Professionisti Pubblicato il 5 gennaio 2017

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Professionisti La responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al condominio

> Professionisti Pubblicato il 5 gennaio 2017

L’obbligo di risarcimento del danno a carico del condominio per i danni procurati ai condomini e ai terzi: la responsabilità per cose in custodie.

Con riferimento ai beni rientranti nella fattispecie del condominio ex  artt. 1117 e ss. c.c., non è revocabile in dubbio che sia proprio lo stesso condominio, in qualità di ente con specifiche funzioni deliberative e di gestione, a dover essere considerato come relativo custode.

Pertanto, in ambito condominiale  — premesso che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati ad un condomino o ad un terzo [1]  — può in generale affermarsi che l’obbligo di vigilare e mantenere un bene comune in stato da non recare danni ad altri condomini o a terzi estranei al condominio incombe su tutti gli aventi diritto, senza che rilevi l’ubicazione della cosa comune rispetto alle proprietà esclusive  [2].

Mette conto sottolineare che la giurisprudenza di legittimità, in alcuni arresti, ha sottolineato come gravi sull’amministratore del condominio il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini (Cass. n. 25251/2008), pur con la precisazione che la responsabilità extracontrattuale verso i terzi risulta predicabile — ex art. 2051 c.c. — esclusivamente a carico del condominio, residuando per l’amministratore esclusivamente la possibilità di incorrere in responsabilità contrattuale, nel rapporto interno che lo lega al condominio medesimo. In definitiva il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell’edificio, mentre l’amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell’art. 1218 cod. civ., solo all’azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati (Cass. n. 17983/2014). La custodia «giuridica» che fonda la responsabilità ex art. 2051 c.c. è, infatti, altra cosa rispetto al compito di custodire i beni comuni (rientrante negli obblighi contrattuali assunti dall’amministratore nei confronti dei condomini) e sussiste — rispetto ai terzi e sul piano extracontrattuale — in capo al solo condominio, sul quale grava una presunzione di responsabilità che ammette una prova liberatoria limitata alla dimostrazione del caso fortuito. La violazione dell’obbligo contrattuale di custodire adeguatamente i beni condominiali può costituire, invece, la fonte di un’autonoma responsabilità dell’amministratore nei confronti del condominio, che opera sul piano della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.), ponendo a carico del creditore l’individuazione dello specifico inadempimento ascritto al debitore e consentendo a quest’ultimo di liberarsi provando l’assenza di colpa; dal che consegue che la possibilità di rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore per il recupero di somme che il primo abbia dovuto pagare a terzi danneggiati da beni condominiali non può operare sul piano dell’affermazione di una diretta responsabilità ex art. 2051 c.c. dell’amministratore, ma presuppone lo specifico accertamento di una responsabilità contrattuale del detto amministratore nei confronti del condominio (cfr. Cass. n. 859/1981 secondo la quale «nell’espletamento delle attribuzioni di cui all’art. 1130 cod. civ. l’amministratore è un rappresentante dei partecipanti al condominio, alla tutela dei cui interessi egli deve indirizzare la propria attività. La violazione di tale suo dovere, se lo rende responsabile dei danni subiti dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni con il condominio, e, pertanto, non esclude o diminuisce l’eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti»).

Giurisprudenza

Cass., 8 maggio 2013, n. 10898: In tema di condominio negli edifici, il custode dei beni comuni, vale a dire la compagine, risponde dei danni che derivano dai medesimi ai sensi dell’art. 2051 c.c. Tale responsabilità, che rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva, può venire meno solamente in presenza di un caso fortuito, vale a dire un evento estraneo alla volontà del custode ed in grado di determinare causalmente, in maniera indipendente dal primo, il suddetto evento dannoso.

 

Cass., 12 luglio 2011, n. 15291: Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.

 

Cass., 21 luglio 1979, n. 4385: Nel caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti, non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza – e della connessa responsabilità presunta ex art 2051 cod civ – a carico dell’appaltatore: quando il bene resti in potere del committente, pertanto, nel caso di manutenzione dell’impianto di ascensore da parte di un’impresa specializzata, poiché l’impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell’edificio, i quali ne conservano, con carattere di continuità, l’uso e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con l’inerente responsabilità presunta.

Trib. Nocera Inferiore, 10 gennaio 2013: In tema di lesioni riportate per una caduta scendendo dalle scale, il condominio è responsabile sia sotto il profilo della mancata manutenzione della scala sia sotto il generico profilo del neminem laedere ed è tenuto quindi al risarcimento del danno, qualora sia accertato il nesso di causalità tra il fatto e l’evento, appurato che usando la normale diligenza il danneggiato non avrebbe potuto evitare il danno (come nella specie, in quanto l’evento si verificava per difetto di adeguata manutenzione e pulizia della scala sulla quale era presente una patina oleosa non visibile se non da immediatamente vicino oltre che per l’assenza di idonei dispositivi antisdrucciolo).

 

Trib. Salerno, 6 ottobre 2012: Risponde il condominio per omessa manutenzione dell’area sotto la sua disponibilità per le lesioni subite dall’utente.

 

Trib. Monza, 10 luglio 2012: La responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c. sussiste a carico di un condominio per i danni riportati da una pedone caduto su di un marciapiede scivoloso, a motivo dell’esistenza di una relazione di custodia tra il condominio ed il marciapiede antistante il blocco condominiale, originandosi nel potere di fatto che conferisce al custode la possibilità concreta di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale.

