Professionisti Pubblicato il 13 gennaio 2017

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Professionisti Infiltrazioni di acqua proveniente dalla casa del vicino

> Professionisti Pubblicato il 13 gennaio 2017

Chi è responsabile in caso di danni da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento di altro condomino?

La tematica delle infiltrazioni d’acqua si presenta estremamente variegata. Le infiltrazioni, infatti, possono derivare non solo dalla rottura delle tubazioni dell’appartamento di un altro condomino (o dal balcone o dalla terrazza livello soprastante), ma anche dalla rottura di tubazioni di proprietà condominiale, da condensa, da umidità per risalita e così via. È quindi necessario soffermarci sulle ipotesi più frequenti di infiltrazione.

Nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla rottura di tubazioni interne all’appartamento di altro condomino l’individuazione delle responsabilità e i connessi obblighi risarcitori appaiono più semplici giacché non può in alcun modo dubitarsi che vi sia la piena responsabilità (con connesso obbligo risarcitorio) del condomino dal cui appartamento si verificano le infiltrazioni.

Difatti si ritiene che in tal caso trovi applicazione il disposto dell’art. 2051 c.c. in quanto nella categoria generale degli eventi dannosi cagionati da cose in custodia rientrano anche quelli riconducibili a fattori estranei al comportamento umano che abbiano diretta fonte nelle intrinseche caratteristiche lesive di una parte del fabbricato (Cass. n. 26086/2005; Tribunale Roma, 25 settembre 2006; Tribunale Monza, 11 ottobre 2006).

L’art. 2051 c.c. pone, come risaputo una vera e propria presunzione di responsabilità in capo a colui che ha in custodia la cosa che ha cagionato il danno. Perché, però, tale presunzione trovi applicazione è necessario che ricorrano i seguenti presupposti:

  • che la cosa sia causa diretta del danno,
  • che colui chiamato a rispondere del danno abbia un effettivo potere fisico sulla cosa, ossia abbia una concreta relazione di fatto con la cosa, di modo che gli sia consentito di prevedere e controllare i rischi ad essa inerenti.

Ricorrendo tali presupposti è irrilevante che il danno sia stato causato da vizi od anomalie insorti nella cosa prima dell’inizio  del  rapporto  di  custodia.

In applicazione di tale principio la giurisprudenza ha ritenuto responsabile il proprietario di un appartamento dei danni causati all’appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua, causate da difetti delle tubazioni preesistenti all’acquisto dell’immobile soprastante da parte del convenuto Cass. n. 11160/1997).

Analogamente si è ritenuto che debba essere accolta la domanda per il risarcimento dei danni derivati ad un appartamento a causa di infiltrazioni di acqua, nel caso in cui il consulente tecnico di ufficio sia giunto alla conclusione che i danni da infiltrazione siano dovuti alla imperfetta impermeabilizzazione dell’appartamento di proprietà del convenuto (Giudice di pace Napoli, 10 gennaio 2005). Sempre in applicazione di tale principio si è anche ritenuto che il proprietario dell’immobile dal quale provengono le infiltrazioni è tenuto al risarcimento (ex art 2051 c.c.) dei danni cagionati della rottura di un rubinetto esterno di chiusura centrale dell’impianto idrico (Tribunale di Monza, 11 ottobre 2006).

Conseguenza di quanto detto è che la mancata prova del nesso  eziologico tra danno  ed il bene in custodia o, comunque, dell’evento dannoso (infiltrazioni) e dell’esistenza del danno risarcibile, implica il respingimento della domanda (Corte di Appello di Roma, Sez. III, 24 gennaio 2006).

Conforme: Cass., 20 maggio 1998, n. 5031

«La responsabilità per i danni cagionati da una cosa in custodia stabilità dall’art. 2051 cod. civ. si fonda non su un comportamento o un’attività del custode, ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la cosa dannosa, e poiché il limite della responsabilità risiede nell’intervento di un fattore, il caso fortuito, che attiene non ad un comportamento del responsabile ma alle modalità di causazione del danno, si deve ritenere che, in tema di ripartizione dell’onere della prova, all’attore compete provare l’esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l’evento lesivo, mentre il convenuto per liberarsi dovrà provare l’esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno (che può essere anche il fatto di un terzo o del danneggiato) che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell’imprevedibilità e dell’assoluta eccezionalità».

Ovviamente è esclusa la responsabilità del condominio in merito ai danni provocati dalle infiltrazioni nell’appartamento del condomino nel caso in cui quest’ultimo, non fornisca la prova del nesso di causalità fra i danni subiti e le infiltrazioni (Corte di Appello Catania, 9 novembre 2005).

La Suprema Corte di Cassazione (Cass. n. 376/2005) basandosi proprio sull’art. 2051 c.c. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto provato il nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso, costituito da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento sovrastante all’appartamento sottostante, stabilendo l’irrilevanza della causa dell’allagamento, essendo elemento che non attiene alla struttura del fatto illecito di cui all’art. 2051 c.c.

