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Lo sai che? Pubblicato il 5 gennaio 2017

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Lo sai che? Comprare casa: regole e tutele legali per un acquisto sicuro

> Lo sai che? Pubblicato il 5 gennaio 2017

Le leggi e le norme che bisogna conoscere nel momento in cui si compra un immobile per evitare brutte sorprese e problemi legali.

 

Chi acquista casa deve verificare che il precedente proprietario abbia pagato tutte le spese di condominio e che l’assemblea non abbia deliberato di realizzare, a breve, lavori di ristrutturazione; deve controllare che chi vende l’immobile sia l’effettivo titolare e che non vi siano abusi edilizi; inoltre che ci sia il certificato di agibilità e che il venditore non abbia creditori i quali abbiano iscritto ipoteca sulla casa in vendita. Deve poi verificare che vi sia un impianto elettrico a norma, che venga rilasciato l’attestato di prestazione energetica e, non in ultimo, che nel regolamento di condominio della nuova abitazione non siano vietate alcune attività che, invece, per le sue esigenze potrebbero rivelarsi fondamentali.

Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono le regole da conoscere per chi compra casa e le tutele legali previste dalla legge.

Leggi la guida Firma del compromesso: come si tutela l’acquirente di casa.

Se la casa la paga il genitore

La prima cosa da tenere in considerazione sono gli aspetti fiscali. Se la casa ce la paga papà o mamma non si versano imposte sulla donazione fino a un milione di euro (questa la franchigia prevista per l’imposta sulle donazioni tra parenti in linea retta: genitori, figli). In questo caso si verifica quella che è chiamata «donazione indiretta»: il donante non regala il bene, ma dà i soldi al venditore affinché intesti il suddetto bene direttamente al donatario, senza passaggi intermedi. Tale forma di contratto, peraltro, non richiede neanche la presenza del notaio (quest’ultimo entrerà in gioco solo nel momento in cui andiamo a sottoscrivere il rogito, ma non anche per la donazione delle somme [1]). Insomma, benché si tratti

di una donazione, pagheremo il notaio una sola volta, alla firma del cosiddetto contratto definitivo.

Attenzione: sempre meglio conservare la tracciabilità dei pagamenti perché un domani l’Agenzia delle Entrate potrebbe chiederci in che modo ci siamo procurati i soldi per acquistare la casa. Dunque, è sempre meglio che i nostri genitori diano al costruttore/venditore assegni o paghino con bonifico bancario. Diversamente rischieremmo un accertamento fiscale con il cosiddetto redditometro. E ciò anche se si tratta di importi entro i 3.000 euro, limite che come noto ci consente di utilizzare il denaro contante.

Chiedere all’amministratore se il venditore ha debiti

Nel caso di acquisto della casa, l’acquirente (nuovo titolare) è responsabile, insieme al venditore, per i debiti da questi lasciati per le spese di condominio relative all’anno in corso e a quello precedente. È sempre meglio, pertanto, chiedere all’amministratore una certificazione sullo stato dei pagamenti. Attenzione però: se abbiamo firmato solo il compromesso e non ancora il rogito, l’amministratore potrebbe rifiutarsi di fornirci tali indicazioni, in quanto coperte da privacy rispetto a terzi (con il compromesso, infatti, non siamo ancora proprietari). Dunque, dovrà essere il venditore a procurarsi dall’amministratore detta certificazione.

Leggiamo il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio può contenere divieti all’uso della propria abitazione, come ad esempio il divieto di mettere vasi sul terrazzo, di darlo in affitto a studenti universitari, di tenere in casa animali o di utilizzare l’appartamento come b&b. Quindi dobbiamo sempre leggere con attenzione tale documento per evitare brutte sorprese.

Attenzione però: il regolamento può contenere limiti di tale tipo solo se è stato approvato all’unanimità, cosa che avviene o con votazione in assemblea o con approvazione dello stesso, da parte di ciascun acquirente di immobili, innanzi al notaio, quando a vendere è il costruttore.

Imminenti lavori di ristrutturazione

Se il venditore ci cede un appartamento in un palazzo dove sono stati da poco approvati lavori di rifacimento del tetto, delle terrazze, dell’intonaco della facciata, ecc. andremo incontro a delle spese che non avevamo preventivato al momento dell’acquisto. Ecco perché è più prudente farsi rilasciare dal venditore copia degli ultimi verbali di assemblea del condominio o, meglio, un’attestazione da parte dell’amministratore in cui dichiara se siano in atto lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria.

Certificato di agibilità e abusi edilizi

L’appartamento deve essere dotato di agibilità, altrimenti possiamo chiedere lo scioglimento del contratto per inadempimento del venditore, anche se abbiamo già iniziato a pagare gli acconti. In più, potremo pretendere il risarcimento del danno.

Stesso discorso nel caso di presenza di abusi edilizi che dovranno essere sanati dal venditore prima del rogito.

In entrambi i casi, però, il venditore si mette al riparo facendo menzione di tali carenze nell’atto di vendita: nel qual caso, essendo informati di ciò che acquistiamo, non potremo più contestarlo in un momento successivo.

Se la casa è ipotecata o pignorata

Per sapere se la casa che ci viene venduta è ipotecata dobbiamo andare all’ufficio del territorio, presso l’Agenzia delle Entrate, e chiedere un certificato ipocatastale che riveli la presenza di ipoteche o altri pesi. Ad esempio, se l’appartamento è oggetto di una causa tra due soggetti, in merito alla proprietà dello stesso, l’esistenza di un giudizio viene annotata sui registri immobiliari e, in tal modo, potremo ugualmente venirne a conoscenza. Stesso discorso se è in corso un pignoramento immobiliare e un creditore l’ha messa all’asta.

Il venditore è il vero proprietario?

Sempre dai registri immobiliari sarà possibile accertarsi se il venditore è davvero il proprietario o se, ad esempio, non ci siano altri comproprietari, come ad esempio nel caso di una eredità che non è stata ancora divisa.

In ogni caso, spetta al notaio verificare la titolarità dei diritti del venditore e, in caso di sua negligenza, dovrà risarcirci i danni.

Attestato di prestazione energetica (Ape)

Alla momento della vendita, insieme al contratto deve essere allegato l’Ape, l’attestato di prestazione energetica che ci dice qual è la classe energetica dell’appartamento e il risparmio che avremo, ad esempio, sui riscaldamenti per via dell’isolamento di persiane, muri e finestre.

Altre insidie

Esistono numerose altre insidie per chi compra casa, ma per queste rinviamo alla nostra guida Firma del compromesso: come si tutela l’acquirente di casa.

note

[1] La regola, invece, per tutte le donazioni di non modico valore (da valutare sulla base delle disponibilità economiche del donante) richiede la presenza del notaio e di due testimoni.

Autore immagine: 123rf com

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