Professionisti Pubblicato il 13 gennaio 2017

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Professionisti Se scoppia un incendio nell’appartamento in affitto

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Che prevede la legge in caso di danni conseguenti all’incendio della cosa locata?

In caso di danni derivati dall’incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, il conduttore risponde quale custode ex art. 2051 c.c. e si libera da tale responsabilità dando la prova del caso fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati dell’immobile non rientranti nella sua disponibilità ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza, mentre il locatore, per i danni da incendio dell’immobile di sua proprietà, si sottrae alla responsabilità presunta, stabilita dalla citata norma, quando prova che l’incendio ha avuto origine in parti dell’immobile delle quali il conduttore ha la custodia in virtù del suo diritto di utilizzare il bene concessogli in godimento.

 

 

Nota bene

Secondo un orientamento di legittimità il conduttore, in caso di incendio della cosa locata, si libera dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. solo dando la prova del fortuito, in particolare dimostrando di avere correttamente espletato, con la diligenza adeguata alla natura e alla funzione della cosa, tutte le attività di vigilanza, controllo e manutenzione imposte da disposizioni, anche penali, dettate per prevenire fatti pericolosi e dal principio generale del «neminem laedere» (Cass. 5 aprile 2011, n. 7699).

La prevalente opinione della Cassazione, in tema di danni a terzi causati dall’incendio della cosa locata, è quella secondo cui la responsabilità per custodia, prevista dall’art. 2051 c.c., superabile solo con la prova del caso fortuito, continua a configurarsi a carico sia del proprietario  che  del  conduttore, allorché  nessuno  dei  due  sia  stato  in  grado di dimostrare che la  causa  autonoma  del  danno  del  terzo  è  da  ravvisare  nella  violazione,  da  parte  dell’altro,  dello  specifico  dovere  di  vigilanza, diretto  ad evitare lo sviluppo nell’immobile del suddetto agente dannoso.

Conforme: Cass., 15 ottobre 2004, n. 20335

«Costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 12019/91; Cass., n. 11321/96) che il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

Di conseguenza, in caso di danni derivati dall’incendio sviluppatosi in un immobile condotto in locazione, così come il conduttore risponde quale custode a norma dell’art. 2051 c.c. e si libera da tale responsabilità dando la prova del fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati dell’immobile non rientranti nella sua disponibilità ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. n. 5706/97); allo stesso modo il locatore, per i danni da incendio dell’immobile di sua proprietà, si sottrae alla responsabilità presunta, stabilita dalla citata norma, quando prova che l’incendio ha avuto origine in parti dell’immobile delle quali il conduttore ha la custodia in virtù del suo diritto di utilizzare il bene concessogli in godimento (Cass, n. 7578/95).

In tale situazione, nella quale concorrono la esclusiva disponibilità del proprietario di alcune parti dell’immobile locato e l’analogo esclusivo potere di custodia del conduttore sulle altre parti della medesima res locata, qualora non sia possibile determinare in quale di esse sia insorto l’incendio, deve necessariamente ammettersi che la presunzione di responsabilità del custode, prevista dall’art. 2051 c.c. e superabile solo con la prova del caso fortuito, continua a configurarsi a carico sia del proprietario che del conduttore, poiché nessuno dei due è stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno del terzo è da ravvisare nella violazione, da parte dell’altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell’immobile del suddetto agente dannoso.

Nel caso di specie, pertanto, è conforme a legge ed è assistita da idonea motivazione la statuizione del giudice del merito di affermazione della responsabilità del proprietario nella considerazione che l’incendio si era propagato dall’immobile di sua proprietà; che non ne era stata dimostrata una causa esclusiva esterna alla situazione di custodia; che non era stato possibile neppure accertare in quali strutture o da quali impianti dell’immobile locato esso si era sviluppato».

In definitiva

In caso di incertezza sul nesso eziologico dell’incendio, non essendo stato accertato se esso sia imputabile in via esclusiva ad impianti interni al cespite in custodia del locatore o, viceversa, ad accessori esterni e/o a sostanze ivi collocate in custodia del conduttore, sono da considerarsi responsabili ex art. 2051 c.c. entrambi i soggetti stante la mancata prova da parte di ciascuno di essi del caso fortuito (ricomprendente, come è noto, anche il fatto del terzo) (così anche Cass. 12 novembre 2009, n. 23945).

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