Professionisti Pubblicato il 5 gennaio 2017

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Professionisti Responsabilità per danni da infiltrazioni da lastrico solare

> Professionisti Pubblicato il 5 gennaio 2017

La responsabilità del condominio per cose in custodia: il risarcimento dovuto ai condomini che subiscono perdite di acqua per via della cattiva manutenzione del terrazzo.

La Cassazione [1] ha escluso (in teoria) l’applicabilità dell’art. 2051 c.c. nel caso di danni causati ad un appartamento condominiale da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare (ma dovrebbe ragionarsi in maniera analoga anche in relazione alla omessa manutenzione ovvero conservazione dei beni comuni), e ciò perché tale ultimo cespite (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, di modo che all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Costoro, dunque, rispondono dei mentovati danni, nella loro qualità di obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo).

Con la responsabilità per inadempimento delle obbligazioni propter rem, poste dalla legge a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare, può tuttavia concorrere la responsabilità extra-contrattuale ex art. 2051 c.c., nascente dal medesimo fatto ovvero da un fatto

illecito diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto oggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio (per esempio del diritto all’integrità fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante), ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali con l’edificio in qualche modo entrano in relazione.

Giurisprudenza

Cass., S.U., 29 aprile 1997, n. 3672: …la specificità della normativa dettata in tema di condominio negli edifici induce…a ritenere che la responsabilità si riconduca non al principio del neminem ledere, ma che derivi dall’inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni.

Alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare, infatti, fanno riferimento gli artt. 1123 comma 1 e 1126 cod. civ., i quali menzionano, rispettivamente, il primo le spese per la conservazione; il secondo le spese per le riparazioni e per le ricostruzioni. Sia pure con diversa terminologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per la tutela della integrità e, quindi, del valore capitale del lastrico (come tali, si distinguono dalle spese per l’uso).

Tanto l’art. 1123 comma 1 cit., che è norma di carattere generale concernente tutte le parti comuni, quanto l’art. 1126 cit., che è regola particolare riguardante il lastrico solare di proprietà superficiaria o di uso esclusivi, disciplinano delle obbligazioni propter rem. Si tratta di obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell’edificio (titolari altresì della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano), del tutto simili a quelle, che insorgono a carico ed a favore dei comproprietari del  muro comune per la sua manutenzione, a norma dell’art. 882 cod. civ. … Ricondurre il danno, derivante dall’inadempimento di una precisa obbligazione ricollegata dalla legge alla titolarità del diritto reale in condominio, in proprietà superficiaria o in uso esclusivi alla violazione del generico dovere di neminem laedere non è conforme ai principi del sistema. In altre parole, non v’è ragione per derogare al principio di specificità, per cui la disciplina delle fattispecie deve ricavarsi dalle disposizioni, che espressamente le contemplano; né per allontanarsi dalle regole fondamentali vigenti in tema di inadempimento delle obbligazioni (con la conseguenza di mandare esenti dalla correlativa responsabilità gli obbligati, che non hanno adempiuto)…

Sennonché, successivamente la Corte di legittimità ha nuovamente ricondotto la fattispecie in esame ad un’ipotesi di responsabilità per omessa manutenzione di cosa in custodia ex art. 2051 cod. civ..

In particolare si è chiarito che «il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore» [2]. La questione, peraltro, non è meramente terminologica, ma implica conseguenze di carattere pratico: configurare quella in esame in termini di responsabilità da inadempimento di un’obbligazione propter rem determina, infatti, quale ulteriore

conseguenza in ordine al ristoro dei danni, l’applicazione dei principi posti da Cass., Sez. Un., 9148/2008 e dunque, in ultima analisi, del criterio della parziarietà delle obbligazioni dei condomini laddove, riconducendo il danno de quo nell’ambito della responsabilità extracontrattuale, rivive il diverso (e più favorevole, per il creditore) principio di solidarietà dell’obbligazione [3].

Quanto al soggetto passivamente legittimato rispetto all’azione di risarcimento danni derivanti dalla omessa manutenzione e/o conservazione del lastrico solare, l’orientamento pressoché unanime è nel senso per cui, svolgendo il lastrico — anche se in uso esclusivo ad un solo condomino — la funzione di copertura dello stabile condominiale, chiamato a rispondere dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare è il condominio in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo [4], spettando al proprietario del lastrico solare soltanto allorché detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva [5].

Giurisprudenza

Cass., 4 ottobre 2010, n. 20: In materia di condominio di edifici la legittimazione passiva, nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti, spetta al proprietario del lastrico solare soltanto se tali danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio. Peraltro se detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio.

Cass., 7 agosto 2013, n. 18855: L’obbligazione di risarcire il danno immobiliare da infiltrazione, ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., non è un’obbligazione «propter rem», che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell’immobile da cui il danno stesso proviene, trattandosi, invece, di un’obbligazione connessa alla qualità di custode dell’immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno.

Per concludere sull’argomento, infine, va segnalato che secondo la univoca giurisprudenza di legittimità, la disposizione dell’art. 1126 c.c. si riferisce alle sole riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario; in tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche — sia pure in via concorrenziale — al condominio [6]. Sicché, mentre per i vizi riconducibili a vetustà e a deterioramento per difetto di manutenzione del lastrico solare trova applicazione l’art. 1126 c.c. (secondo le proporzioni di apporto economico in esso previste per le relative riparazioni, ovvero nella misura dei due terzi a carico dei condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, e di un terzo da accollare al titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo), con riferimento alla responsabilità per i danni ricollegabili ai difetti originari di progettazione o di esecuzione, anche in sede di ricostruzione, del lastrico solare si applica il disposto dell’art. 2051 c.c., con il conseguente accollo del relativo onere economico in capo al proprietario esclusivo dello stesso, senza alcuna compartecipazione del condominio.

note

[1] Cass. 9 novembre 2009, n. 23687.

[2] Cfr. Cass., S.U. 29 aprile 1997, n. 3672. Va però segnalato che la giurisprudenza successiva (cfr. Cass. 17 gennaio 2003 n. 642; Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676) ha continuato a qualificare il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. — in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo —, di modo che esso risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

[3] Cfr. Cass., 6 marzo 2012, n. 3465

[4] Chiesi, Le spese nel condominio, Piacenza, 2013, 105 ss.

[5] Cfr. Cass., 21 febbraio 2006, n. 3676; Cass., 17 gennaio 2003, n. 642.

[6] Cfr. Cass., 28 novembre 2001, n. 15131.

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