Professionisti Pubblicato il 13 gennaio 2017

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Professionisti Infiltrazioni di acqua dal lastrico solare

> Professionisti Pubblicato il 13 gennaio 2017

Che prevede la legge nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso o di proprietà esclusiva di un singolo condomino?

Anche in tema di lastrico solare trova applicazione il disposto dell’art 2051 c. c. (che opera anche nel caso in cui il lastrico solare sia attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini).

Nel caso di specie però resta esclusa la responsabilità nell’ipotesi in cui gli interventi riparatori o ricostruttivi si siano resi necessari per fatto  imputabile  esclusivamente  a  chi   ha l’uso o la proprietà esclusiva del lastrico solare (Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001), mentre permangono, salva l’azione di rivalsa verso il costruttore-venditore, nell’ipotesi che la riparazione o la ricostruzione si siano rese necessarie in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie (Tribunale di Napoli, 6 maggio 2004).

Conformi: Cass., 18 giugno 1998, n. 6060; Cass., 15 aprile 2010, n. 9084; Cass., 19 giugno 2013, n. 15300

«La disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche — sia pure in via concorrenziale — al condominio».

Va, però, evidenziato che nel caso di danni prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione, in giurisprudenza (da ultimo Cass. n. 6849/2001), si ritiene che la responsabilità debba essere ricollegata non al disposto dell’art. 2051 c. c. ma bensì alla titolarità del diritto reale (condominio), con il che essa deve essere considerata come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini ex art. 1123 c.c. Tale giurisprudenza ritiene che l’obbligo di conservazione del lastrico solare, costituisce una vera e propria obbligazione propter rem. In altri termini si tratta di un vero e proprio obbligo (la cui fonte deve essere rinvenuta nel combinato degli artt. 1123 e 1126 c.c.) posto, dalla legge, a carico ed in favore dei condomini dell’edificio. Tale obbligazione è ascritta, dalla legge, immediatamente ai titolari dei diritti reali, poiché nell’interesse di tutti i partecipanti al condominio adempie alla funzione di garantire l’integrità dei beni comuni.

Conforme: Cass., 2 aprile 2001, n. 4797

«L’omessa manutenzione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale da parte dei condomini è fonte di una obligatio propter rem a carico dei medesimi (o della parte di essi che se ne serva), in proporzione delle rispettive quote, ma ciò non osta alla legittimità di una domanda di risarcimento proposta, ex art. 2055 c.c., dal proprietario dell’appartamento sottostante — danneggiato, nella specie, da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a cagione della sua mancata manutenzione — che assume, per l’effetto, la posizione di terzo rispetto a quella degli altri condomini inadempienti».

Ciò, peraltro, implica che nel caso di infiltrazioni d’acqua ed umidità patiti dal condomino dovuti alla vetustà o alle qualità obiettivamente obsolete del lastrico solare ovvero alla mancanza di manutenzione ordinaria, non si può configurare una responsabilità a carico del condomino che abbia in uso esclusivo il bene, posto che quest’ultimo ha il solo l’obbligo di contribuire al ripristino del bene nella proporzione o quota di spese così come specificamente prevista dal codice civile in materia di condominio degli edifici (Tribunale Bologna, 9 febbraio 2006).

In senso contrario in passato si è sostenuto che è tenuto al risarcimento del danno arrecato al terzo dalla omessa o inadeguata manutenzione del lastrico solare il solo condomino che ne abbia l’uso esclusivo in forza della sua qualificazione come custode dello stesso ex art. 2051 c.c. con la conseguente esclusione del concorso del condominio secondo i criteri di ripartizione indicati nell’art. 1126 c.c. (Pretura Caltanissetta, 7 novembre 1996).

Un quesito che si può porre è nei confronti di chi debba essere proposta la domanda di risarcimento per i danni provocati da infiltrazioni di acqua ex art. 2051 c.c. Da tempo la giurisprudenza, soprattutto di merito, ritiene che siffatta azione possa essere proposta non solo nei confronti del condomini ma anche nei confronti di un solo proprietario, senza che ciò determini violazione del principio del contraddittorio, proprio perché ogni condomino è responsabile per l’intero stante la solidarietà della responsabilità dei condomini (Corte di Appello di Roma, 29 novembre 2005; Tribunale di Brescia, 30 dicembre 2003).

Discorso diverso deve essere fatto allorquando il lastrico solare sia di proprietà esclusiva o in uso ad un singolo condomino; in tal caso il proprietario dell’appartamento sottostante, danneggiato dalle infiltrazioni, che intenda ottenere il risarcimento dei danni, ovvero l’ordine di esecuzione dei lavori necessari per eliminarne le cause, deve in ogni caso proporre la sua domanda nei confronti del condominio in persona dell’amministratore.

Conforme: Cass., 15 luglio 2002, n. 10233

«Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 cod. civ. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo).

La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore — quale rappresentante di tutti i condomini obbligati — e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi».

