Professionisti Pubblicato il 7 gennaio 2017

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Professionisti Danni all’inquilino dovuti all’appartamento

> Professionisti Pubblicato il 7 gennaio 2017

Chi è da considerarsi responsabile in caso di danni provenienti da impianti conglobati nella muratura e posti a servizio di un immobile locato?

Va premesso che, allorché la cosa fonte di danno ha formato oggetto di un contratto di locazione, trova applicazione il consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione in ordine alla ripartizione della responsabilità tra proprietario e conduttore:

  • quando il locatore perde del tutto la disponibilità della cosa, come nel caso di locazione di beni mobili, del danno arrecato dalla cosa risponderà il conduttore, quale custode. a norma dell’art. 2051 c.c.;
  • quando, invece, il locatore conserva una qualche forma di disponibilità della cosa, anche parziale, egli continuerà ad essere responsabile ex art. 2051 c.c. per i danni arrecati dalla cosa stessa.

Applicando tali principi all’ipotesi di locazione di immobili, ne discende che: se il danno è stato arrecato dalle strutture murarie o dagli impianti in esso conglobati, di tali danni risponderà ex art. 2051 c.c. il proprietario; se, invece, il danno è stato arrecato da parti dell’immobile diverse dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, ovvero da sostanze collocate all’interno dell’immobile dall’inquilino, la responsabilità ex art. 2051 c.c. graverà sul conduttore, perché il proprietario non ha su esse alcuna concreta possibilità di controllo. In particolare il conduttore è tenuto a rispondere per i danni arrecati a terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizi ad altri (Cass. 9 giugno 2010, n. 13881).

Conforme: Cass., 26 giugno 2007, n. 14745

«Il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 c.c., dei danni causati a terzi dall’immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murarie dell’immobile o dagli impianti in esse conglobati (sulla base di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che ha escluso la responsabilità del proprietario dell’immobile per i danni causati a terzi da un incendio sprigionatosi da un interruttore elettrico)».

Conforme: Cass., 27 luglio 2011, n. 16422

«Malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell’edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata — ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore —, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti. Grava, pertanto, sul proprietario, quale custode dei beni e degli impianti condominiali, la responsabilità per i danni subiti da terzi (nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell’edificio) dai detti beni e impianti. (Nella specie, la S.C., enunciando il riportato principio ed accogliendo il ricorso sul punto, ha cassato la sentenza di merito, con la quale era stata esclusa la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. dell’ente proprietario di un edificio, in relazione ai danni subiti da un soggetto, assegnatario di alloggio popolare, a seguito di caduta sulle scale della palazzina, buie per la mancanza dell’apposito interruttore dell’elettricità nei pressi del portone, sul rilievo che i giudici di appello non avevano accertato se esistesse o meno oggettivamente un rapporto di custodia tra l’ente proprietario e l’impianto di illuminazione delle scale e dell’androne del fabbricato)».

Può poi accadere che il conduttore destini l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito: in questo caso non si deroga ai princìpi appena riassunti, ed anche quando il mutamento di uso sia avvenuto con la consapevole tolleranza del locatore, ciò non basta a far sorgere una responsabilità di quest’ultimo nei confronti del terzo che da tale nuova e diversa attività del conduttore abbia riportato danni, se questi come si è visto non derivino dalle strutture murarie. In caso di danni provocati da cornicioni, tetti, tubature idriche risponde il locatore.

Infatti, Cass. n. 17733/2008, ha chiarito come il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi dell’art. 2051 (e 2053) c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti. Relativamente, invece, alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire, ai fini di evitare pregiudizio ad altri, la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 c.c., grava soltanto sul conduttore medesimo.

Al riguardo, infatti, si rileva che la locazione comporta, di norma, il passaggio nella sfera del conduttore dell’obbligo della custodia della cosa locata (in applicazione della disposizione di cui al n. 1 dell’art. 1587 c.c., secondo la quale il conduttore deve prendere in consegna la cosa e se ne deve servire con la diligenza del buon padre di famiglia per l’uso determinato dal contratto, risultando altresì significativa, in merito, la disposizione di cui al primo comma dell’art. 1588 c.c., anche se applicabile esclusivamente al rapporto interno locatore-conduttore, che sancisce una presunzione iuris tantum di responsabilità, a carico del conduttore, per la perdita ed il deterioramento della cosa, anche se derivanti da incendio). Peraltro, l’obbligo della custodia e la correlativa responsabilità verso i terzi danneggiati, ai sensi dello art. 2051 c.c., non vengono meno integralmente per il proprietario dell’immobile dato in locazione, permanendo in capo al medesimo   un   effettivo   potere    di    controllo    dell’immobile    locato,    finalizzato    a    vigilare in ordine allo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti. Tale responsabilità resta, comunque, circoscritta nell’ambito dell’anzidetto obbligo di vigilanza, oltre il quale non può estendersi (Cass. SS.UU., n. 12019/1991, Cass. n. 11321/1996 e Cass. n.  6385/2004).

Mette conto ancora evidenziare che, qualora il conduttore, stante l’inerzia del locatore, abbia risarcito il terzo danneggiato dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, può rivalersi sul locatore ai sensi dell’art. 1203 n. 3 c.c., poiché la surrogazione legale opera anche nel caso in cui l’adempimento del terzo sia avvenuto in assenza di un obbligo giuridico purché ricorra l’interesse del solvens, venga esclusa la spontaneità dell’adempimento e il diritto al rimborso trovi titolo in un rapporto giuridico tra i due soggetti preesistente al pagamento (Cass. n. 5245/04).

In definitiva

Per i danni causati da rotture di impianti conglobati nelle strutture murarie la responsabilità per cose in custodia va ascritta in capo al proprietario dell’immobile locato.

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