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Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

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Lo sai che? Infiltrazioni d’acqua dal terrazzo: chi paga?

> Lo sai che? Pubblicato il 8 gennaio 2017

Danni da infiltrazioni e terrazzo condominiale (lastrico solare): il risarcimento deve essere corrisposto dal condominio e il danno viene diviso tra i condomini sulla base dei rispettivi millesimi.

Nel caso in cui il terrazzo che copre il palazzo (cosiddetto lastrico solare) sia di proprietà di tutti i condomini e non di uno soltanto, spetta al condominio risarcire i danni da esso procurati agli appartamenti sottostanti, come nel caso di infiltrazioni di acqua per via di una non corretta manutenzione. Dunque se dalla copertura del terrazzo è colata la pioggia sin dentro le mura dell’edificio, la responsabilità ricade sul condominio e il danneggiato potrà presentare la richiesta di indennizzo all’amministratore. È quanto chiarito dal Giudice di Pace di Taranto con una recente sentenza [1] che richiama precedenti simili della Cassazione [2].

Il condominio, è vero, non è altro che la sommatoria dei singoli proprietari, non essendo un soggetto giuridico autonomo e con una propria capacità d’agire come invece potrebbe essere una società, un’associazione, ecc. La definizione corretta è «ente di gestione», in quanto gestisce un bene di proprietà comune, ossia il palazzo. Tuttavia, secondo la giurisprudenza, esso ha una limitata autonomia che gli comporta il dovere di custodire e preservare le parti in comunione; egli ne è il «custode» e, in quanto tale, risponde anche dei danni da esse procurati ai terzi o agli stessi condomini. In definitiva il condominio è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni e servizi di cui ha la custodia non rechino pregiudizio ad alcuno. In caso contrario, è tenuto a risarcire il danno [3]. È proprio il caso delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo: l’amministratore ha il dovere di sottoporre a manutenzione costante la copertura dell’edificio, verificare che la sua funzione isolante non sia venuta meno per via del tempo e del calpestio. Un dovere di conservazione che, se non adempiuto, potrebbe anche rendere responsabile l’amministratore per negligenza professionale (con conseguente revoca per giusta causa), avendo questi l’obbligo di attivarsi immediatamente tutte le volte in cui vi siano danni relativi alla cosa comune.

Il condomino che abbia visto, nel proprio appartamento, piovere acqua dal piano di sopra potrà accertarsi, tramite una perizia di un consulente di fiducia, dell’origine delle infiltrazioni. Esse, infatti, potrebbero dipendere dai tubi di un appartamento privato, nel qual caso il condominio non è più responsabile e l’amministratore non ha alcun potere di intervento. La richiesta di risarcimento andrà indirizzata solo al proprietario del piano di sopra o dell’appartamento adiacente. Viceversa, se i danni dovessero dipendere da una delle parti dello stabile di proprietà comune, come appunto il lastrico solare, allora bisognerà inviare una raccomandata a.r. all’amministratore. Tuttavia – secondo la sentenza in commento – anche la diffida verbale può essere sufficiente (il consiglio resta, comunque, quello di formalizzare tutto tramite una diffida scritta).

Bisognerà poi concedere un ragionevole tempo all’amministratore per convocare l’assemblea onde deliberi sull’eliminazione della fonte di danno ossia il rifacimento della copertura. Ma, a prescindere dai tempi che ciò dovesse richiedere, il condomino danneggiato, che sia riuscito a dimostrare la provenienza dell’umidità dal terrazzo condominiale, ha diritto ad essere immediatamente risarcito. A tal fine dovrà far visionare l’appartamento a un perito di fiducia del condominio che verifichi il danno e ne stimi le conseguenze economiche.

La collaborazione tra le parti, anche per comprendere con esattezza l’origine dell’infiltrazione e procedere subito alla riparazione, è necessaria se non si vuol finire in tribunale. Se il condomino non vuol “aprire la porta” all’amministratore, quest’ultimo potrebbe ottenere un provvedimento dal tribunale in via d’urgenza.

