazione di essa e, pertanto, non può essere assoggettata a divieto o subordinata al consenso dell’amministratore condominiale (cfr. Cass., sent. n. 9311-1993).

Invece, quanto alle innovazioni sul prospetto, la censura è infondata, poiché, ai sensi dell’art. 1120, co. 1 cod. civ., le innovazioni possono essere disposte soo dall’assemblea condominiale e con la maggioranza qualificata prescritta dell’art. 1136, co. 5 , cod. civ.;

b) – la predeterminazione del contributo per la spesa di portierato viola la norma dell’art. 1123 cod. civ., secondo cui le spese per i servizi comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore della proprietà individuale di ciascuno, salvo diversa convenzione. Peraltro, la predeterminazione del contributo non consente di proporzionare la misura di esso all’entità della spesa, che può variare nel tempo;

c) – per quanto concerne l’art. 2, la censura è infondata, poiché i corridoi menzionati nella clausola sono quelli che, al pari del suolo, delle fondazioni e delle altre parti comuni elencate nella stessa clausola assolvono per destinazione ad una funzione di utilità comune a tutti i condomini, quale, ad es., quella di collegare le singole proprietà esclusive, mentre, ovviamente, restano fuori dalla clausola, appartenendo in proprietà esclusiva a ciascun condomino, i corridoi interni alle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale.

L’accoglimento, sia pure parziale, dei primi due motivi assorbe l’esame del terzo motivo, relativo al regolamento dell’onere delle spese processuali.

Conclusivamente, la sentenza impugnata va cassata nei limiti in cui sono stati accolti i primi due motivi del ricorso e, pertanto, la causa va rinviata, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo, che giudicherà, tenendo conto dei rilievi svolti da questa Corte ed osservando i principi di diritto qui enunciati.

PQM

La Corte accoglie, per quanto di ragione, i primi due motivi del ricorso, dichiarando assorbito il terzo; cassa, nei limiti dell’accoglimento, la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo.

Così deciso in Roma, addì 25 marzo 2003, nella camera di consiglio della 2 Sezione Civile.

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