Invero, la pronuncia afferma che in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cosa in custodia, la fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c. individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva e non di presunzione di colpa, per cui sarà sufficiente al fine dell’applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo.

Occorre sottolineare come la responsabilità da cose in custodia, non si fonda su un comportamento ovvero un’attività del custode, ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la cosa dannosa o pericolosa. Solo il «fatto della cosa» sarà sempre rilevante, mentre il fatto dell’uomo sarà analizzato al massimo per individuare un fortuito incidentale.

Il profilo del comportamento del responsabile è di per sé estraneo alla struttura normativa, il limite della responsabilità civile, in merito, risiede nell’intervento di quel fattore imprevedibile (il caso fortuito) che non attiene al comportamento del responsabile, ma alle modalità di causazione del danno. Nel caso di specie, si osserva come risultava provato che il danno era derivato dall’allagamento dell’appartamento soprastante, ma non risultava provata la causa dell’allagamento, secondo parte ricorrente, l’onere di fornire quest’ulteriore prova sarebbe stato a carico del danneggiato.

In definitiva, il giudizio sull’autonoma idoneità causale del fattore esterno, estraneo alla cosa, andrà comunque rapportato al comportamento tenuto dal soggetto danneggiato, che potrà interrompere il nesso causale e ovviamente adeguato alla natura della cosa e la sua intrinseca pericolosità, nel senso che tanto più sarà prevedibile la situazione pericolosa in concreto, con l’adozione di misure preventive, tanto più sarà improbabile andare esenti da responsabilità, senza l’adozione delle opportune misure di cautela.

L’articolo 2051 c.c., afferma in tema probatorio, un’inversione dell’onere della prova, per cui prevede che l’attore che promuove un giudizio civile dovrà provare solamente l’esistenza del rapporto causale tra la cosa e l’evento lesivo, mentre il convenuto, per liberarsi della responsabilità, dovrà provare l’esistenza di un fattore esterno, imprevedibile, il cosiddetto caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale.

La prova liberatoria per il danneggiato può essere rappresentata anche dalla allegazione e prova della responsabilità del terzo, per esempio dell’impresa appaltatrice di lavori di ristrutturazione. La giurisprudenza ha esaminato proprio il caso del proprietario di un appartamento che cita in giudizio il vicino, per vedersi risarcito dei danni cagionati da infiltrazioni di acqua provenienti dall’appartamento del piano superiore e cagionate dal rubinetto lasciato aperto. In tale ipotesi è stata ritenuta valida la difesa del convenuto che deduca e provi di aver affidato l’immobile a un’impresa di manutenzione e restauro, in possesso di tutti i requisiti e autorizzazioni di legge, i cui operai si siano resi responsabili dell’allagamento de quo.

Conforme: Cass., 30 novembre 2005, n. 26086

«La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia — prevista dall’art. 2051 cod. civ. — ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d’altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa.

Deve pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d’uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta. (Nella specie, la S.C., enunciando tale principio e rigettando il ricorso proposto, ha ritenuto congruamente motivata la sentenza impugnata con la quale era stato ritenuto irrilevante, con riferimento all’imputazione della responsabilità riconducibile alla propagazione di infiltrazioni idriche da un piano superattico a quello sottostante, la circostanza che l’impianto di scarico delle acque fosse, nel suo complesso, un bene condominiale, ed invece ha ritenuto positivamente individuata la relazione di fatto fondante della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. nella circostanza che l’impianto era posto a servizio del lastrico solare del quale era proprietario esclusivo il ricorrente, con conseguente individuabilità nella sua persona del soggetto in grado di controllarne le modalità d’uso e di conservazione)».

Con riferimento poi alle ipotesi di infiltrazioni provenienti da immobile locato trovano applicazione i principi enunciati allo specifico caso, cui si rinvia il lettore.

In definitiva

Occorre che il danneggiato individui preliminarmente il soggetto tenuto all’obbligo di custodia ed al conseguente risarcimento. In mancanza, sulla base della regola di giudizio ex art. 2697 c.c., il giudice è tenuto a rigettare la domanda non provata. All’uopo può essere utile esperire il rimedio dell’accertamento tecnico preventivo che, attualmente, non si limita a fotografare lo stato dei luoghi, potendo essere esteso anche all’accertamento delle cause remote e prossime del danno. Tuttavia, una volta escluso che le infiltrazioni derivino da impianti condominiali, il danneggiato può senz’altro agire verso il proprietario dell’appartamento sovrastante (se non locato, né dato in comodato) senza preoccuparsi di dover individuare l’esatta causale e dinamica del fenomeno spettando al convenuto dare la prova del fortuito e rimanendo a suo carico anche la causa ignota.

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