Per ottenere il risarcimento è necessario conservare tutte le fatture pagate alle ditte che si occupano del rifacimento dell’intonaco.

note

[1] GdP Taranto, sent. n 103/16 del 19.01.2016.

[2] Cass. sent. n. 26051/2008 e Cass. sent. n. 12211/2003.

[3] Art. 2051 cod. civ.

REPUBBLICA ITALIANA

In nome del Popolo Italiano

UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI TARANTO-SEZ 1^

Il Dr. Giacovelli Martino, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n° 3820/2015, riservata all’udienza del 24.12.2015, avente ad oggetto: risarcimento danni per € 4.800,00, promossa da:

D.V. residente in Taranto elettivamente domiciliato presso e nello studio dell’avv. Alessandra L. da cui è rappresentato e difeso come da mandato in calce                                                                       parte attrice

CONTRO

CONDOMINIO IN TARANTO, in persona dell’amministratore pro tempore Vito G., appresentato e difeso dall’Avv. Giovanni C.                                                   CONVENUTO

Conclusioni per parte attrice:

“Voglia l’Ill.mo signor Giudice di Pace adito, respinta ogni contraria istanza, così decidere:

1)-Accertare e dichiarare che il danno prodottosi nell’immobile di proprietà dell’attore si è verificato per responsabilità esclusiva del condominio convenuto per i motivi sopra esposti;

2)-Per lo effetto condannare il condominio convenuto al relativo risarcimento dei danni mediante il pagamento in favore dell’attore della somma di euro 4.800,00;

3)-Condannare il condominio convenuto al pagamento di tutte le spese della presente causa, diritti ed onorari di difensore compresi del sottoscritto procuratore anticipatario;

4)-Disporre la esecutività dell’emananda sentenza così come per legge;

5)- Contenere il tutto, ove occorra e con espressa esclusione delle spese di lite nonché delle somme dovute per rivalutazione monetaria ed interessi, nei limiti di competenza per valore del Giudice adito.”

Conclusioni per il Condominio convenuto:

“…RIGETTO della domanda con ogni conseguenza giuridica.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato all’amministratore p.t. il Sig. D.V. conveniva in giudizio il Condominio di Via Petrarca al fine di sentirlo condannare al ristoro del danno che asserisce di aver patito a seguito di infiltrazioni dal lastrico solare.

In particolare, parte attrice premetteva e sosteneva quanto segue:

a)-che il signor D.V. è proprietario di un appartamento adibito a civile abitazione situato in Taranto alla via Petrarca;

b)-che nel suo immobile si è manifestato, con progressione sempre più accentuata, un fenomeno infiltrativo che ha aggredito i solai dei diversi vani cucina, bagno, corridoio e vani letto;

c)-che tale fenomeno si è verificato per deflussi acquosi provenienti dal terrazzo di proprietà condominiale che, a causa della scarsa manutenzione, presenta numerose lesioni e crepe;

d)-che diverse volte l’attore, lamentava l’accaduto all’amministrazione del condominio di Via Petrarca in persona dell’amministratore pro tempore chiedendo il risarcimento dei danni subiti;

e)-che nonostante i ripetuti solleciti nulla era ancora pervenuto nonostante sia stato esperito anche il tentativo di mediazione obbligatoria;

f)-che i danni esistenti nell’immobile dell’attore ammontavano ad euro 4800,00.

Tutto ciò premesso e ritenuto, l’attore, concludeva con la richiesta di cui in epigrafe.

All’udienza del   02.07.2015 si costituiva in giudizio il Condominio convenuto nella persona dell’amministratore pro tempore, a tanto autorizzato nell’assemblea del 12.6.2015, al fine di contestare la domanda, e far rilevare la necessità di indagine tecnica onde accertare le cause degli eventuali danni, e,ove esistenti, quantificarli.

Espletata la CTU ed avanzata proposta transattiva, pari alla somma onnicomprensiva di € 4.000,00 la stessa era rifiutata dalla parte attrice.

All’udienza del 04.12.2015 si rinviava alla successiva del 24.12.2015 per la precisazione delle conclusioni, con autorizzazione al deposito di brevi note.