Per quanto attiene il soggetto tenuto a pagare le spese necessarie alla rifusione dei danni, va qui detto che nel caso in cui, il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell’edificio, sia destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, troverà applicazione l’art. 1126 c.c. che imputa le obbligazioni di contribuire alle spese per le riparazioni e le ricostruzioni e ripartisce le relative spese in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini (ai quali il lastrico serve da copertura) e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo; mentre quando il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell’edificio e appartiene a tutti i condomini, alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione sono tenuti tutti i partecipanti, sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà (art. 1223, comma 1).

Giova a questo punto della nostra analisi evidenziare che l’obbligo dei condomini di contribuire al risarcimento dei danni scaturenti dal lastrico solare permane, salva l’azione di ri- valsa verso il costruttore-venditore, nell’ipotesi che la riparazione o la ricostruzione si siano rese necessarie in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie (Cass. 6 novembre 1986, n. 6507).

Anche in tal caso troverà applicazione il dettato dell’art 1126 c.c. giacché con il termine «ricostruzione del lastrico solare» si fa riferimento a qualsiasi caso di rifacimento necessario per conservare la funzione di copertura delle parti sottostanti e a rimuovere al contempo le cause (anche dovute ad originarie carenze costruttive) che impediscano al lastrico di assolvere tale funzione in modo adeguato e senza arrecare pregiudizio alle singole proprietà esclusive (od a terzi).

Con la responsabilità per inadempimento dell’obbligazione propter rem, posta a carico dei titolari del diritto reale sul lastrico solare può concorrere la responsabilità extracontrattuale, nascente da un fatto (illecito) diverso, come ad esempio danni alla persona fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante. Non si dubita che, ricorrendo una ipotesi di tale tipo, sia possibile configurare una ipotesi di responsabilità ex art. 2051 c.c.

La giurisprudenza ha anche ritenuto che il condomino danneggiato può anche chiedere al condominio il risarcimento del danno esistenziale causatogli. Danno che può essere individuato nel peggioramento, per un lasso temporale considerevole, della qualità della vita indotto dalle infiltrazioni (Tribunale di Roma, 9 dicembre 2003).

Si potrebbe, però, porre il quesito se in tal caso si possa venire a configurare una diversa gradazione della responsabilità nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Potrebbe, infatti, essere sostenuto, che il proprietario esclusivo del lastrico solare che non provveda all’effettuazione di lavori di ordinaria, ovvero straordinaria, manutenzione dello stesso sia perciò solo responsabile in via esclusiva per i danni scaturenti da tale condotta omissiva.

Tale impostazione, tuttavia, non è condivisibile giacché l’omessa effettuazione di lavori di manutenzione straordinaria sull’edificio condominiale, che devono ritenersi obbligatori allorquando, dalla loro omessa esecuzione, possano derivare danni a terzi come si desume, dal- le attribuzioni in ordine alle spese urgenti, demandate, dagli artt. 1134 e 1135 c.c., anche al singolo condomino ed all’amministratore, configura una vera e propria responsabilità, ai sensi dell’art. 2051 c.c., del condominio e dei singoli condomini in caso di danni a terzi cagionati dall’edificio condominiale; responsabilità che prescinde anche dalla conoscenza o meno dei danni stessi.

È palese che l’obbligo del condomino di contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa della omessa manutenzione, previsto dall’art 1123 c.c. (ovvero trattandosi di lastrico solare dall’art 1126 c.c.), trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio e non in una particolare condotta, sia essa omissiva o commissiva, ascrivibile al condomino, che se provata può dare luogo a sua esclusiva responsabilità ai sensi dell’art 2043 c.c.

Tale costruzione, induce a ritenere che, al di là della mera lettera della disposizione, l’art. 1126 c.c. abbia inteso disciplinare, relativamente ai lastrici solari, il riparto delle spese non solo riguardo alle riparazioni e ricostruzioni, ma anche, nei rapporti interni tra condomini, al concorso di costoro nel risarcimento dei danni cagionati dalla omessa esecuzione dei doverosi interventi manutentivi, non essendovi, nell’ambito di tali rapporti, alcun motivo per distinguere tra l’una e l’altra sfera.

In definitiva

Anche nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà ovvero sia in uso esclusivo di un singolo condomino, tutti i condomini sono tenuti in concorso con questi a provvedere alla riparazione o alla ricostruzione del lastrico, con la conseguenza che dei danni cagionati da infiltrazioni di acqua all’appartamento sottostante il lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini (quali obbligati propter rem) e, per essi, il condominio, quali inadempienti alla funzione di conservazione della cosa comune. Va tuttavia segnalato che, secondo un altro orientamento di legittimità, il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. — in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo — risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare (Cass. n. 3676/2006).

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1 Commento

amelia caivano

14 gennaio 2017 alle 12:05

se non è costituito il condominio perchè sono due i propprietari?

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