Trib. Roma, 10 febbraio 2011: Sussiste la responsabilità ex art. 2051 c.c. dell’amministratore del condominio quando i danni arrecati ai condomini siano stati provocati dalle cose comuni del condominio di cui l’amministratore è custode.

Trib. Bari, 14 gennaio 2010: La norma di cui all’art. 2051, c.c., prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il fondamento della responsabilità prevista dall’art. 2051, c.c., dev’essere, dunque, individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi. La norma anzidetta trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.

Ed infatti, ai sensi dell’art. 1117, c.c., le tubazioni sono di proprietà comune fino al punto di diramazione, esse assolvendo ad una funzione comune fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale. Pertanto, trattandosi di beni di proprietà comune, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051, c.c., in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi. Ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno, che la medesima res abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o statica, ovvero, per effetto di concause umane o naturali.

Rientrano, inoltre, tra i danni ascrivibili al condominio, quelli derivanti da  vizi originari nella costruzione dello stabile: il condominio di un edificio, infatti, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c.,  non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. [3].

Ovviamente, anche in simili ipotesi il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta di fronte ad un’ipotesi di utilizzazione impropria — da parte del terzo o del danneggiato —  la cui pericolosità sia talmente evidente ed immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile, sicché siffatta impropria utilizzazione esclude il nesso di causalità per gli effetti di cui all’art. 2051 c.c. (Cass., 10 ottobre 2008, n. 25029); dictum che specifica quello, altrettanto noto, alla cui stregua la responsabilità del custode, ai sensi dell’art. 2051 c.c., è esclusa dall’accertamento positivo che il danno è stato causato dal fatto del terzo, il quale ha avuto efficacia causale esclusiva nella produzione del danno (Cass., 23.10.1998, n. 10556).

Tali approdi ermeneutici risultano costantemente applicati — ovviamente — anche in materia condominiale:

 

Giurisprudenza

Cass., 19 giugno 2008, n. 16607: Deve essere esclusa la responsabilità oggettiva del custode, ex art. 2051 c.c., quando il danno è riconducibile non alla cosa, ma al caso fortuito: senza che rilevi che questo sia costituito da un comportamento umano, ascrivibile a un terzo, oppure allo stesso danneggiato (in applicazione del suesposto principio, la Corte ha respinto il ricorso di una donna caduta mentre saliva le scale di un condominio, a causa della cera applicata dal custode dello stabile e dell’acqua piovana trasportata dal passaggio degli inquilini, ritenendo che l’evento pregiudizievole era stato causato esclusivamente da un caso fortuito rappresentato da un fatto imputabile alla stessa danneggiata: la signora, cioè, non aveva utilizzato la normale diligenza dovuta nell’attraversare l’atrio, laddove in condizioni di normale visibilità il pavimento appariva percebibilmente scivoloso).

Trib. Milano, 12 gennaio 2009: Nel caso di infortunio occorso ad un condomino a seguito della caduta avvenuta sul pianerottolo bagnato per la fuoriuscita di acqua dall’immobile di proprietà di altro condomino, quest’ultimo — e solo egli — deve considerarsi responsabile del causato evento lesivo sia in quanto proprietario dell’appartamento da cui è derivato l’allagamento sia in quanto siano ravvisabili nei suoi confronti tutti gli elementi del giudizio aquilano di responsabilità ai sensi dell’art. 2043 c.c., ovvero sia accertato che questi, agendo con imprudenza e negligenza, abbia posto in essere la serie causale di eventi che ha determinato l’allagamento non solo della sua abitazione ma anche della proprietà comune, ossia del pianerottolo condominiale, mentre è da ritenersi esente da responsabilità il condominio in base alla corretta applicazione della regola posta dall’art. 2051 c.c., la quale esclude chiaramente che il custode risponda del danno cagionato dalla cosa per l’insorgere in essa di un fattore dannoso allorché l’insorgenza di tale fattore sia attribuibile al fatto colposo, peraltro imprevisto ed imprevedibile, di un terzo.

Cass., 23 ottobre 1998, n. 10556; Trib. Busto Arsizio, 28 febbraio 2001:Va esclusa la responsabilità del condominio per i danni causati dal reflusso di acqua del condotto fognario attraverso il servizio igienico dell’immobile del singolo condomino, essendosi dimostrato che il rigurgito era stato

determinato da una occlusione del condotto stesso provocata da carta per alimenti ivi scaricata da un condomino fruitore del relativo servizio.

Da notare, infine, in tema di competenza dell’assemblea, che è illegittima l’attestazione della sussistenza del nesso di causalità tra il bene condominiale ed il danno verificatosi ad una parte esclusiva. Tale delibera, rientrante nell’ambito delle dichiarazioni di scienza, non può avere l’efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all’assemblea, assenti e dissenzienti) in quanto, comportando essa l’obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i danni provocati alla proprietà esclusiva di un condomino e, quindi, l’imposizione di un peso a carico di tutti, è necessario che essa sia condivisa da tutti i condomini, non rientrando nei poteri dell’assemblea quello di imporre oneri al di là delle specifiche previsioni di legge [4].

note

[1] Cfr. Cass., 20 ottobre 2005, n. 20317.

[2] Cfr. Cass. 17 aprile 1998, n. 3887 (si trattava, nella specie di danni da infiltrazioni provenienti da un pozzo nero); Trib. Roma, 30 maggio 2013 (a proposito di danni derivanti dalla omessa manutenzione dell’impianto fognario).

[3] Cfr. Cass., 20 agosto 2003, n. 12211; Cass. 15 aprile 1999, n. 3753.

[4] Cass. 9 novembre 2009, n. 23687.

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