Dopo la precisazione delle conclusioni e discussione, fallito ogni tentativo di conciliazione, la causa era trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare, si osserva che la nuova formulazione dell’art. 115 c.p.c, intervenuta a partire dal 04.07.2009 consente di ritenere per ammesse le deduzioni delle parti, qualora le stesse non siano specificatamente contrastate.

Detto principio di non contestazione è stato recentemente rivisitato dalla Corte di Cassazione che nel confermare il dovere a carico del giudice di porre a fondamento della decisione anche i fatti non specificatamente contestati dalle parti costituite, subordina tale operatività alla precisa e dettagliata allegazione dei fatti ad opera della parte che invoca la non contestazione (Cassazione civile , sez. III, sentenza 24.03.2015 n° 5482).

Nel merito, si ritiene di riportare dagli scritti delle parti ed adeguate secondo il convincimento di questo GDP di seguito alcune considerazioni ritenute condivisibili. E ciò conformemente al principio recente della Corte di Cassazione a Sezioni Unite che ha stabilito: “ Non è nulla la sentenza motivata richiamando integralmente atti di parte, depositati nel processo. ( Cassaz. SS. UU. 16 gennaio   2015 n. 642).

La domanda attrice è fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.

Si considera che “ il giudizio de quo verte sulla responsabilità del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c., nella sua qualità di custode di beni e servizi comuni, il quale è tenuto a rispondere dei danni causati dai beni comuni alle proprietà esclusive: esso è obbligato infatti ad adottare tutte le misure necessarie affinché i beni e servizi di cui ha la custodia, non rechino pregiudizio ad alcuno, di conseguenza “ai sensi dell’art. 2051 c.c. risponde dei danni da quei beni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini” (ex multìs Cass. Civ. n. 26051/2008 e Cass.civ., 20 agosto 2003, n. 12211).

Per quanto sin qui esposto il Condominio pertanto si è reso inosservante dell’obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa comune, e dei relativi danni devono risponderne tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall’art. 1126 c.c. (Cass. Civ., 11 settembre 1998 n. 9009; Corte di Appello di Napoli, 25 ottobre 2005).

Ai sensi dell’art. 1130 c.c., all’amministratore pro tempore del condominio spetta la conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, nonché la doverosità di disciplinarne l’uso, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. (Cass. Civ., Sez. III, 17 gennaio 2003, n. 642; Cass. Civ. Sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131; Cass. Civ. Sez. II, 24 luglio 2000, n. 9651; Cass. Civ. Sez. Unite, 29 aprile 1997, n. 3672).

Secondo la Suprema Corte (Cass. civ. n. 4012/2011 e Cass. civ., Sez. II, n.19933/2007), ai fini dell’attribuzione della responsabilità ex art. 2051 c.c., essendo una responsabilità di tipo oggettivo, è necessaria e sufficiente una relazione causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, per cui se la cattiva o assente manutenzione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il Condominio è sempre responsabile

Il nominato CTU, ingegner Giovanni Del Giacco, ha infatti affermato che: “…Alla base delle infiltrazioni d’acqua che hanno arrecato fenomeni di ammaloramento all’interno dell’appartamento del signor Di.V., vi è un cattivo stato di manutenzione della guaina ardesiata di impearmibilizzazione del lastrico solare del fabbricato del condominio di via Petrarca …”.

Ed ancora: ……..In ordine alle cause che hanno determinato i suddetti ammaloramenti delle rifiniture (intonaco e pitturazione) delle superfici orizzontali e verticali degli ambienti suindicati, lo scrivente CTU ritiene che il motivo scatenante sia riconducibile ad infiltrazioni dacqua che penetrando nelle murature hanno determinato il distacco e lammaloramento delle rifiniture, generando, a seguito di una successiva asciugatura, evidenti macchie, aloni e formazione di muffe. Lo scrivente C.T.U., verificava ed accertava quanto lamentato dalla parte ricorrente relativamente alle infiltrazioni denunciate. In fase di accesso sono risultati chiari ed evidenti i segni inequivocabili di quanto lamentato in ricorso, vista la presenza di segni di alterazioni degli intonaci e delle pitturazioni causate dallassorbimento di acqua. Questa tesi è stata comprovata anche dallispezione del lastrico solare sovrastante limmobile oggetto di contenzioso da parte dello scrivente, in quanto in fase di sopralluogo si sono riscontrati rigonfiamenti e lacerazioni in diversi punti della guaina di impermeabilizzazione presente, che hanno sicuramente consentito linfiltrazione di acqua.

