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Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

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Lo sai che? Casa in comproprietà: il creditore può venderla?

> Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

Pignoramento immobiliare: banca, fisco, Equitalia o Agenzia delle Entrate-Riscossione possono pignorare la casa in comproprietà ma prima dovrà tentare di dividerlo in natura.

Avere un debito con una banca, col fisco o con qualsiasi altro creditore può significare, spesso, la paura di perdere la propria casa, atteso che la legge non detta particolari limiti al pignoramento degli immobili, salvo quando (come a breve vedremo) il creditore è l’Agente della riscossione (Equitalia fino al 1° luglio 2017, Agenzia delle Entrate-Riscossione dopo tale data). Anche la casa in comproprietà con un altro soggetto del tutto estraneo al debito può essere ipotecata, pignorata e venduta all’asta. Non importa che a perdere l’immobile sia quindi una persona che non ha alcuna responsabilità per l’inadempimento. Purtroppo, avere una casa cointestata con altri soggetti espone il contitolare al rischio di perdere il bene se l’altro non ha pagato i propri debiti. E questo a prescindere dalle rispettive percentuali di proprietà. Si può perdere, ad esempio, un immobile se il contitolare debitore ha solo un terzo di proprietà.

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa succede se la casa è in comproprietà e uno dei due proprietari ha debiti.

Casa in comproprietà: il fisco può venderla?

È ben possibile che, se uno dei comproprietari ha debiti con il fisco, l’Agente della riscossione possa ipotecarla e pignorarla. Tuttavia esistono i seguenti limiti da rispettare:

  • prima del pignoramento bisogna iscrivere necessariamente l’ipoteca;
  • prima dell’iscrizione dell’ipoteca è necessario inviare un preavviso 30 giorni prima;
  • l’ipoteca, in ogni caso, può essere iscritta solo se il debito è pari o superiore a 20mila euro;
  • dopo l’iscrizione dell’ipoteca si può passare al pignoramento solo se il debito abbia superato 120mila euro;
  • in ogni caso, per poter procedere al pignoramento devono essere trascorsi sei mesi dalla data di iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia pagato;
  • non si può procedere al pignoramento (fermo restando la legittimità dell’ipoteca) se la casa: 1) è l’unica di proprietà del debitore; 2) in essa il debitore vi ha iscritto la propria residenza anagrafica; 3) non è immobile di lusso (categorie catastali A/8 e A9); 4) deve essere accatastata a civile abitazione.

Non si pignora l’unica casa del debitore

L’ultimo limite è particolarmente importante e val la pena ribadirlo. Impropriamente si sente dire che «la prima casa è impignorabile», ma non è un’espressione corretta poiché deve, in realtà trattarsi dell’unica casa. Dunque, Equitalia o l’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può procedere al pignoramento immobiliare se:

  • il debitore ha solo tale immobile in proprietà e non ne ha altri (anche terreni o abitazioni in comproprietà);
  • la casa è adibita a civile abitazione, ossia non è a uso studio, attività commerciale ecc.;
  • in tale immobile il debitore ha fissato la propria residenza anagrafica;
  • tale immobile non rientra nelle categorie catastali A/8 e A/9.

Questo significa che se tali requisiti sussistono in capo al comproprietario non debitore, l’altro soggetto, benché debitore verso il fisco, non subirà il pignoramento della casa. Stesso discorso, a maggior ragione, vale se tali requisiti sussistono in capo al comproprietario debitore.

Casa in comproprietà: la banca può venderla?

I limiti appena visti non valgono però quando il creditore è un soggetto privato, come appunto l’istituto di credito. Pertanto, la banca può pignorare e vendere la casa, anche se l’unica di proprietà del debitore e se in comproprietà con un altro soggetto. Chiaramente, nel caso in cui la titolarità dell’immobile spetti congiuntamente ad altre persone, il pignoramento potrà riguardare solo la parte di spettanza del debitore, secondo le regole che adesso vedremo.

Casa in comproprietà: il creditore può pignorarla?

Per legge è possibile il pignoramento di una casa in comproprietà (per esempio tra coniugi in comunione dei beni, tra coeredi dello stesso soggetto, tra due persone che abbiano voluto acquistato lo stesso bene unendo le proprie risorse economiche). Tuttavia ciò non deve pregiudicare gli interessi dei contitolari non debitori; questo significa che, se possibile, il giudice dovrà procedere a dividere il bene e solo in ultima istanza a venderlo. In pratica il tribunale deve verificare se, in natura, è possibile dividere l’immobile consentendo la separazione della quota del soggetto “esecutato” (ossia il debitore) da quella degli altri contitolari estranei al debito: si pensi al caso di un villino divisibile in due unità immobiliari. Ma procediamo con ordine.

Fermi restando i vincoli predetti solo per il fisco, vediamo ora come si vende la casa in comproprietà quando uno dei contitolari non ha pagato i propri debiti.

Innanzitutto, ad essere pignorata è solo la quota ideale del debitore. Questo, in termini pratici, però non pregiudica la messa all’asta dell’intero bene.

Il pignoramento viene notificato da parte del credito anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice [1]. Questo per dare loro la possibilità, qualora lo ritengano, di assumersi il debito e liberare la parte di immobile pignorata. Diversamente essi potrebbero decidere di partecipare all’asta del bene, aggiudicandoselo in gara con eventuali altri interessati all’acquisto.

Il giudice, per prima cosa, verifica se è possibile vendere la quota “indivisa” del bene. Per esempio, in caso di due proprietari, il 50% “immateriale”, cioè non identificato su singole parti dell’immobile. Si tratta di un’ipotesi piuttosto rara: è difficile trovare chi sia disposto a comprare solo una quota di una casa non delimitata materialmente e, quindi, sulla quale non potrebbe mai esercitare nessun potere di esclusiva (come venderla, fittarla, abitarvi escludendo altri soggetti, ecc.).

A questo punto, il tribunale verifica – come abbiamo detto in apertura – se la casa in comproprietà possa essere facilmente divisa in natura. Si pensi a un villino di due piani, di identica metratura, tra due comproprietari al 50% dell’intero immobile. Ciò potrebbe richiedere degli interventi edilizi come, ad esempio, la realizzazione di due diversi portoni di ingresso, due impianti differenti, ecc. In pratica, si separa la quota del debitore da quelle degli altri comproprietari. In questo caso, ad essere venduta all’asta non sarà più la quota indivisa e immateriale del debitore, ma una quota che esiste fisicamente, quella cioè risultante a seguito della divisione della casa. Il tribunale allora procederà a mettere all’asta solo la parte dell’immobile separato.

In ogni caso, il giudice deve favorire un eventuale accordo tra il creditore procedente e i contitolari dell’immobile [2].

Se la separazione in natura della quota non è possibile, il giudice dell’esecuzione dovrà vendere all’asta l’intero bene. A questo punto, il comproprietario non può più opporsi alla vendita del bene, salvo – come detto – partecipare egli stesso all’asta e chiederne l’aggiudicazione. Quando la casa sarà venduta, una percentuale del ricavato dovrà essere data al comproprietario non debitore: si tratta cioè della sua percentuale di comproprietà. Il residuo resta al creditore.

note

[1] Art. 599 cod. proc. civ.

[2] Art. 601 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com

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