Si evidenzia il fatto poi che a seguito della predetta CTU, il Condominio Via Petrarca n.5 ha deliberato i lavori di riparazione del terrazzo di proprietà condominiale per eliminare le cause che hanno determinato i danni nell’abitazione del signor D.V. proprio perché ha riconosciuto la sua esclusiva responsabilità nella causazione dei danni lamentati.

A seguito dell’espletamento della disposta CTU, il Condominio –riunitosi nell’assemblea del 16.12 u.s., con verbale si si acclude in copia alla presente- ha formulato proposta transattiva omnicomprensiva di € 4000/00 (tremila riconosciute dal CTU a titolo di ristoro dei danni e mille per spese).

A tal riguardo, si osserva che dei problemi di infiltrazione la parte attrice sostiene di aver messo a conoscenza verbalmente il Condominio, non esibendo alcun atto formale di richiesta e segnalazione, ma nessuna iniziativa concreta risulta eseguita dal Condominio, come si è potuto constatare anche nel procedimento di mediazione che veniva intentato dinanzi all’Organismo di mediazione nel quale il Condominio non è comparso e quindi veniva redatto il verbale con l’esito di fallimento della conciliazione per la “ mancata adesione della parte convocata.”

Si rileva, pertanto, che ai sensi dell’art. 8, comma 5, del d.lg.vo n. 28 del 2010, nel testo modificato dall’articolo 2, comma 35-sexies del D.L. 13 agosto 2011, n. 138, va pronunciata condanna al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio nei confronti della parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5 del medesimo decreto legislativo, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo.

Si aggiunge che quest’ultima condanna, va pronunciata obbligatoriamente dato il tenore letterale della norma, e prescinde del tutto dall’esito del giudizio.

Relativamente alle spese di giudizio, va considerato che le parti hanno insistito con la richiesta di decisione, anche in presenza di sufficienti elementi in atti, utili ad una definizione bonaria, per cui le spese vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice di Pace di Taranto, dott. Martino Giacovelli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal sig. D.V. con atto di citazione notificato al convenuto Condominio, ogni altra istanza e deduzione, eccezione respinta, o ritenuta assorbita, così

PROVVEDE

1) accoglie la domanda attorea e per l’effetto, condanna lo stesso condominio di Via Petrarca in persona dell’amministratore e legale rapp. p.t. al pagamento, in favore della parte attrice della complessiva somma di €. 3.000,00,00, oltre interessi dalla data della sentenza fino al soddisfo;

2) condanna la parte soccombente al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio che si liquidano a favore del difensore della parte attrice, Avv. Alessandra L., in complessivi €. 1.300,00, di cui €. 650,00 per spese ( ivi compreso l’intero costo della CTU) ed € 650,00 per onorari, oltre Iva e Cap come per Legge;

3) visto ed applicato l’articolo 8, comma 5, del decreto legislativo n. 28/2010 condanna il Condominio convenuto in p.l.r.p.t. al versamento entro il termine di 30 giorni a partire dalla data della presente sentenza ed in favore dell’Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato pari ad € 98,00, dovuto per il presente giudizio in virtù della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione;

4) compensa le altre spese di giudizio, attesa la richiesta attrice esosa;

5)     sentenza esecutiva come per legge.

Così decisa in Taranto e depositata in originale il giorno   19 gennaio 2016

Il Giudice di Pace

( Dr. Martino Giacovelli)

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1 Commento

  1. e se il lastrico solare risulta essere di proprietà di un condomino , anche se di fatto utilizzato da tutti gli altri condomini, come avviene il

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